Việc mua bán căn nhà này rất phức tạp tuy nhiên hãy tham khảo bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn các thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng theo đúng quy định pháp luật năm 2020. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp khi đi mua nhà sẽ gặp phải tình huống căn nhà chủ nhà muốn bán lại đang thế chấp tại Ngân hàng. Nhà đang thế chấp tại Ngân hàng tức là đang đảm bảo các khoản vay của khách hàng theo hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.
Mục lục
1. Quyền mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Theo quy định về pháp luật dân sự, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp. Và theo quy định Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp (chủ nhà) không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp (ngân hàng) đồng ý.
Theo những căn cứ pháp lý trên, đối với căn nhà muốn mua bán đang được thế chấp tại ngân hàng, nếu được sự đồng ý của ngân hàng, chủ nhà mới có quyền thực hiện giao dịch mua bán căn nhà đó với bạn được. Như vậy bên bán phải thông báo cho ngân hàng về ý định bán nhà đất và chỉ được nhận đặt cọc khi Ngân hàng đồng ý.
2. Cách thức mua nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Cách thứ 1, thỏa thuận ba bên
Bạn và người chủ căn nhà cùng với ngân hàng lập một Thỏa thuận ba bên (bằng văn bản) liên quan đến việc: đặt cọc tiền mua nhà giữa bên bán và việc trả nợ gốc, lãi vay của bên bán đối với ngân hàng và thủ tục giải chấp, công chứng hợp đồng mua bán.
Căn cứ vào Thỏa thuận ba bên các bên sẽ thực hiện trình tự mua bán (thông thường), như sau:
- Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc tương ứng với số tiền cần phải trả (gốc, lãi) cho ngân hàng.
- Ngân hàng nhận đủ tiền và sẽ ra thông báo giải chấp nhà đất đồng thời bàn giao Sổ đỏ cho Bên Mua.
- Bên mua sẽ thực hiện việc giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
- Giải chấp xong thì Bên mua và bên bán tới Phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất và Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai.
Cách thứ 2, thay thế tài sản thế chấp khác
- Chủ căn nhà đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường. Theo đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng nhà đất thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Sau khi ký hợp đồng công chứng thì bên mua làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua.
- Nói tóm lại, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ thuận lợi và an toàn khi các bạn vận dụng chia sẻ của chúng tôi trên đây.
3. Thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Bước 1:
- Ký cam kết giữa 3 bên( bạn, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bạn và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, bạn sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
- Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho Bên bán.
Bước 2:
- Bạn và bên mua cùng nhau ra văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán nhà đất.
- Hai bên cần mang theo các giấy tờ như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
Bước 3:
- Nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản.
Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
XEM THÊM:Bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục bùng nổ năm 2021
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
