Giữa tháng 6 vừa qua, sau khi Tổng Bí thư ký ban hành Nghị quyết Hội nghị TW lần thứ 5 khóa XIII, rất nhiều quy định về luật đất đai đã có sự thay đổi. Trong đó, nội dung về bỏ khung giá đất và giữ bảng giá đất là nội dung nổi bật, nhận được nhiều sự quan tâm. Vậy thông tin này có tác động ra sao đến thị trường bất động sản và đem tới lợi ích hoặc bất lợi như thế nào với nhà đầu tư cũng như người sử dụng đất? Những nội dung này sẽ được Rich Nguyen Academy chia sẻ trong bài viết bên dưới đây!
Mục lục
1. Một số vấn đề bất cập về giá đất, định giá đất hiện nay và luật mới ban hành về quy định khung giá, bảng giá đất
Nhà nước quy định khung giá để quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường và làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương; đồng thời xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, sự thật là giữa luật đất đai và thị trường lại có nhiều vấn đề không đồng bộ. Cụ thể như: Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng trên thực tế có thể chỉ bằng khoảng 30 – 70% giá thị trường, kể cả đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp. Đặc biệt đối với đất tại đô thị chỉ bằng 30% giá đất thị trường.
Hiện nay, việc giao đất và cho thuê đất vẫn lấy giá ở trong khung nhân với hệ số, được gọi là hệ số điều chỉnh theo thị trường. Tuy nhiên, hệ số ở tất cả các tỉnh và thành phố chỉ từ 1,5 – 2. Do đó, nó tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường bất động sản với giá của Nhà nước.
Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn so với giá thị trường, đồng nghĩa với việc thu thuế đất đai sẽ giảm, từ đó gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Đồng thời, đây cũng là g nguyên nhân khiến khiếu kiện đất gia tăng trong thời gian qua, liên quan tới vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, theo quy định khung giá đất áp dụng trong 5 năm, khi giá đất biến động quá 20% thì sẽ điều chỉnh. Còn nếu không có biến động thì thôi thay vì thay đổi hàng năm như trước đây, gây mất thời gian. Thực tế từ khi ban hành luật tới nay, khung giá đất của Chính phủ chưa hề thay đổi lần nào mặc dù giá nhà đất liên tục biến động.
Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh và thành phố trực thuộc TW nên cũng không sát với thực tế từng địa phương, nhất là các đô thị như Hà Nội, HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và những tỉnh công nghiệp hóa cao. Điều này đã làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của những địa phương này.
Không chỉ vậy, các phương pháp định giá đất đang thực hiện tại Việt Nam đều khó cho ra kết quả chuẩn xác, hạn chế vì các lý do sau:
- Thị trường quyền sử dụng đất chưa minh bạch.
- Thông số đầu vào để áp dụng những phương pháp định giá đất thiếu chính xác và thiếu độ tin cậy (tức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phản ánh đúng giá giao dịch thực tế vì người dân kê khai giá đất trong Hợp đồng chuyển nhượng thấp để giảm thuế thu nhập và giao dịch vẫn chủ yếu bằng tiền mặt),
- Nhiều loại đất và khu vực không có thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khó thu thập
- Chưa có kênh thông tin chính thống và đủ tin cậy, đáp ứng được yêu cầu của những phương pháp định giá đất, phản ánh chính xác, kịp thời các biến động của giá thị trường.
Từ thực trạng trên, các nhà quản lý đã nhận thấy rằng, khung giá đất chính là sự cản trở cho sự phát triển thị trường bất động sản. Nó không phải là cơ chế tốt cho phát triển thị trường bất động sản và gây ra rất nhiều hệ lụy, tác động xấu.
Để giải quyết những bất cập này, Ban chấp hành TW Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18 về tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý, sử dụng đất, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có mức thu nhập cao.
Cụ thể trong tiểu mục số 2 – Mục IV – Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã quy định về việc bỏ khung giá đất và giữ bảng giá đất như sau:
Bỏ khung giá đất, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định nhiệm vụ. chức năng trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
- TW xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất.
- HĐND cấp tỉnh quyết định, kiểm tra và giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất và đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
- Bổ sung và hoàn thiện các quy định đảm bảo công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, xử lý nghiêm các vi phạm, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không thanh toán tiền mặt,…
Hiện nay khung giá đất được quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP là cơ sở để địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020 – 2024:
Khung giá đất được dùng làm căn cứ để UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.
UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không vượt quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
UBND cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 11 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của CP quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất sau khi điều chỉnh theo quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chuyên gia nhận định về những tác động của việc loại bỏ khung giá đất, giữ bảng giá đất với thị trường bất động sản
Nhận định về vấn đề này, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest cho rằng: Việc thay đổi các quy định về khung giá đất, bảng giá đất trong Luật Đất Đai của Nghị quyết 18-NQ/TW sẽ kéo theo hàng loạt thay đổi liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất và lợi ích của 1 bộ phận nhà đầu tư, người sử dụng đất.
Sau đây, chúng tôi xin phép được bóc tách một số vấn đề đang được quan tâm hàng đầu xoay quanh sự thay đổi của quy định về khung giá đất, bảng giá đất trong Luật Đất Đai của Nghị quyết 18-NQ/TW 2022 như sau:
2.1. Bảng giá đất tăng → Nhóm người nào được lợi trước tiên?
Trước hết, sự thay đổi này là 1 phần của “Chiến lược cùng thắng” trong đền bù giải phóng mặt bằng với mục tiêu áp giá bồi thường cho người dân bị thu hồi đất phải theo giá thị trường ở mức tối đa. Khi luật mới được triển khai, khả năng cao sẽ giúp nhà nước giải quyết được một phần những khiếu kiện đất đai; giảm thiểu các dự án ứ đọng do giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp.
Bởi vì khi giá đền bù hợp lý, phù hợp với giá thị trường chắc chắn công tác giải phóng mặt bằng sẽ dễ dàng hơn. Người dân sẽ có các khoản chi phí cân đối để sẵn sàng trả lại mặt bằng cũ tới mặt bằng mới, thúc đẩy việc thực hiện và triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Theo một khảo sát tại 16 hộ dân nằm trong diện bị thu hồi đất để thực hiện dự án Khu đô thị mới Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai, hầu hết những người bị thu hồi đất đều cho rằng, họ sẵn sàng nhường đất cho dự án nhưng yêu cầu việc bồi thường đất phải hợp lý.
2.2. Bảng giá đất tăng → Những nhóm người nào bị ảnh hưởng nhiều nhất?
Việc thay đổi khung và bảng giá đất đầu tiên tác động tới nghĩa vụ tài chính của những đối tượng liên quan đến bất động sản. Cụ thể là khung giá đất để làm căn cứ thu thuế và phí. Khi khung giá đất bị loại bỏ và bảng giá đất tăng theo biến động giá thị trường, tương đương mức thuế đất cũng sẽ tăng lên. Điều này sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ và trực tiếp nhất đến nhóm đối tượng:
2.2.1. Nhóm thứ nhất là nhóm người đang sử dụng đất nông nghiệp với mức thuế cao
Hiện nay, một số hộ dân đang sử dụng đất nông nghiệp trước hoặc sau năm 1993 phải đóng 50% – 100% giá trị giá đất để nhận sổ đỏ. Với những trường hợp này thì cần chúng tôi cho rằng các cấp quản lý cần đưa ra những chính sách điều chỉnh mức thuế mới phù hợp hơn.
2.2.2. Nhóm thứ hai là nhóm đầu cơ, lướt sóng kiếm lời thông qua mua bán BĐS
Bởi nếu bạn đã đọc cuốn “Bất động sản vĩ mô – Đầu tư để tăng trưởng và Hạnh Phúc” Rich Nguyen hoặc từng tham gia các chương trình về Bất Động Sản Vĩ mô tại Rich Nguyen Academy, bạn sẽ biết rằng: các nhà đầu tư thuộc nhóm đầu cơ luôn có tư tưởng bán ngay sau khi mua, miễn có lãi. Nhóm này liên tục thực hiện các giao dịch mua bán, chỉ để kiếm những khoản chênh lệch cỏn con trong khoảng thời gian ngắn.
Và khi luật về khung giá, bảng giá đất được áp dụng, khoản lợi nhuận mà họ thu được sau mỗi lần mua bán trừ đi thuế chắc chắn sẽ bị giảm rõ rệt, thậm chí chẳng còn được là bao.
Còn với những nhà đầu tư theo trường phái tăng trưởng, mục đích của họ là nhắm tới các BĐS có khả năng bứt phá mạnh về giá, họ có thể mua vào và nắm giữ đủ dài từ 2 năm, 3 năm đến 5 năm để chờ BĐS X2, X3, thậm chí X5, X10 nên vấn đề này sẽ không ảnh hưởng nhiều.
Đối với các nhà đầu tư theo trường phái giá trị thì cần lưu ý lựa chọn đầu tư các BĐS đáp ứng tốt cả hai tiêu chí về lãi vốn và dòng tiền. Cũng như cân nhắc kỹ lưỡng các hạng mục kinh doanh, khai thác.
2.3. Loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất thay đổi —> Thị trường BĐS có biến động?
Quyền sử dụng đất là một thứ hàng hóa và giá hàng hóa phụ thuộc vào quan hệ cung – cầu. Về mặt tâm lý, khi đột ngột tăng bảng giá đất từ 30 – 40% lên 70 – 80% thì ít nhiều cũng có tác động, nhưng xét cả quá trình mặc dù có quy định bao nhiêu phần trăm vẫn phải là giá thị trường, do không được vượt qua giá thị trường nên khả năng làm giá đất tăng vọt sẽ không cao.
Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Như vậy, nếu giá đất tăng chắc chắn sẽ tác động đến nguồn cung dự án mới. Bởi vì doanh nghiệp khó khăn hơn với vấn đề tiền sử dụng đất và các chủ đầu tư dự án chắc chắn sẽ tính chi phí đất vào giá bán cho người dân.
Với thị trường BĐS, giá thành chính là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán nhà ở ra thị trường. Vì vậy, bảng giá đất tăng, đương nhiên sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn tới khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp khó tạo lập nhà ở hơn.
Bên cạnh đó, cũng dễ nhận thấy rằng, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán vì 1 bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Từ đó dẫn đến suy giảm quy mô giao dịch trên thị trường, đặc biệt là đối với phân khúc bất động sản cao cấp, condotel,…
Bất động sản là một lĩnh vực luôn biến đổi không ngừng trong bối cảnh xã hội hiện đại. Tuy nhiên dù thị trường trong thời gian ngắn có nhiều biến động nhưng nhìn chung bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả hàng đầu trong tương lai. Để đầu tư trong lĩnh vực này thành công, bạn cần có kiến thức bài bản về vĩ mô hay vĩ mô trong bất động sản, đồng thời luôn phải theo dõi sát những tin tức ảnh hưởng, tác động trực tiếp và gián tiếp tới thị trường. Chỉ có như vậy, bạn mới xác định được rủi ro khi đi đầu tư và biết cách thiết lập các nút chặn an toàn cho mình.
Trong các chương trình đào tạo về Bất động sản Vĩ mô tại Rich Nguyen Academy, chúng tôi luôn chú trọng mang tới các kiến thức từ nền tảng tới chuyên sâu cho nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư nắm rõ được nguyên lý thị trường, dự báo được xu hướng, tính chu kì, thấu hiểu về pháp lý, xây dựng chiến lược đầu tư rõ ràng, hiểu và biết làm báo cáo nghiên cứu thị trường, quản trị rủi ro và quản trị cảm xúc tốt trong khi đi đầu tư.
Bên cạnh đó, chúng tôi cũng thường có những buổi sinh hoạt cộng đồng vào đầu tháng để cập nhật các chính sách mới, phân tích nhận định thị trường để giúp nhà đầu tư nhanh nắm bắt xu hướng và đưa ra những quyết định thông minh, chính xác nhất trước khi xuống tiền đầu tư.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều bình luận điểm tin bất động sản mới nhất:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
