Giữa áp lực của thị trường hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và áp lực trước đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Cụ thể là vào giữa tháng 2 năm 2023, ước tính có khoảng 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về tính thanh khoản. Dự kiến có hơn 300.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn trong năm nay, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm đến 1/3.
Gần đây, tại Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Chính phủ đã giao cho Ngân hàng Nhà nước Việt Nam một số nhiệm vụ quan trọng để hỗ trợ thị trường bất động sản.
Theo báo cáo tài chính, lượng hàng thành phẩm của các công ty bất động sản hiện nay rất thấp. nhiều dự án dở dang nên sẽ khó để đàm phán với trái chủ. Thậm chí nếu dự án chưa hoàn thiện và pháp lý chưa bảo đảm thì rất khó để chuyển đổi.
Thế tiến thoái lưỡng nan và bất đồng thuận từ trái chủ lẫn doanh nghiệp liệu sẽ được Nghị quyết số 33 tháo gỡ? Những vướng mắc cụ thể nào sẽ được ưu tiên tháo gỡ? Liệu thị trường bất động sản sẽ sớm “khởi sắc” nhờ Nghị quyết số 33? Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: “Nghị quyết 33 liệu có giúp cho thị trường bất động sản sớm “khởi sắc”?
1. Nghị quyết 33 kỳ vọng sẽ “hồi sinh” thị trường bất động sản
Nghị quyết 33 được ban hành mới đây đã nhấn mạnh quan điểm rằng, tất cả chủ thể liên quan phải đề cao trách nhiệm và chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, minh bạch, công khai, bền vững. Tiếp theo, cần phải quy hoạch và đầu tư phát triển hệ sinh thái bất động sản dịch vụ, công nghiệp, du lịch, nhà ở đô thị để hài hòa giữa cung – cầu.
Vấn đề được nhiều người quan tâm chính là nguồn vốn, Nghị quyết số 33 nêu rõ quan điểm: “Không siết chặt các nguồn vốn trái phiếu, tín dụng, chứng khoán,… dành cho lĩnh vực bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường giám sát, kiểm tra, không buông lỏng quản lý nhà nước”.
Một số quan điểm khác được đề cập gồm đẩy mạnh phát triển nhà công nhân, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của đối tượng có thu nhập thấp; kết hợp hài hòa, hiệu quả, hợp lý giữa chính sách tài khóa và tiền tệ; giá bất động sản phải phù hợp với quy luật thị trường, là động lực để thúc đẩy bất động sản phát triển,…
Nghị quyết số 33 đã chỉ ra 3 mục tiêu chính với thị trường bất động sản gồm:
- Tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc, nhất là về tổ chức thực hiện, thể chế, nguồn vốn. Mục tiêu này gồm việc tập trung cao độ tháo gỡ những dự án đang triển khai để sớm hoàn thành và tạo nguồn cung cho thị trường.
- Tăng nguồn cung và điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hợp lý hơn, đồng thời chú trọng phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với mức thu nhập của người dân. Phấn đấu tới năm 2030 hoàn thành tối thiểu khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội.
- Thường xuyên theo dõi có hiệu quả tình hình thị trường bất động sản để kịp thời có giải pháp phù hợp, mục đích là để ngăn chặn tình trạng thị trường “đóng băng” hoặc “phát triển nóng”, tình trạng tung tin đồn thổi và đầu cơ thổi giá lên cao nhằm trục lợi, mất cân đối cung – cầu, bảo đảm vận hành lành mạnh theo cơ chế thị trường.
Các nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu Nghị quyết 33 đề cập gồm:
- Hoàn thiện thể chế và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội
- Giải pháp về nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp
- Tổ chức thực hiện của các địa phương
- Thông tin và truyền thông khôi phục niềm tin, hỗ trợ thị trường, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.
Với nhiệm vụ thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, Nghị quyết 33 đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội vay với lãi suất thấp hơn khoảng 1,5 – 2% so với lãi suất cho vay trung – dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường bất động sản trong từng thời kỳ và ngân hàng thương mại ngoài nhà nước có đủ điều kiện với mỗi gói tín dụng cụ thể.
