Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết việc thi hành một số điều của Luật kinh doanh bđs chính thức có hiệu lực kể từ ngày 31/03/2022. Điểm đáng chú ý là luật kinh doanh bđs này có nhiều điểm mới đáng chú ý với các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ chia sẻ với các bạn những điểm mới trong luật kinh doanh bđs 2022.
1. Luật kinh doanh bđs 2022 xác định lại điều kiện kinh doanh
Với quy định mới, các cá nhân và tổ chức khi kinh doanh bất động sản sẽ phải thành lập hợp tác xã hoặc doanh nghiệp. Hơn nữa, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải công khai thông tin của mình và các bất động sản, kể cả thông tin về số lượng sản phẩm đã bán, còn lại, thế chấp,… tại trụ sở ban quản lý dự án và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
Với những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bán, cho thuê, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên sẽ không bị áp dụng điều kiện trên. Điều này đồng nghĩa với việc cá nhân, hộ gia đình kinh doanh bất động sản có tổng số vốn dưới 20 tỷ đồng vẫn phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện công bố thông tin tương tự như trên.
2. Luật kinh doanh bđs hiện hành quy định lại điều kiện tài chính
Nghị định 02/2022/NĐ-CP đã xác định lại điều kiện tài chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Theo đó, điều kiện về vốn pháp định sẽ không được áp dụng. Hơn nữa, quy định mới sẽ dùng thông số về vốn của chủ sở hữu và chỉ áp dụng với một số trường hợp.
Cụ thể, theo quy định ở khoản 2 điều số 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng số vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha. Với những dự án bất động sản có quy mô từ 20ha trở lên, số vốn chủ sở hữu này được quy định không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư.
Theo đó, cách tiếp cận tiêu chí tài chính của doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án bất động sản cũng có sự thay đổi. Tiêu chí vốn pháp định cũng sẽ không còn. Nếu bên nhận chuyển nhượng là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ phải đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu. Còn trong những trường hợp khác, nhà đầu tư chỉ cần năng lực tài chính và nguồn vốn huy động được đủ để bảo đảm tiếp tục triển khai thực hiện dự án bất động sản theo đúng tiến độ.
3. Luật kinh doanh bđs mới nhất quy định áp dụng mẫu hợp đồng chung
Một trong những điểm mới đáng lưu ý nữa trong luật kinh doanh bđs 2022 là hàng loạt hoạt động kinh doanh sẽ bắt buộc phải theo mẫu của Nghị định số 02/2022/NĐ-CP. Trong đó bao gồm cả mẫu hợp đồng “mua bán” officetel, condotel và quy định rõ hơn việc áp dụng luật trong chuyển nhượng dự án bất động sản.
Hơn nữa, việc áp dụng thống nhất những khung mẫu hợp đồng chung trong kinh doanh bất động sản theo nghị định này sẽ giảm thiểu các rủi ro pháp lý trong thực tiễn. Đặc biệt, luật kinh doanh bđs mới nhất cũng quy định lại điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo Điều 7 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, các công trình xây dựng có sẵn (ngoại trừ hợp đồng thuê mua nhà, mua bán nhà ở xã hội) phải bảo đảm điều kiện có hợp đồng thuê mua, mua bán theo quy định.
Nếu các bên ký trước ngày 1/3/2022 thì:
- Phải có hợp đồng đã ký kết
- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hợp đồng thuê mua, mua bán phải không có tranh chấp, khiếu kiện
- Công trình, nhà ở trong hợp đồng không thuộc diện bị kê biên hoặc thế chấp, ngoại trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý
- Nếu thuê mua, mua bán nhiều căn nhà trong một hợp đồng mà các bên muốn chuyển nhượng từng căn thì bên bán sẽ phải thỏa thuận với chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng thuê mua, mua bán hoặc ký phụ lục trước khi chuyển nhượng hợp đồng.
Như vậy, chỉ những dự án bất động sản được nhà đầu tư chấp thuận (theo quy định tại Khoản 3, 4 Điều 29 Luật đầu tư năm 2020) hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng quy định về đầu tư khi làm thủ tục chuyển nhượng 1 phần hoặc toàn bộ dự án. Riêng những dự án bất động sản đã có quyết định chủ trương đầu tư, văn bản chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương theo quy định về đầu tư trước đây hoặc những dự án lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, đấu giá mà không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ áp dụng quy định về kinh doanh bđs khi có hoạt động chuyển nhượng dự án.
Trên đây là những điểm mới của luật kinh doanh bđs 2022 dựa trên Nghị định 02/2022/NĐ-CP được ban hành vào ngày 6/1/2022. Hãy theo dõi Rich Nguyen Academy để cập nhật những thông tin mới nhất về các thay đổi trong luật kinh doanh bđs.
Nếu đang quan tâm đến lĩnh vực đầu tư bất động sản và muốn tìm hiểu thêm các kiến thức cơ bản cùng chuyên gia, bạn hãy truy cập vào đường link: https://lopzoom.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ với Rich Nguyen Academy theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn thêm về các khóa học bất động sản khác.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
