Trước giai đoạn dịch, thị trường bất động sản Trung Quốc đã ghi nhận sự tăng trưởng nóng trong suốt một khoảng thời gian dài. Có thể bắt nguồn từ các lý do như tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và nhu cầu nhà ở lớn, nhất là tình trạng đầu cơ trên thị trường.
Hồi tháng 8 năm 2020, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã ban hành chính sách 3 lằn ranh đỏ là tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100% và tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn. Những công ty không đáp ứng được yêu cầu này sẽ phải đối mặt với hạn chế trong việc vay vốn từ ngân hàng.
Chính sách này khiến China Evergrande Group – tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc không thể tiếp tục kéo dài những khoản nợ của mình và phải nỗ lực điều chỉnh tình hình tài chính để đáp ứng quy định này. Đến cuối năm 2021, tập đoàn Evergrande đã bị Fitch Rating – công ty xếp hạng tín nhiệm lớn của Mỹ tuyên bố “vỡ nợ giới hạn”.
Vào ngày 11/11/2022, Ngân hàng TW Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm & Ngân hàng Trung Quốc tiếp tục đưa thông báo cho các tổ chức tài chính để chuẩn bị kế hoạch nhằm bảo đảm “sự phát triển ổn định, lành mạnh” của thị trường bất động sản. Kế hoạch giải cứu bđs mới nhất của Trung Quốc gồm 16 điểm với nhiều biện pháp như hỗ trợ gia hạn, thanh khoản các khoản nợ sắp đáo hạn cho nhà phát triển bất động sản, nới lỏng điều kiện thanh toán mua nhà,…
Động thái này là dấu hiệu mạnh mẽ nhất cho thấy những nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang giảm bớt sự kìm hãm với bất động sản, vốn là một trong những lực cản lớn nhất với nền kinh tế của quốc gia này cùng với chiến dịch “Zero Covid”.
Vậy kế hoạch 16 điểm của Trung Quốc với thị trường bất động sản cụ thể là như thế nào? Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau bàn luận về câu chuyện: “Trung Quốc bất ngờ “quay xe”, vạch kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản”.
Mục lục
1. Trung Quốc vạch ra một loạt biện pháp lớn nhằm cứu ngành bất động sản đang chìm sâu trong khủng hoảng
Trung Quốc vạch ra một loạt những biện pháp lớn để cứu ngành bất động sản đang chìm sâu trong khủng hoảng. Động thái này nằm trong cuộc điều chỉnh lớn của Bắc Kinh với cách thức phản ứng với đại dịch và là dấu hiệu rõ rệt cho thấy, Trung Quốc bắt đầu chuyển trọng tâm sang việc vực dậy tăng trưởng nền kinh tế.
Vào ngày 11/11/2022, cơ quan giám sát tài chính Trung Quốc đưa ra kế hoạch 16 điểm để tiếp sức cho thị trường bất động sản với những biện pháp từ giải quyết tình trạng cạn kiệt thanh khoản của công ty phát triển nhà cho đến nới quy định về tiền đặt cọc với người mua nhà. Kế hoạch được đưa ra với 1 kế hoạch 16 điểm của Ủy ban Y Tế Quốc gia Trung Quốc để giảm bớt ảnh hưởng kinh tế, xã hội của việc chống dịch Covid.
Kế hoạch giải cứu thị trường bất động sản của giới chức Trung Quốc gồm 16 điểm giải pháp có thể được chia thành những nhóm cụ thể như sau:
1.1. Nhóm người mua nhà
Với nhóm người mua nhà gồm Điểm 2, hỗ trợ chính quyền địa phương thiết lập những ngưỡng đặt cọc và trần lãi suất, cho thế chấp hợp lý theo cách tiếp cận cụ thể, sẽ ưu tiên những người mua nhà đầu tiên, hạ thanh toán đặt cọc, trần lãi suất. Điều này có nghĩa là điều kiện mua nhà sẽ được nới lỏng. Về điểm này, chính phủ Trung Quốc vẫn cố gắng tránh những hoạt động đầu cơ cá nhân mà chỉ tối ưu hóa cho người mua nhà với mục đích để ở.
Hơn nữa, trong điều kiện lãi suất tín dụng leo thang, áp dụng mức lãi suất trần để khi người mua nhà tiếp cận các khoản vay sẽ giảm thiểu rủi ro phải đối mặt, trước bối cảnh lãi suất tăng cao như hiện nay trên toàn thế giới.
