Mọi nhà đầu tư bất động sản dù chuyên nghiệp hay mới tham gia thị trường đều muốn có lợi nhuận. Để đạt được kỳ vọng ấy, việc đọc và hiểu bản đồ quy hoạch 1/2000 là kỹ năng cơ bản nhất cần phải có để tránh những rủi ro khi mua phải đất trong vùng quy hoạch của Nhà nước.
Mục lục
Quy hoạch 1/2000 thể hiện những gì?
Quy hoạch 1/2000 là quy hoạch tổng quát khi xây dựng đô thị. Các doanh nghiệp căn cứ vào đó để lập quy hoạch xây dựng chi tiết theo tỷ lệ 1/500 để xin cấp giấy phép xây dựng phục vụ cho các dự án bất động sản. Nhờ có quy hoạch 1/2000 mà các khu dân cư, khu kinh doanh du lịch, khu công nghiệp và các cơ sở hạ tầng khác, hệ thống giao thông dễ dàng được nhận biết.
Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 và 1/500 khác nhau thế nào?
Quy hoạch 1/2000 chính thức có tên gọi là “đồ án quy hoạch chi tiết”, còn quy hoạch 1/500 được gọi là “đồ án quy hoạch xây dựng”.
Quy hoạch tỷ lệ 1/2000 là quy hoạch chỉ ra kế hoạch, tầm nhìn trong phát triển đô thị của chính quyền địa phương. Các tiêu chuẩn kiến trúc không được thể hiện rõ ràng. Khi cần thiết phải điều chỉnh, chính quyền chỉ điều chỉnh quy hoạch xây dựng đô thị một cách tổng quát.
Quy hoạch tỷ lệ 1/500 có tính chi tiết hóa, được doanh nghiệp lập ra và trình lên cơ quan có thẩm quyền (UBND quận/huyện) phê duyệt trước khi triển khai xây dựng và mở bán dự án. Sự điều chỉnh trong quy hoạch 1/500 là điều chỉnh mang tính cụ thể và chi tiết trong dự án bất động sản.
Quy hoạch 1/500 phải thể hiện được quy hoạch chi tiết của dự án bao gồm: hạ tầng kỹ thuật, dân cư sinh sống, kế hoạch sử dụng đất, đánh giá tác động của dự án tới môi trường… Quy hoạch 1/500 còn cho thấy sự phân ranh giới giữa công trình trong quy hoạch và các yếu tố ngoài công trình như tường bao, đường đi, cổng chào…
Thấy gì từ quy hoạch 1/2000?
Một bản đồ quy hoạch chi tiết bao gồm:
-
- Tổng quan không gian và cảnh quan đô thị
- Tổng diện tích sử dụng đất
- Sơ đồ đơn tuyến hạ tầng kỹ thuật và cơ điện
- Quy hoạch các công trình giao thông
Quá trình phê duyệt quy hoạch 1/2000 có lâu không?
Thông thường chủ đầu tư sẽ mất 4-6 tháng để thực hiện quy hoạch 1/2000. Bản quy hoạch sau khi được công bố bởi chủ đầu tư sẽ được cơ quan chức năng tiếp nhận và phê duyệt trong vòng 20 ngày. Sau khi được duyệt, bản đồ sẽ được cập nhật trong quy hoạch tổng thể của vùng bởi các cơ quan có thẩm quyền.
Những loại đất nào được nằm trong quy hoạch 1/2000?
“Đồ án quy hoạch chi tiết” được lập ra phục vụ mục đích quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch mạng lưới cơ sở hạ tầng giao thông. Đồng thời phải thể hiện được các khu vực chức năng, các khu vực phố xá. Ngoài ra qua quy hoạch 1/2000 cũng thể hiện các chỉ tiêu đi cùng với các ô phố:
-
- Các tuyến giao thông trong đô thị
- Đường ranh giới giữa các tuyến đường nội bộ
- Số tầng hoặc chiều cao tối thiểu và tối đa của công trình
- Hệ số sử dụng đất quy hoạch
- Mật độ xây dựng các loại công trình
- Số lô đất và diện tích sử dụng
Như vậy đất có trên “đồ án quy hoạch chi tiết” đều đã được chính quyền địa phương lập kế hoạch sử dụng. Nếu muốn xây dựng trên đất nằm trong khu quy hoạch thì phải đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đã được quy hoạch sẵn của khu đất.
Có được phép xây dựng trên đất trong quy hoạch 1/2000?
Trên phương diện pháp luật, bạn hoàn toàn được phép xây dựng trên những khu đất thuộc “đồ án quy hoạch chi tiết”. Tuy vậy việc muốn xây dựng công trình trên đất phải phù hợp với quy định của Nhà nước. Ngoài ra, dự án cũng phải đảm bảo đúng chức năng đã được quy định của khu đất.
Mua đất quy hoạch 1/2000 – Cần biết để không bị “hớ”!
Quy định của Nhà nước đối với quyền sử dụng đất thuộc quy hoạch 1/2000
-
- Người sử dụng đất sẽ không được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất từ 5 năm trở xuống tính từ thời điểm công bố “đồ án quy hoạch chi tiết”. Trong trường hợp sau 5 năm mới giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường theo khung giá được ban hành bởi Nhà nước.
- Nếu công trình được xây dựng sau khi công khai quy hoạch thì người sử dụng đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản trên đất. Tuy vậy khi chưa nhận được quyết định thu hồi chính thức bằng văn bản, bạn vẫn được quyền sử dụng khu đất và tài sản trên đất.
- Trong trường hợp đã công khai quy hoạch mà chính quyền chưa đưa ra kế hoạch sử dụng đất thường niên thì người sử dụng đất vẫn được bảo đảm các quyền lợi.
- Nếu chính quyền địa phương đã đưa ra kế hoạch sử dụng đất thường niên thì đất sẽ bị thu hồi và chuyển mục đích sử dụng. Người sử dụng đất không được phép trồng cây lâu năm và xây dựng nhà ở trên khu đất. Nếu muốn sửa chữa hay cải tạo công trình hiện hữu trên khu đất thì phải được duyệt bởi cơ quan chức năng.
Điều cần chú ý khi mua đất quy hoạch 1/2000?
Nếu vẫn muốn mua một lô đất thuộc đang nằm trong “đồ án quy hoạch chi tiết”, bạn cần chú ý những thông tin sau:
-
- Toàn bộ khu đất thuộc quy hoạch hay chỉ là một phần. Nếu là một phần thì diện tích thuộc quy hoạch là bao nhiêu.
- Tính toán kỹ các rủi ro và thiệt hại tiềm tàng khi mua đất quy hoạch.
- Cần phải biết khu đất sau khi quy hoạch xong có mặt tiền hay không.
- Tìm hiểu xem khu đất mà bạn ngắm tới đã được công bố kế hoạch sử dụng đất thường niên chưa.
Nếu bạn nắm được đầy đủ các thông tin về “đồ án quy hoạch chi tiết” bạn hoàn toàn có thể thu lợi từ bất động sản. Rich Nguyen hi vọng bài viết trên đã giúp bạn nắm được các kiến thức và lưu ý về quy hoạch 1/2000. Chúc các bạn thu được nhiều lợi nhuận trên thị trường bất động sản!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