Về nguồn vốn tín dụng, Nghị quyết số 33 nhấn mạnh cần tạo điều kiện cho người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn; có giải pháp xử lý phù hợp cho những doanh nghiệp bất động sản khó khăn như giãn nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại nhóm nợ,… ưu tiên các dự án đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có thanh khoản tốt, hiệu quả như nhà ở xã hội, văn phòng cho thuê, cải tạo chung cư cũ, bất động sản phục vụ sản xuất, du lịch, công nghiệp,…
Bên cạnh đó, cần phải có biện pháp phù hợp và hiệu quả giảm lãi suất cho vay, đồng thời hỗ trợ thị trường bất động sản.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định câu chuyện: “Nghị quyết 33 liệu có giúp cho thị trường bất động sản sớm “khởi sắc”?
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest:
Nghị quyết 33 được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản – một ngành quan trọng với nền kinh tế và tác động tới nhiều lĩnh vực đang gặp thách thức. Nguyên nhân tới từ tình hình kinh tế thế giới và Việt Nam đang trong quá trình hồi phục phát triển. Ngoài ra, một số tồn tại và hạn chế kéo dài từ trước vẫn chưa thể khắc phục triệt để.
Sau hàng loạt chỉ thị, chỉ đạo, Nghị định, công điện,… mà gần đây Chính phủ ban hành liên tiếp, ngày 11/03/2023, Thủ tướng lại ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP càng cho thấy tính quyết liệt về việc quyết tâm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam trở lại sự ổn định, cũng như phát triển bền vững.
Sự khác biệt trong quan điểm lần này của Chính phủ đã được thể hiện ở một vài điểm như sau:
- Thứ nhất: Đề cao tính trách nhiệm của mọi chủ thể có liên quan và chung tay cùng tháo gỡ khó khăn; nhà ở là phải có người ở và muốn có người ở phải phát triển dịch vụ, sản xuất, hạ tầng; Tháo gỡ khó khăn của thị trường phải đi đôi với kiểm soát rủi ro. Không hình sự hóa quan hệ kinh tế – dân sự, bảo vệ cán bộ làm đúng; Hoàn thiện thể chế để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững,…
- Thứ hai: Mục tiêu của Nghị quyết 33 cũng rất cụ thể và chính xác: Chỉ rõ để tháo gỡ khó khăn và vướng mắc về thể chế, cũng như nguồn vốn cho thị trường; Thúc đẩy phát triển để tăng nguồn cung và điều chỉnh cơ cấu hợp lý hơn. Chú trọng hơn tới phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân; Thường xuyên theo dõi và giám sát thị trường để kịp thời xử lý chính sách với hiện tượng nóng hoặc đóng băng, thổi giá, tung tin thất thiệt, trục lợi,…
- Thứ ba: Mục tiêu và quan điểm của Chính phủ đã bám sát thực trạng các vấn đề tạo ra, vướng mắc, khó khăn, lệch lạc của thị trường bất động sản hiện tại nên đã tạo ra tư duy chỉ đạo, cũng như giao nhiệm vụ tới từng nhóm vấn đề. Đó là đầy đủ, đúng người và đúng đối tượng.
Qua đó chỉ đạo và giao nhiệm vụ cho các bộ, ngành liên quan:
- Thứ nhất: Phải hoàn thiện, ban hành các nhóm Nghị định để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho dự án phát triển đang chờ được phê duyệt, xử lý.
- Thứ hai: Xây dựng cơ chế, chính sách và giải pháp để tháo gỡ các điểm nghẽn, cũng như tạo cơ sở thuận lợi cho việc phát triển nhà ở xã hội.
- Thứ ba: Vấn đề liên quan tới nguồn vốn, trong đó bao gồm hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp để tạo vốn và giảm áp lực cho hệ thống tín dụng ngân hàng.
- Thứ tư: Trách nhiệm và nhiệm vụ cụ thể cho chính quyền địa phương.
- Cuối cùng là vấn đề của thông tin và truyền thông. Qua đó, Chính phủ chỉ đạo cần phải đẩy mạnh truyền thông và giám sát truyền thông, không để những thông tin không chính xác gây hiểu lầm, cũng như tác động tâm lý tiêu cực. Công bố, công khai và minh bạch thông tin.