Cũng trong nhóm này, Điểm 11 khuyến khích ngân hàng đàm phán với những người mua nhà việc gia hạn trả nợ thế chấp. Trong điều kiện Trung Quốc vẫn áp dụng chính sách “Zero Covid” và tài sản bị hủy bỏ, thay đổi hoặc thất nghiệp do dịch, họ sẽ được gia hạn nợ.
Còn ở Điểm 12 là chính sách trả nợ thế chấp tức là điểm tín dụng của người mua vẫn sẽ được duy trì. Đây từng là trung tâm của làn sóng phản đối thế chấp lan rộng từ tháng 7 bởi mức độ tín nhiệm bị suy giảm nên mọi người khó mua bất động sản hơn trong tương lai.
Do đó, 3 điểm gợi mở chính sách này đều hướng tới việc tăng cường khả năng mua nhà để ở.
1.2. Nhóm công ty xây dựng và phát triển bất động sản, chủ đầu tư
Nhóm công ty xây dựng và phát triển bất động sản, chủ đầu tư có Điểm 1, những khoản vay phát triển bđs. Theo đó, các tổ chức tài chính cần phải đối xử bình đẳng với những nhà phát triển bất động sản thuộc quyền sở hữu của tư nhân hoặc nhà nước. Những bên cho vay cần phải hỗ trợ đặc biệt với doanh nghiệp tập trung đầu tư bđs và có chế độ quản trị doanh nghiệp lành mạnh.
Điểm 3 dành cho công ty xây dựng phải bảo đảm nguồn vốn liên tục và ổn định.
Điểm 4 là gia hạn những khoản vay của nhà phát triển bất động sản, những khoản vay ngân hàng chưa thanh toán, những khoản vay từ quỹ tín thác của nhà phát triển bất động sản đáo hạn trong 6 tháng tới có thể được gia hạn thêm 1 năm.
Điểm 5 là trái phiếu để hỗ trợ những nhà phát triển bđs có chất lượng tốt phát hành trái phiếu và việc hoàn trả trái phiếu của nhà phát hành cũng có thể được gia hạn hay hoán đổi thông qua đàm phán.
Về những điểm này, đại ý là nếu đang đầu cơ bất động sản thì không nên kỳ vọng Chính phủ bơm tiền để giải cứu công ty bất động sản.
Đặc biệt Điểm 1 nhấn mạnh việc hỗ trợ các công ty kinh doanh bất động sản có khả năng quản trị tốt và lành mạnh, còn những công ty yếu kém, chính phủ Trung Quốc vẫn để cho phá sản bình thường. Song song với đó, chỉ các nhà phát hành trái phiếu chất lượng mới được hỗ trợ.
1.3. Các định chế tài chính và tái cấu trúc
Gồm Điểm 6 tài trợ vốn từ quỹ tín thác và khuyến khích các quỹ này hỗ trợ vốn cho các nhà phát triển bất động sản với việc sáp nhập, mua bán, phát triển bđs cho thuê, nhà dưỡng lão,…
Điểm 7, những khoản vay đặc biệt để hoàn thành các dự án dở dang. Ngân hàng phát triển Trung Quốc, Ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Trung Quốc cần phải cung cấp khoản vay đặc biệt có trật tự và hiệu quả. Mục đích là để bảo đảm các dự án bđs được hoàn thành và bàn giao.
Điểm 8 hỗ trợ, bổ sung và bảo đảm hoàn thành dự án khu dân cư. Những bên cho vay chính của dự án khu dân cư đang phải đối mặt với sự chậm trễ xây dựng cần được hỗ trợ thêm về mặt tài chính.
Điểm 9 là mua lại các dự án bất động sản. Các công ty quản lý tài sản và ngân hàng được khuyến khích hỗ trợ cho những thương vụ mua lại dự án của nhà phát triển bất động sản mạnh từ đối thủ yếu hơn; các công ty quản lý tài sản và ngân hàng có thể phát hành trái phiếu cho việc mua lại dự án bất động sản.
Điểm 10 là những phương pháp tiếp cận dựa theo quy luật thị trường gồm phá sản và tái cấu trúc. Các công ty quản lý tài sản được khuyến khích xử lý những dự án khu dân cư với tư cách là nhà đầu tư doanh nghiệp tái cấu trúc và nhà quản lý doanh nghiệp phá sản.
Điểm 13 là nới lỏng hạn chế lớn với việc cho vay bất động sản của các ngân hàng. Những hạn chế hoạt động cho vay của ngân hàng với các nhà phát triển bđs có thể được nới lỏng tạm thời. Trung Quốc bắt đầu chính sách áp đặt giới hạn cho vay bđs của ngân hàng vào năm 2021 và giới hạn các khoản cho vay với nhà phát triển bất động sản, cho vay thế chấp. Những ngân hàng đã vi phạm giới hạn cho vay bất động sản sẽ có thêm thời gian để đáp ứng yêu cầu.
Điểm 14 là huy động vốn để mua lại: Những quy định tài trợ liên quan tới việc mua lại dự án bđs sẽ tạm thời được hỗ trợ tối đa. Đồng thời, các công ty quản lý tài sản quốc gia và ngân hàng nên tận dụng những chính sách mới có nhiều thuận lợi về tài trợ bđs.
Điểm 15: Cho vay với bất động sản cho thuê: Những tổ chức tài chính tăng cường hỗ trợ cho công ty sở hữu bđs cho thuê và chủ động đáp ứng nguồn vốn dài hạn.
Điểm 16: Đa dạng hóa việc gây quỹ cho bđs cho thuê: Các ngân hàng có thể phát hành trái phiếu cho việc xây dựng bđs cho thuê. Cần phải đẩy mạnh thử nghiệm mô hình quỹ tín thác đầu tư bđs. Ngân hàng Trung ương Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết bảo hiểm Trung Quốc đã gửi thông báo đến các định chế tài chính. Đồng thời vạch ra kế hoạch để bảo đảm “sự phát triển ổn định, lành mạnh” của ngành bất động sản.
Trong kế hoạch giải cứu này, những khoản vay ngân hàng và vay quỹ ủy thác của doanh nghiệp bđs đáo hạn trong 6 tháng tới sẽ được gia hạn thêm một năm. Nợ trái phiếu của những công ty địa ốc cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi qua đàm phán.
Cũng trong ngày 11/11/2022, cơ quan chức năng Trung Quốc đã có một loạt điều chỉnh với chính sách “Zero Covid”, gồm hủy bỏ việc xét nghiệm, giảm thời gian cách ly với người nhập cảnh cùng những trường hợp tiếp xúc gần với ca nhiễm. Tuy nhiên, sự thay đổi này không phải là tín hiệu kết thúc của chính sách “Zero Covid”.
Vào ngày 12/11/2022, giới chức Trung Quốc đã mau chóng nói rõ rằng, những quy định chống dịch Covid đang được điều chỉnh tinh gọn hơn chứ không phải nới lỏng. Đồng thời, sự cứng rắn trong chống dịch Covid vẫn là nguyên tắc của Trung Quốc.
“Sự bi quan tột độ ở trên thị trường cuối cùng đã khiến Trung Quốc có sự dịch chuyển chính sách trong 2 vấn đề lớn nhất của nền kinh tế. Tuy nhiên, rất khó để nói rằng, đây đã là bước ngoặt của nền kinh tế chưa”.
Thời gian gần đây, Trung Quốc đã nỗ lực ứng phó với khủng hoảng trên thị trường bất động sản bằng hàng loạt biện pháp. Trong đó bao gồm yêu cầu các ngân hàng lớn tăng cường cho vay thêm 1000 tỷ nhân dân tệ, cắt giảm lãi suất, các ngân hàng chính sách cấp tín dụng đặc biệt để bảo đảm dự án bất động sản có thể giao nhà đúng hạn.
Cách đây một vài tuần, Trung Quốc đã mở rộng chương trình hỗ trợ tài chính cho những công ty tư nhân, cả các doanh nghiệp bất động sản để đưa quy mô của chương trình lên khoảng 250 tỷ nhân dân tệ. Động thái này để giúp các công ty phát triển bđs bán được thêm trái phiếu và giảm bớt tình trạng bị kẹt thanh khoản.
Một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong các tuyên bố gần đây của Trung Quốc là cho phép nới lỏng “tạm thời” hạn chế với việc ngân hàng cấp vốn cho doanh nghiệp bđs Trung Quốc bắt đầu áp trần cho vay bđs vào năm 2021, khi nhà chức trách quốc gia này tìm cách ngăn hiện tượng bong bóng trong ngành bất động sản và kiểm soát vay nợ của các doanh nghiệp bđs vào hàng lớn nhất nước. Với kế hoạch mới, những ngân hàng chưa đáp ứng được hạn chế trong tình hình hiện tại sẽ được cho thêm thời gian.
