Chỉ sau hai năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Quốc hội và Chính phủ đã phải liên tục ban hành nghị quyết để xử lý vướng mắc, cho thấy sửa Luật Đất đai 2026 là yêu cầu cấp thiết.

Mới đây, kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai HoREA đưa ra nhiều đề xuất quan trọng cho dự thảo luật trình cuối năm 2026. Liệu các giải pháp này có giúp tháo gỡ nút thắt quỹ đất và giảm áp lực giá nhà bất động sản 2026, hay chỉ mang tính tạm thời?

Vì sao phải sửa Luất đất đai chỉ sau hai năm?

Theo chuyên gia Trần Đạt, có ba nguyên nhân chính khiến sửa Luật Đất đai 2026 trở nên cấp bách.

Thứ nhất, nhiều cơ chế đặc thù phải liên tục được ban hành để xử lý các vướng mắc mà Luật Đất đai 2024 chưa giải quyết được. Chỉ trong hai năm, Quốc hội đã ban hành liên tiếp các Nghị quyết 171, 254 và 29 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Việc phải sử dụng nhiều nghị quyết thay vì quy định trực tiếp trong luật cho thấy hệ thống pháp lý vẫn còn khoảng trống cần hoàn thiện.

Thứ hai, bảng giá đất mới 2026 khiến chi phí phát triển dự án tăng mạnh. Tại TP.HCM, nhiều khu vực có giá đất điều chỉnh tăng từ 2,36 lần đến 38,8 lần so với trước đây. Khi chi phí sử dụng đất tăng, giá thành dự án cũng tăng theo và cuối cùng người mua nhà là đối tượng chịu tác động trực tiếp.

Thứ ba, cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để phát triển dự án vẫn chưa được luật hóa đầy đủ. Điều này khiến nhiều dự án gặp khó khăn trong quá trình tạo lập quỹ đất và triển khai đầu tư.

5 kiến nghị đáng chú ý trong lần sửa Luật đất đai 2026

Theo kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai HoREA, năm nhóm giải pháp được đề xuất có thể tác động trực tiếp đến nguồn cung và giá nhà bất động sản 2026.

Thứ nhất, hoàn thiện cơ chế phát triển đất sạch bất động sản.

HoREA cho rằng muốn giảm giá nhà thì trước hết phải chủ động tạo lập đất sạch bất động sản. Khi có quỹ đất sạch, việc đấu giá, đấu thầu và xác định giá đất sẽ minh bạch hơn, đồng thời giảm thời gian và chi phí giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, hoàn thiện cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất Điều 126.

Đề xuất này nhằm hoàn thiện cơ chế đấu thầu đối với các dự án sử dụng đất theo đấu thầu dự án có sử dụng đất Điều 126, trong đó Nhà nước giữ vai trò chủ trì công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng. Điều này giúp giảm rủi ro cho doanh nghiệp, rút ngắn tiến độ và hạn chế phát sinh chi phí.

Thứ ba, luật hóa cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất.

HoREA đề xuất đưa cơ chế đang được thí điểm vào luật để tạo sự ổn định lâu dài, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc phát triển các dự án đô thị và nhà ở thương mại.

Thứ tư, bổ sung chính sách cho nhà ở thương mại giá cả phù hợp.

Hiện nay, nhiều chính sách ưu đãi mới chỉ tập trung vào nhà ở xã hội, trong khi phân khúc nhà ở thương mại giá cả phù hợp vẫn thiếu cơ chế hỗ trợ về đất đai và tài chính. Nếu được bổ sung, đây sẽ là động lực quan trọng giúp phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.

Thứ năm, nâng chuẩn tái định cư thu hồi đất.

HoREA đề xuất thay đổi tiêu chí từ “bằng hoặc tốt hơn” thành “tốt hơn nơi ở cũ”. Khi quyền lợi của người dân được đảm bảo tốt hơn, quá trình tái định cư thu hồi đất sẽ thuận lợi hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Sửa Luật đất đai 2026 tác động thế nào đến thị trường?

Nếu các đề xuất trên được thông qua đồng bộ, thị trường bất động sản có thể hưởng lợi từ nhiều góc độ.

Khi đất sạch bất động sản được tạo lập nhiều hơn, nguồn cung dự án sẽ tăng lên. Khi cơ chế đấu thầu dự án có sử dụng đất Điều 126 được hoàn thiện, chi phí và thời gian triển khai dự án sẽ giảm. Đồng thời, nếu nhà ở thương mại giá cả phù hợp được hưởng cơ chế hỗ trợ, thị trường có thể bổ sung thêm nguồn cung ở phân khúc vừa túi tiền.

Tuy nhiên, áp lực từ bảng giá đất mới 2026 vẫn là thách thức lớn. Nếu chưa có cơ chế xác định giá đất hợp lý và ổn định hơn trong Luật sửa đổi, chi phí đầu vào của doanh nghiệp vẫn sẽ ở mức cao và giá nhà khó giảm ngay trong ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư, nhóm doanh nghiệp đang có dự án gặp vướng mắc pháp lý sẽ là đối tượng hưởng lợi rõ rệt nếu các quy định được luật hóa. Trong khi đó, những nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở thương mại giá cả phù hợp cũng sẽ có thêm cơ hội khi chính sách ưu đãi được mở rộng.

Sửa Luật đất đai 2026 – Cơ hội hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, bản chất của sửa Luật Đất đai 2026 không chỉ là sửa những bất cập của Luật Đất đai 2024 mà còn là cơ hội luật hóa những cơ chế đã được kiểm chứng trong thực tiễn.

Nếu các nội dung về đất sạch bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất Điều 126, nhà ở thương mại giá cả phù hợp và tái định cư thu hồi đất được hoàn thiện đồng bộ, thị trường sẽ có nền tảng pháp lý ổn định hơn để phát triển trong dài hạn.

Tuy nhiên, đây vẫn là quá trình cần thời gian. Luật sửa đổi dự kiến được Quốc hội xem xét vào cuối năm 2026, vì vậy những tác động đến giá nhà bất động sản 2026 sẽ chưa thể xuất hiện ngay mà chủ yếu phát huy hiệu quả trong trung và dài hạn.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: