Nếu lãi suất ngân hàng tăng, kịch bản phải chấp nhận cắt lỗ của các nhà đầu tư không đủ khả năng chịu được gánh nặng nợ vay từ ngân hàng khi ôm đất là điều có thể xảy ra. Dù không rơi vào tình trạng thảm hại như giai đoạn năm 2011-2013, nhưng thị trường bất động sản dự báo sẽ có nhiều biến động.
Phân tích từ bối cảnh của hiện tại, giới chuyên gia có nhiều quan ngại: mức lạm phát của Việt Nam đang có dấu hiệu tăng mạnh, nhất là 2 năm chịu nhiều tác động và ảnh hưởng nặng nề của đại dịch Covid cộng với sự leo thang của giá xăng dầu cùng với các loại hàng hoá khác.
Theo TS.Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia tài chính đã nhận định, so với thời điểm trước khi xảy ra xung đột Nga – Ukraine, lạm phát của Việt Nam trong bối cảnh hiện tại đã rẽ vào khúc quanh mới. Áp lực không đơn giản chỉ là những yếu tố phục hồi trong nước, đứt gãy chuỗi cung ứng do dịch bệnh mà sẽ nặng nề hơn rất nhiều.
Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc ban hành hàng loạt các lệnh cấm vận với Nga sẽ tạo ra hiệu ứng khan hiếm hàng hóa rất lớn, ảnh hưởng tới hầu hết các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Nếu tình trạng này tiếp tục kéo dài, khủng hoảng, lạm phát sẽ ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn. Điều này có thể dẫn đến các ngân hàng thương mại phải tăng lãi suất huy động.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng nhận định rằng, áp lực của nguy cơ lạm phát tăng còn đến từ gói bơm hỗ trợ kinh tế cùng với việc đẩy nhanh các hoạt động đầu tư công, giá xăng dầu tăng nhanh.
Đáng chú ý hơn, đó là thông tin giá xăng chính thức tăng vào ngày 11/3 trở thành nhân tố, khiến tâm lý của các nhà đầu tư lo ngại nhiều hơn về nguy cơ lạm phát tăng vượt ngưỡng kỳ vọng. Để kiềm chế nguy cơ lạm phát cao, lãi suất ngân hàng buộc phải điều chỉnh theo hướng tăng. Điều này đồng nghĩa với việc khi lãi suất tăng sẽ tác động mạnh đến tính thanh khoản của dòng tiền đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Bởi đây là kênh sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn.
Các chuyên gia cũng chia sẻ rằng, tăng lãi suất là một trong những công cụ nhằm siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Nếu lãi suất thấp, người dân có xu hướng rút tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản để kiếm tìm mức lợi nhuận tốt hơn. Nhưng nếu lãi suất tăng, thì người dân sẽ lại gửi tiền vào ngân hàng, dòng tiền đổ vào bất động sản hạn chế. Mặt khác, lãi suất cho vay tăng lên, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải bán cắt lỗ vì không có khả năng trả nợ.
Đinh Thế Hiển – Chuyên gia kinh tế cho rằng, khi lạm phát tăng cao thì lãi suất cũng được đẩy lên tại thời điểm cách đây 10 năm. Kịch bản xảy ra đó là nhiều đại gia bất động sản đã ngã ngựa vì không thể trụ nổi việc trả lãi cho ngân hàng. Thị trường xảy ra tình trạng sụt giảm mạnh về khả năng thanh khoản. Thế nên, việc tăng lãi suất sẽ có tác động mạnh mẽ đến nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh.
Diễn biến của thị trường bất động sản sau cơn sốt nóng năm 2009-2010 đã bắt đầu dần đổi chiều dần từ thời điểm cuối năm 2010. Khi đó, dự báo về lạm phát ở mức 2 con số dần trở thành hiện thực, vượt xa mức đã dự kiến là 8,5%, và chỉ tiêu GDP của cả năm gần như chắc chắn sẽ hoàn thành. Ngày 5/11/2010, Ngân hàng Nhà nước chính thức nâng mức lãi suất cơ bản VND từ 8%/năm lên 9%/năm, mục đích là nhằm thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm phát.
Cuộc đua nâng mức lãi suất của các ngân hàng bùng nổ. Một số ngân hàng đã chuẩn bị sẵn sàng để tăng lãi suất vượt trần, bất chấp những cảnh báo từ phía Ngân hàng Nhà nước. Kỷ lục lãi suất huy động 17% được thiết lập vào ngày 8/12/2010 bởi ngân hàng Techcombank, vượt xa mức 11% một tháng trước đó.
Sang năm 2011, chính sách tiền tệ vẫn tiếp tục được thắt chặt do lo ngại ngày càng lớn về tình hình lạm phát. Đặc biệt trong bối cảnh giá dầu ngày càng leo thang, kinh tế thế giới gặp nhiều bất ổn với cuộc khủng hoảng nợ công tại Hy Lạp.
Theo báo cáo thường niên năm 2011 của Ngân hàng nhà nước, trong 6 tháng đầu năm 2011, lãi suất cho vay và cả lãi suất huy động VND đều tăng cao. Cuối tháng 6/2011, lãi suất huy động VND bình quân đạt ở mức 15,6%/năm, cao hơn trần lãi suất 14% một năm. Do một số TCTD khó khăn về khả năng thanh khoản nên đã “lách” quy định trần lãi suất.
Mức lãi suất tăng mạnh đã đẩy thị trường bất động sản đang nóng sốt rơi vào tình trạng hạ nhiệt nhanh chóng. Trong năm 2011, rất nhiều dự án bất động sản đã phải tạm dừng lại hoặc giãn tiến độ do bị cắt vốn vay. Chênh lệch giữa cung – cầu xuất hiện rõ rệt, giá bất động sản bị rớt mạnh trên thị trường. Nhiều dự án bất động sản đã được hạ giá xuống còn 30-50% trên thị trường.
Kịch bản của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại khi lãi suất tăng sẽ không rớt thảm hại như năm 2011-2013. Bởi các chuyên gia cho rằng sự điều tiết của Nhà nước đã nhịp nhàng hơn trước. Nhà đầu tư cũng thông thái, biết cách đánh giá phân tích thị trường hơn. Song nguy cơ đói vốn và sự cắt lỗ là diễn biến có thể sẽ xảy ra nếu như lãi suất ngân hàng tăng để kiềm chế lạm phát.
Theo Rich Nguyen, nếu lãi suất tăng lên và siết chặt hơn để kiềm chế nguy cơ lạm phát, đồng thời ngăn chặn kịch bản đã xảy ra năm cách đây 10 năm trước không còn tái diễn. Tuy vậy, khi lạm phát xuất hiện thì thị trường bất động sản chắc chắn cũng sẽ không tránh được nhiều biến động. Trong thời điểm khó khăn và nhạy cảm, những nhà đầu tư bất động sản phải hết sức tỉnh táo hơn, thông thái hơn. Và quan trọng nhất là phải nắm chắc được những kiến thức không thể thiếu về Vĩ Mô để có thể đánh giá, phân tích thị trường nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có có thể xảy ra.
Đăng ký ngay khóa học chuyên sâu “BẤT ĐỘNG SẢN VĨ MÔ” của Rich Nguyen – Diễn giả – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam để có thể phân tích, dự báo xu hướng của thị trường trong nhiều năm tới, cũng như những kiến thức hữu ích khi đầu tư bất động sản trong thời buổi nhạy cảm này.
Liên hệ Hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn chi tiết nhất.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