Bên cạnh đó, cơ quan chức năng sẽ khuyến khích ngân hàng đàm phán với người mua nhà để giãn thời gian thanh toán những khoản vay thế chấp nhà và nhấn mạnh việc bảo vệ điểm tín dụng của người vay tiền mua nhà. Biện pháp này sẽ giúp làm giảm bớt sự bất mãn của người mua nhà và xét đến làn sóng xuất hiện từ tháng 7, trong đó người vay tiền mua nhà sẽ từ chối việc trả nợ ngân hàng cho đến khi nhận được nhà.
Thị trường bđs nhà mới với quy mô 2,4 nghìn tỷ USD của Trung Quốc vẫn đang trong trạng thái mong manh và số vụ vỡ nợ của người vay mua nhà, cũng như doanh nghiệp bất động sản liên tục xảy ra. Tháng 9/2022, giá nhà đã qua sử dụng tại Trung Quốc giảm mạnh nhất trong vòng 8 năm. Với ngân hàng, theo ước tính của Citigroup, tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ liên quan tới bđs đã tăng lên mức 30%.
Tín hiệu về việc nới bớt hạn chế bđs và dịch bệnh đã đưa giá cổ phiếu địa ốc của Trung Quốc tăng mạnh. Ngày 11/11/2022, 1 chỉ số của Bloomberg đo giá cổ phiếu của công ty bất động sản Trung Quốc tăng lên 18%, trong đó cổ phiếu của tập đoàn Country Garden Holdings tăng lên 35%.
Tuy nhiên, sự hỗ trợ tài chính từ Chính phủ Trung Quốc được coi là “không thấm vào đâu” so với khối nợ khổng lồ sắp đáo hạn của công ty địa ốc. Ngành bất động sản Trung Quốc có ít nhất 192 tỷ USD nợ trong nước và nước ngoài đáo hạn từ nay tới cuối năm 2023.
Trong đó, có 53,7 tỷ USD đáo hạn trong năm 2022, tiếp tới là 72,3 tỷ USD đáo hạn trong quý 1 năm 2023. Triển vọng của bất động sản Trung Quốc và nền kinh tế quốc gia này nhiều khả năng sẽ tùy thuộc vào việc liệu những biện pháp hỗ trợ gần đây sẽ giúp cải thiện niềm tin của nhà đầu tư, ngân hàng, người mua nhà như thế nào.
XEM FULL VIDEO BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Những chính sách mới của Chính phủ Trung Quốc có khả năng hỗ trợ tích cực cho triển vọng tăng trưởng kinh tế và củng cố xu thế hồi phục các thị trường
Về câu chuyện này, dưới góc nhìn của Rich Nguyen và những chuyên gia cố vấn của chúng tôi phân tích, nhận định:
Bất động sản là ngành quan trọng của nền kinh tế và trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn trung – dài hạn rất tốt để xử lý rủi ro cho ngân hàng. Những thay đổi chính sách này của Chính phủ Trung Quốc có thể hỗ trợ tích cực cho triển vọng tăng trưởng kinh tế, cũng như củng cố xu thế phục hồi các thị trường.
Dù vậy, những trở ngại lớn với nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là không dễ dàng được gỡ bỏ. Tuy nhiên, thay đổi này đánh dấu sự đảo ngược quan trọng. Bởi vì trong thời gian qua, Trung Quốc kiên định với chính sách chống Covid hà khắc mang tên Zero Covid và không phát đi bất cứ tín hiệu nào về kế hoạch giải cứu quy mô lớn dành cho thị trường bđs.
Nhìn lại chính sách 3 lằn ranh đỏ của Trung Quốc gồm tổng nợ vay ròng trên vốn chủ sở hữu (tối đa 100%); tổng các khoản phải trả (không gồm doanh thu chưa thực hiện trên tổng tài sản tối đa 70% và người mua trả tiền trước); tiền trên nợ vay ngắn hạn (ít nhất 1.0).