Một điểm đặc biệt nữa của Nghị quyết 33/NQ-CP là Chính phủ không chỉ chỉ đạo hệ thống quản lý Nhà nước mà các doanh nghiệp bất động sản cũng phải ưu tiên việc thanh toán nợ, nhất là nợ trái phiếu. Với tinh thần rõ ràng, dứt khoát và chỉ đạo đúng – đủ các vấn đề đang tạo khó khăn của Nghị quyết 33/NQ-CP cùng những điểm khác biệt nổi trội hơn hẳn như vậy, hy vọng các vướng mắc, điểm nghẽn của thị trường bất động sản sẽ sớm được khơi thông, thị trường sớm phục hồi, ổn định, phát triển trở lại.
Tuy nhiên, ngoài những điểm khác biệt mang tính tích cực đó, chúng ta không thể phủ nhận rằng, các giải pháp của chính phủ tại Nghị quyết số 33 là cần thiết nhưng có lẽ chưa thể tác động ngay tới thị trường bất động sản. Bởi vì cần một thời gian để thực thi và hấp thụ,…
Bạn có thể hiểu một cách đơn giản rằng: Nghị quyết 33 chỉ mới là đường hướng và cần thêm thời gian, được đo lường bằng sự quyết tâm của các chủ thể tham gia. Sớm nhất cũng phải mất khoảng 3 – 4 tháng để thực thi và 6 – 9 tháng sau mới nhận thấy kết quả.
Bên cạnh đó, Nghị quyết số 33 mới được ban hành có khả năng cao sẽ tạo ra động lực để phát triển phân khúc nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp trong năm nay. Cụ thể, các vấn đề về bố trí, quy hoạch quỹ đất, quyền lợi, ưu đãi chủ đầu tư, xác định giá, đối tượng thụ hưởng phân khúc nhà ở xã hội đã được định hướng rõ ràng. Từ đây, các địa phương sẽ đưa ra giải pháp phù hợp.
Để Nghị quyết 33 sớm có hiệu quả, các nhà quản lý cần phải cân nhắc giảm mặt bằng lãi suất cho vay hoặc giảm điều kiện cho những người vay tiền mua nhà ở xã hội, tạo cơ chế thông thoáng để các nhà đầu tư, địa phương tiếp cận pháp lý dễ dàng hơn. Đồng thời có thêm những chính sách hấp dẫn để các nhà đầu tư mới tham gia phát triển nhà ở xã hội.
Để có nguồn vốn hỗ trợ phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn góp của bốn ngân hàng lớn cho chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội vay. Mức lãi suất gói tín dụng này chỉ thấp hơn 1,5 – 2% lãi suất vay trung – dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại nhà nước trong mỗi thời kỳ.
Điều này tưởng chừng có lợi nhưng nếu xét mặt bằng chung, lãi suất hiện nay vẫn còn khá cao nên vô tình tạo ra rào cản với người xây – mua nhà giá thấp. Nguồn vốn của gói tín dụng này có thể sẽ lớn hơn nếu có sự tham gia của các ngân hàng thương mại khác.
Khi nguồn cung nhà ở xã hội được đưa ra ngoài thị trường, giao dịch mới có thể sẽ sôi động trở lại nếu đánh trúng nhu cầu thực sự. Sức ấm của phân khúc nhà ở xã hội sẽ lan tỏa hơi nóng đến thị trường chung, giúp bất động sản phục hồi trở lại.
Nhà ở xã hội là phân khúc nhà ở đặc biệt và mang nhiều yếu tố nhân văn vì cộng đồng. Để đề án 1 triệu nhà ở xã hội có tính khả thi thì bên cạnh ưu đãi về vốn và đất đai, rất cần chính sách đặc thù cho loại hình này đủ sức hấp dẫn các doanh nghiệp bất động sản tham gia.
Lỗi của sự lệch pha cung – cầu và lãng phí nguồn lực xã hội không chỉ ở phía doanh nghiệp bất động sản, vốn bị mục tiêu lợi nhuận chi phối quá mức mà còn từ các cơ quan bộ, ngành, địa phương đã quy hoạch, cấp phép xây dựng không phù hợp với nhu cầu thực tế. 2 năm đại dịch Covid-19, người dân chủ yếu làm việc ở nhà, từ xã, sản xuất kinh doanh thu hẹp và tiền huy động trở nên dễ dàng với lãi suất thấp đã khởi phát “nạn hồng thủy” TPDN, thổi phồng giá cả ở lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.
