Mua bán bất động sản là việc đòi hỏi nhà đầu tư cần phải có sự chuẩn bị kiến thức một cách bài bản và đúng đắn. Theo đó, chúng ta cần quan tâm đến cách kiểm tra đất quy hoạch để tránh tình trạng “mua không được, bán cũng không xong”.
Mục lục
1. Thế nào là đất bị dính quy hoạch?
Khái niệm đất quy hoạch là cụm từ chỉ việc diện tích đất trên thực tế thuộc vào không gian sử dụng cho mục đích giúp phát triển về kinh tế – xã hội, lĩnh vực quốc phòng, an ninh, hoặc thuộc về nhu cầu sử dụng đối với các ngành, lĩnh vực của từng địa phương. Một số ví dụ về tình trạng đất bị dính quy hoạch đó là: đất dùng cho thương mại, dịch vụ, đất sử dụng với mục đích xây công viên, đất làm rừng, đất cho trồng lúa,…
Khi mua phải đất bị dính quy hoạch thì cần phải chuyển đổi, sử dụng đất này với mục đích đúng hoặc Nhà nước sẽ sử dụng các biện pháp thu hồi.
2. Cách kiểm tra đất quy hoạch được thực hiện như thế nào?
Biện pháp đầu tiên để tránh việc mua phải lô đất có dính quy hoạch đó là cần phải kiểm tra thật kỹ càng trước khi mua đất.
Hiện nay có 4 cách để dễ dàng kiểm tra xem lô đất mình có ý định mua có dính đất quy hoạch không đó là:
2.1. Cách kiểm tra đất quy hoạch – Kiểm tra các thông tin có trên sổ đỏ
Căn cứ theo điều số 11 thuộc Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT cho biết, các thông tin có liên quan tới quy hoạch đều sẽ được ghi trực tiếp ở phần ghi chú có trong sổ đỏ. Trong phần này sẽ có các thông tin thể hiện rõ phần diện tích đất (bao nhiêu m2, có thuộc diện quy hoạch gì của Nhà nước không, nếu trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi thì có được đền bù hay không,…)
Ví dụ: Nếu trên lô đất đó có 1 phần diện tích thuộc về hành lang bảo vệ sự an toàn của công trình thì trong phần Ghi chú của quyển sổ đỏ thường sẽ ghi là: “Thửa đất có …m2 đất thuộc về hành lang dùng cho bảo vệ an toàn công trình ….”
2.2. Cách kiểm tra đất quy hoạch – Liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để hỏi về thông tin
Cách thứ 2 là chúng ta có thể đến trực tiếp tới phòng Tài nguyên và Môi trường tại nơi phát sinh có lô đất đó để hỏi thông tin cụ thể về các vấn đề liên quan tới quy hoạch. Căn cứ theo những thông tin về lô đất mà người dân đã cung cấp, nhân viên cán bộ chức năng sẽ có nhiệm vụ tra cứu bản đồ quy hoạch và đưa ra lời giải đáp cho người dân về việc lô đất đó có thuộc diện quy hoạch nào không.
Mặc dù cách kiểm tra này hơi tốn thời gian, công sức, tuy nhiên chúng có độ an toàn và chính xác khá cao.
2.3. Cách thứ 3 – Người dân nộp phiếu yêu cầu cung cấp các dữ liệu thông tin đất đai
Căn cứ theo điều số 11 của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT thì các thông tin về dữ liệu đất đai người dân cần lập phiếu yêu cầu và gửi đến Trung tâm dữ liệu và đất đai trực thuộc Tổng cục quản lý đất đai để được xử lý yêu cầu.
2.4. Cách kiểm tra đất quy hoạch trực tuyến
Hiện nay, người dân cũng hoàn toàn có thể kiểm tra lô đất có bị dính quy hoạch hay không bằng hình thức trực tuyến. Người dân chỉ cần truy cập vào cổng thông tin điện tử trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp quận hoặc huyện nơi sinh sống để làm theo hướng dẫn. Trong trường hợp chưa tra cứu được theo hướng dẫn, người dân có thể liên hệ tới hotline có trên website để hỏi thông tin chi tiết.
3. Một số các câu hỏi thường gặp xung quanh việc đất dính quy hoạch
3.1. Làm thế nào để nhận biết được đất có bị dính quy hoạch hay không?
Cách tốt nhất để kiểm tra xem lô đất mình định mua có bị thuộc vào đất quy hoạch hay không là dựa vào bản đồ quy hoạch sử dụng của lô đất đó. Trong tấm bản đồ này sẽ thể hiện sự phân chia hoặc xác định các chỉ tiêu trong mục đích sử dụng đất, tình trạng bố trí các công trình hạ tầng,…theo các quy hoạch đưa ra.
Khi xem bản đồ, người dân hoàn toàn có thể biết những thông tin thuộc về quy hoạch rất quan trọng như là: lô đất định mua đó có nằm trong diện quy hoạch hay không, lô đất đó được phép xây lên bao nhiêu tầng, ở khu vực xung quanh có những tiện ích gì,…
Hiện nay có 2 loại bản đồ quy hoạch trong mục đích sử dụng đất phổ biến như:
– Bản đồ xác định quy hoạch chi tiết xây dựng có tỷ lệ 1/500 (bao gồm tổng diện tích mặt bằng các loại dự án đầu tư cho mục đích xây dựng, là căn cứ để xác định, định vị công trình, các thiết kế cho từng cơ sở, các thiết kế liên quan tới kỹ thuật xây dựng, thực hiện xây dựng).
– Bản đồ xác định quy hoạch có tỷ lệ 1/5000 (sẽ xác định được các khu vực cho chức năng, các định hướng có tính chất giao thông, phân bổ các mốc giới hay địa giới nhằm mục đích phát triển hạ tầng của khu vực,…)
3.2. Những rủi ro thường gặp nào khi người dân mua phải đất dính quy hoạch?
3.2.1. Rủi ro xảy ra đối với các nhà đầu tư
Nếu mua phải đất bị dính quy hoạch đồng nghĩa với việc không được phép có hoạt động xây dựng ở những công trình mang tính chất lâu dài. Do đó, những lô đất khi đã bị dính vào quy hoạch thì sẽ thu hút được ít sự quan tâm, kéo theo việc đất mất giá, giá khi rao bán lô đất cũng rẻ hơn so với mặt bằng chung của thị trường.
3.2.2. Rủi ro xảy ra đối với người mua
Người mua cần hết sức cẩn trọng với những lô đất có dính quy hoạch, bởi chúng ta cần kiểm tra kỹ càng xem lô đất đó có bị vào diện quy hoạch hay không. Nếu bị vướng vào đất quy hoạch thì người mua đất này sẽ bị hạn chế sử dụng một số quyền lợi nhất định như: không được tự ý xây mới, sửa chữa, cải tạo,…Tất cả các thay đổi có liên quan tới quy mô, cấp độ công trình đều cần có sự cho phép của cơ quan Nhà nước. Nếu trong trường hợp Nhà nước thu hồi lại những mảnh đất này thì người mua sẽ không được đền bù.
Bên cạnh đó, những lô đất bị dính vào diện quy hoạch cũng gặp một số hạn chế về việc quyền chuyển nhượng đất, mua bán.
Trên đây là những thông tin hữu ích bạn cần biết về đất dính quy hoạch và cách kiểm tra đất quy hoạch. Hi vọng những thông tin này sẽ giúp ích cho bạn trong việc kiểm tra thông tin đất trước khi giao dịch mua bán để đảm bảo quyền lợi tốt nhất. Liên hệ với Rich Nguyen Academy để được tư vấn thêm các thông tin hữu ích!
