Những biến động của thị trường bất động sản gần như chưa dừng lại khi tâm lý của người mua vẫn bị dao động bởi nhiều thông tin khác nhau. Một điều dễ nhận thấy là tâm lý của nhà đầu tư với các kênh đầu tư khá biến động ở giai đoạn này. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường xuất hiện những thông tin tiêu cực về tín dụng, tài chính, người mua lại càng phải thận trọng trong việc “xuống tiền”.
Dòng tiền sẽ đổ vào kênh nào dịp cuối năm là câu hỏi khá lớn được đặt ra ở thời điểm này. Một số chuyên gia cho rằng, bất động sản, chứng khoán vẫn là 2 kênh chủ đạo các nhà đầu tư cần phải hướng tới. Tuy nhiên, những biến động trong thời gian gần đây khiến tâm lý người mua có sự ảnh hưởng nhất định. Trong khi, tiền gửi tiết kiệm cũng bị xáo động không kém vì những thông tin tiêu cực.
Chứng khoán lao dốc đã chạm đáy chưa? Bất động sản kém thanh khoản, tiết kiệm tưởng an toàn mà cũng có tiêu cực xảy ra, thị trường vàng lên lên xuống xuống? Đâu là hướng đi cho dòng tiền trong thời gian sắp tới? Trong bài viết hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau bàn luận về câu chuyện Tiền sẽ đổ vào vàng, chứng khoán, tiết kiệm hay bất động sản dịp cuối năm?
1. Đầu tư chứng khoán, vàng, bất động sản hay tiết kiệm dịp cuối năm?
Trong 2 năm qua, do chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh và bối cảnh mặt bằng lãi suất huy động ở mức thấp kỷ lục, nhiều người dân, doanh nghiệp có xu hướng tìm đến những loại tài sản rủi ro cao hơn như bất động sản hay chứng khoán. Tuy nhiên, dòng tiền đầu tư này đã chuyển động khác đi vì có thêm yếu tố lạm phát.
Thống kê chung cho thấy, vàng đang là kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời tốt nhất từ đầu năm tới nay. Nếu nhìn vào số liệu của Tổng cục Thống kê sẽ thấy rằng chỉ số giá vàng nội địa tăng 6,22% trong bình quân 9 tháng đầu năm 2022.
Xếp thứ hai về mức hiệu quả là kênh gửi tiền tiết kiệm, với Lãi suất ngân hàng kỳ hạn 6 tháng lên đến 8,7%. Ngoài ra, một số quỹ đầu tư vào kênh trái phiếu còn cho hiệu suất ở mức dương, còn lại hiện đều ở mức âm.
Trái ngược với người gửi tiết kiệm hay mua vàng, kênh đầu tư cổ phiếu từ hồi đầu năm đến nay được biết đến là “thê thảm” nhất. Riêng tháng 9 (tính tới hết ngày 28/9), VN-Index bị mất 10,6%, giảm xuống mức thấp nhất trong gần 20 tháng (phiên ngày 9/2/2021, VN-Index đóng cửa ở mốc 1.114,93 điểm) và khối ngoại bán ròng hơn 2.900 tỷ đồng. Tính chung, chỉ số VNIndex giảm mức từ đáy gần nhất khoảng hơn 20%. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều cổ phiếu giảm mạnh tới 50 – 70% kể từ mức đỉnh vào quý 1.
Mức giảm này của VN-Index còn “kích hoạt” định nghĩa về chu kỳ giá xuống, khiến tâm lý các nhà đầu tư thêm bi quan. Dòng tiền đầu tư từ những nhà đầu tư cá nhân trở nên e dè hơn nhiều, trong bối cảnh thị trường trong nước và quốc tế có nhiều biến động lớn.
Trong bối cảnh này, nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn cách rời bỏ thị trường và “đóng bảng điện”. Tuy nhiên, cũng có người chọn cắt lỗ và đứng ngoài đợi thị trường ổn định hơn rồi tham gia.
Thế nhưng, một điểm chung dễ nhận thấy nhất là số tiền trước đây dự định dành cho đầu tư, giờ hầu hết được chuyển thành tiết kiệm ngân hàng trong bối cảnh lãi suất huy động đang có xu hướng dần nhích tăng lên.
“Xu hướng của thị trường là dịch chuyển sang kênh đầu tư an toàn hơn. Trong đó kênh gửi tiền tiết kiệm là hiệu quả hàng đầu từ đầu năm tới nay, vàng cũng được hưởng lợi và bảo hiểm cũng được xếp là kênh đầu tư an toàn”.
Trên thị trường BĐS, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, giai đoạn dòng tiền dễ đã qua đi. Theo khảo sát của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam, 90% các nhà môi giới cho rằng, nên đầu tư bất động sản như công cụ đối phó với lạm phát và giá căn hộ sẽ tăng trong nửa cuối năm nay… Tuy nhiên, chỉ 53% nhà môi giới tin rằng, những giao dịch BĐS sẽ sôi động trong thời gian tới.
Nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân cho rằng, dòng tiền dịp nửa cuối năm đang có xu hướng chảy về kênh tiết kiệm vì cuộc đua lãi suất huy động của ngân hàng đang nóng lên. Tuy nhiên, trong tâm lý của người Việt Nam, bất động sản vẫn là kênh đầu tư truyền thống hấp dẫn trong dài hạn. Do đó, những nhà đầu tư có tài chính bền vững vẫn luôn cố gắng cân đối tỷ trọng giữa bất động sản và tiết kiệm một cách cân bằng. Tuy nhiên, dưới góc độ đầu tư, cán cân vẫn nghiêng nhiều hơn về kênh tiết kiệm.
Khái niệm “tiền mặt là vua” đang có xu hướng quay trở lại trên thị trường bởi vì ít nhất chúng đem lại dòng tiền dương và có sẵn vốn để tái đầu tư. Trong nửa đầu năm nay, tiền mặt quyết định tới hiệu suất đầu tư trên thị trường chứng khoán.
Một thống kê mới đây cho thấy rằng, những quỹ đầu tư có hiệu suất nằm trong nhóm tốt nhất thị trường vẫn ở mức âm gần 7,4%, do đã bán hầu hết cổ phiếu sau sự cố của trái phiếu Tân Hoàng Minh và cổ phiếu FLC.
Nhiều nhà đầu tư lựa chọn cách rời bỏ thị trường nhưng không rời bỏ đầu tư và vẫn trực chờ sẵn, đợi tới điểm tốt để vào tiền. Thế nhưng, đầu tư vào kênh nào, bao giờ thì vào, lúc nào ra, vào cụ thể tài sản và sản phẩm nào là câu hỏi gây hoang mang, cũng như khó khăn nhất hiện nay với nhiều người!
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Dòng tiền đầu tư trong thời gian tới sẽ chọn lọc điểm đến một cách thận trọng hơn
Về câu chuyện này, dưới góc nhìn của Rich Nguyen và các chuyên gia cố vấn của chúng tôi nhận định, phân tích như sau:
Với thái độ e dè và sự sợ hãi rủi ro, dòng tiền đầu tư trong khoảng thời gian tới sẽ chọn lọc điểm đến thận trọng hơn, nhất là khi những biến số liên quan đến kinh tế thế giới chưa được xác định rõ ràng để định hình ra xu hướng mới. Bên cạnh nữa, thị trường cũng đối diện với các điều chỉnh chính sách gần đây khiến nguồn vốn đổ vào thị trường trong thời gian tới sẽ có sự chọn lọc gắt gao hơn.
Thống kê cho thấy rằng, dòng tiền thực tế đang chạy dần về kênh đầu tư tiết kiệm ngân hàng. Theo số liệu của NHNN, tốc độ tăng trưởng tiền gửi cá nhân tính tới cuối tháng 5 đã lên tới hơn 5% so với hồi tháng 4, cao hơn nhiều so với những tháng trước đây. Một thống kê sơ bộ khác từ báo cáo tài chính vừa được cập nhật của khoảng 20 tổ chức tín dụng cho thấy, khoản tiền gửi khách hàng tính tới cuối tháng 6/2022 tăng khoảng 4,9%.
Một diễn biến chính sách có liên quan nữa là quy định được hưởng mức lãi suất tốt hơn khi rút tiền gửi tiết kiệm trước hạn, có hiệu lực từ hồi đầu tháng 8. Chính sách này không chỉ đem lại lợi ích cho người gửi tiền mà còn được kỳ vọng giúp dòng tiền gửi tiết kiệm chạy ngược nhiều hơn về các ngân hàng. Mặc dù rủi ro ít hơn so với đầu tư vàng nhưng hạn chế của lãi suất là lợi nhuận tăng trưởng chậm, sự kém linh động, thường được a chọn là kênh trữ tiền chứ không phải đầu tư.
Với kênh vàng, diễn biến giá là câu chuyện khó nói. Giá vàng bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố khác như địa chính trị và diễn biến đồng đô la Mỹ nên biến động rất mạnh. Trên thực tế, trong thời gian qua, không phải cứ lạm phát là vàng thế giới sẽ trở thành kênh trú ẩn an toàn, chưa kể đến rủi ro liên quan tới chính sách quản lý giá vàng ở thị trường nội địa.
Còn trên thị trường chứng khoán, hầu hết các chuyên gia đều tin rằng, chứng khoán sẽ hồi phục nhờ vào kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận của nhiều công ty niêm yết tiếp tục ở mức cao. Tuy nhiên sẽ khó trở về mức sôi động giống như trước đó. Việc bỏ tiền vào kênh cổ phiếu sẽ trở nên thận trọng hơn. Thị trường chứng khoán có sự phân hoá giữa giá cổ phiếu của những công ty có mức tăng trưởng thu nhập cao trội hơn so với thị trường chung.
Thị trường bất động sản đối diện với khó khăn kép về thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều vướng mắc và dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ. Dòng tiền lướt sóng đang có cực ít cơ hội khi tính thanh khoản của các loại hình bất động sản có xu hướng xuống thấp.
Thời gian mua vào và bán ra của BĐS kéo dài hơn so với thời gian trước gấp nhiều lần và cũng không có nhiều điều kiện để tạo sóng. Thị trường bất động sản đang đạt trạng thái lý tưởng cho những người mua để ở hơn là đầu tư.
Từ nay tới cuối năm 2022 là giai đoạn nhạy cảm của thị trường bất động sản vì có nhiều biến số ảnh hưởng trực tiếp đến hành vi mua bán tài sản.
Thứ nhất, giao dịch thị trường bất động sản đang chậm lại, giá bán thứ cấp có khuynh hướng giảm nhẹ, đặc biệt là ở vùng xa. Thứ hai, nhà băng đang siết tín dụng bất động sản. Thứ ba là lãi suất vay có khuynh hướng tăng lên trong khoảng thời gian tới.
Nhà đầu tư bất động sản cũng đang bước vào giai đoạn “tiền mặt là vua” nhưng tiền sẽ tạm lưu trú trong tài khoản ngân hàng để chờ cơ hội bắt đáy vào những tháng cuối năm. Kể từ quý 4, những người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá với các tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm từ 20 – 30% và mức giá thị trường chấp thuận có thể giảm 15-20% so với giá chào.
Với những nhà đầu tư ngắn hạn, dòng tiền vẫn đổ vào kênh chứng khoán nhưng tỷ lệ không cao và tính thanh khoản giảm. Thế nhưng, với giới đầu tư trung và dài hạn, bất động sản mới là sân chơi được ưu ái nhiều nhất. Bởi vì tâm lý đầu tư chung của người Việt Nam là dù giai đoạn nào cũng luôn có niềm tin vào việc tăng giá của bất động sản, nhất là khi dân số càng ngày càng gia tăng và đất đai không thể mở rộng.
Mức tăng trưởng này tới từ triển vọng cơ sở là tốc độ đô thị hoá và sự tăng trưởng kinh tế cao, đi kèm với đó là hạ tầng còn nhiều dư địa phát triển. Theo khảo sát của những đơn vị chuyên nghiên cứu về thị trường BĐS, với khoảng 4 triệu khách hàng, từ tháng 1/2020 tới tháng 6/2022, nhà ở và đất có chỉ số tăng giá cao nhất, xếp sau là vàng, chứng khoán, tiền gửi tiết kiệm.
Trong những kênh đầu tư hiện tại, bất động sản vẫn là kênh trú ẩn được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Mức sinh lời phù hợp và khả năng giữ giá trị qua khủng hoảng, cũng như khả năng khai thác là các yếu tố giúp bất động sản “giữ chân” được nhà đầu tư.
Nhìn chung, việc đầu tư bất động sản trong khoảng tới đây sẽ rất khó khăn, chứ không hề dễ ăn như thời điểm 2 năm vừa rồi. Hiện tại, những tin xấu liên tục được tung ra. Nào là việc phê duyệt các dự án bị siết chặt, siết phân lô bán nền, siết chặt tín dụng bất động sản hay siết chặt việc kê khai giá khi chuyển nhượng,….
Và hầu hết những nhà đầu tư đi đầu cơ bất động sản thường mong muốn tham gia vào đội nhóm và đội lái chuyên nghiệp để có thể dẫn dắt, cũng như điều hướng thị trường. Tuy nhiên, họ lại quên một điều rằng, quyền lực nhất, nhiều tiền nhất, lớn nhất và có khả năng điều hướng tâm lý thị trường kinh khủng nhất chính là Nhà nước.
Việc hàng loạt những ông lớn trong ngành bất động sản liên tục được bỏ vào lò, tới việc truyền thông mạnh mẽ của báo đài về bất động sản đã giáng các đòn chí mạng vào tâm lý của dân đầu cơ trong khoảng thời gian này. Điều này có nghĩa là thời điểm này, Nhà nước đang nỗ lực điều hướng dòng tiền từ khối đầu cơ quay lại hoạt động kinh doanh sản xuất.
Có lẽ đây là lúc 70% các nhà đầu tư theo trường phái đầu cơ trước đây nên học cách cơ cấu lại danh mục tài sản đầu tư. Chuyển hướng về những sản phẩm mang tính chất tăng trưởng bền vững và giá trong vùng thực. 20% nhà đầu tư đã thoát hết hàng và bắt đầu ôm tiền để chờ đợi. Còn 10% còn lại thì chuyển hết tiền về đầu tư lĩnh vực sản xuất kinh doanh.
Tóm lại, Trong ngắn hạn thị trường có thể có tin tốt có thể có tin xấu nhưng về dài hạn thì luôn luôn là tin tốt. Chính vì vậy trong ngắn hạn thị trường có thể tăng giá, bứt phá nhưng có thể cũng là trầm lắng. Tuy nhiên, về dài hạn thì luôn luôn là tăng trưởng, giá tiếp tục lên do kinh tế vẫn phát triển. Muốn đạt được mức giá tốt thì nó cần thời gian đủ dài và thời điểm phù hợp. Đó là nguyên lý của kinh tế và nguyên lý của chu kỳ bất động sản.
KHI GIỮ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỦ LÂU, VẺ ĐẸP CỦA BẤT ĐỘNG SẢN MỚI ĐƯỢC PHÔ DIỄN
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