Sửa sai lỗi này không có nghĩa là “buông tay” bất động sản mà để đưa con tàu đang trật đường ray quay trở lại bình thường. Tuy nhiên, mọi sự sửa sai đều sẽ không tránh khỏi trả giá. Sẽ có những doanh nghiệp rời khỏi cuộc chơi không kèn trống, thậm chí là phá sản, giải thể. Các doanh nghiệp có nền tảng tốt và còn tiềm lực tài chính sẽ chuyển sang phát triển nhà cho công nhân thuê, nhà ở xã hội, tạo doanh thu, có dòng tiền để trả cho người mua trái phiếu, cũng như trả nợ ngân hàng.
Một cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia xây dựng nhà ở xã hội phải được áp dụng càng sớm càng tốt. Chẳng hạn như doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội được hoãn, giãn nợ và được tiếp cận vốn dưới sự giám sát chặt chẽ của ngân hàng. Đây cũng là cách thức ngân hàng nuôi nợ để thu hồi nợ.
Những dự án bất động sản đang triển khai, sắp hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa thể mở bán vì vướng thủ tục pháp lý nên được tạo điều kiện để hoàn tất và bán hàng. Dự án bất động sản đầu cơ, mua đi bán lại, đang xin giấy phép hoặc đang đền bù giải tỏa nên tạm dừng,…
Quan trọng hơn là mọi lĩnh vực kinh doanh đều thuận theo quy luật cung – cầu của thị trường. Điểm cân bằng của cung – cầu là giá cả. Hiện nay, giá nhà đất và căn hộ ở Việt Nam đang quá cao so với mức thu nhập bình quân của người dân. Giá phải giảm và các nhà phát triển dự án cần hạ giá bán để thu hút khách hàng.
Đại diện của một ngân hàng nhận xét: “Giá nhà đất giảm 50% thì doanh nghiệp vẫn có lời”. Một khi giá giảm về mức hấp dẫn thì nguồn tiền nhàn rỗi của người dân cũng sẽ chảy ra để “giải cứu” thị trường bất động sản. Đây mới chính là “giải cứu” căn cơ, dứt khoát và bền vững.
Các lĩnh vực kinh tế và xã hội khác như du lịch, y tế, xuất khẩu hàng nông sản, sản xuất nông nghiệp, các ngành then chốt để chuyển đổi nền kinh tế như công nghệ, giáo dục cũng đang cần vực dậy sau đại dịch Covid-19. Vốn ngân hàng bắt buộc phải san sẻ cho các lĩnh vực trên. Không buông tay với lĩnh vực bất động sản nhưng cũng khó đòi hỏi cả hệ thống ngân hàng, chính trị và xã hội chăm chăm tìm lối thoát cho bất động sản với bất kỳ giá nào.
Và hãy luôn nhớ rằng:
CUNG KHÔNG QUYẾT ĐỊNH CẦU, CẦU MỚI QUYẾT ĐỊNH CUNG
Nó là nguyên lý muôn đời muôn thuở của kinh tế. Nhu cầu bán của số đông không quyết định được lượng người mua trên thị trường, nhưng khi lượng người mua có nhu cầu cao hơn thì lượng cung dần tăng lên vì tính lợi nhuận mà người bán thu được. Để tránh mắc kẹt, đọng hàng trên thị trường thì hãy “Mua khi trầm lắng và bán khi sôi động”.
Và ĂN NHAU LÀ Ở BỐI CẢNH
Xét cho cùng thì bất động sản cũng chỉ là một ngành nghề trong số hàng nghìn ngành nghề của nền kinh tế chính. Vì vậy nó cũng chịu tác động chung của kinh tế vĩ mô. BĐS thuộc nhóm ngành nghề chu kỳ nên hễ nền kinh tế phát triển, nước nổi thì thuyền nổi, nước nổi thì bèo nổi. Khi hiểu được thị trường, thuận thị trường thì mua đâu cũng thắng. Khi thị trường đổi chiều, nếu không nắm vững vĩ mô thì chắc chắn bạn sẽ thất bại, “thuỷ thủ mà bơi ngược dòng thì cũng vẫn chết đuối như thường”.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