Nếu doanh nghiệp vi phạm cả 3 lằn ranh đỏ này sẽ không được vay thêm vốn. Chính sách cũng hướng đến 5 mục đích chính là kiểm soát thị trường đất phân bổ tín dụng cho lĩnh vực khác, kiểm soát giá nhà, giảm tính chu kỳ, tạo cơ chế dài hạn cho thị trường bđs và bảo đảm tương lai phát triển bền vững hơn.
Tuy nhiên, sau thời gian thắt chặt, thị trường bđs Trung Quốc đã tụt dốc, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Giá nhà thời điểm này ở Trung Quốc giảm khoảng 25%. Việc “hạ cánh cứng” như vậy đã tạo ra một cú sốc và ngay lập tức họ lại đưa ra những chính sách để giải cứu thị trường.
Chính quyền Trung Quốc đang cố gắng hết sức để chấm dứt cuộc khủng hoảng trong ngành bất động sản rộng lớn của nước này, vốn đã đè nặng lên nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong năm qua. Những biện pháp chính trong 16 điểm giải pháp gồm cho phép ngân hàng gia hạn các khoản vay đáo hạn cho công ty bất động sản, hỗ trợ bán bất động sản bằng cách giảm khoản thanh toán trả trước, cắt giảm lãi suất thế chấp và thúc đẩy những kênh tài trợ khác như phát hành trái phiếu, bảo đảm giao nhà cho người mua. Gói hỗ trợ này là “bước ngoặt” với lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Cùng với những chính sách khác được công bố vào đầu năm 2022, Chính phủ Trung Quốc có thể rót hơn 1000 tỷ nhân dân tệ vào lĩnh vực bất động sản nước này.
Gói giải cứu có thể được biết đến như là một tín hiệu mạnh mẽ nhất từ giới chức Trung Quốc, cho thấy cuộc đàn áp kéo dài 2 năm với lĩnh vực bất động sản đã kết thúc. Vào tháng 8 năm 2020, chính phủ Trung Quốc cố gắng kiềm chế việc các công ty bất động sản vay quá nhiều để giá nhà không bị tăng cao.
Những vấn đề leo thang vào năm 2021 khi Evergrande vỡ nợ. Khi bất động sản sụp đổ, một số công ty lớn đã tìm kiếm sự bảo vệ từ những bên cho vay. Cuộc khủng hoảng tiền mặt có nghĩa là nhiều dự án nhà ở bán trước ở Trung Quốc đã bị đình chỉ hoặc trì hoãn.
Cuộc khủng hoảng bước sang giai đoạn mới vào mùa hè năm nay khi rất nhiều người mua nhà từ chối trả vay thế chấp cho những căn nhà chưa hoàn thành, làm thị trường tài chính chao đảo và làm dấy lên lo ngại về sự lây lan sang lĩnh vực khác. Kể từ đó, giới chức Trung Quốc đã cố gắng xoa dịu cuộc khủng hoảng bằng cách kêu gọi ngân hàng tăng cường hỗ trợ vay vốn cho công ty bất động sản để hoàn thành dự án. Các cơ quan quản lý cũng cắt giảm lãi suất trong nỗ lực phục hồi niềm tin của người mua nhà.
Tuy nhiên, tình trạng suy giảm doanh số bất động sản vẫn tiếp diễn, khi người mua nhà quay lưng với thị trường do nền kinh tế suy yếu và những biện pháp hạn chế nghiêm ngặt từ chính sách Zero Covid. Ngoài ra, chính sách này cũng hạn chế chi tiêu sản xuất và tiêu dùng, hậu quả là lĩnh vực bất động sản trì trệ kéo theo nền kinh tế của Trung Quốc bị ảnh hưởng.
Trong khi đón nhận những tin tốt về gói cứu trợ, vẫn còn nhiều thận trọng trước niềm tin của người mua nhà. Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi và những biện pháp mới nhất có thể ảnh hưởng không nhiều tới việc kích thích mua nhà.
Mặc dù Trung Quốc đã có những điều chỉnh mới nhưng chính sách Zero Covid vẫn sẽ tiếp tục đè nặng lên lĩnh vực bất động sản. Với 16 điểm trên, về bản chất, các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc đang yêu cầu ngân hàng nỗ lực hết sức để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản.
Dường như thông điệp mà những giải pháp đưa ra không phải chỉ là cứu thị trường bất động sản mà là đưa ra cơ chế, chính sách theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường. Từ đó, thị trường sẽ tự điều tiết và dần phục hồi một cách lành mạnh, hướng tới những người có nhu cầu sử dụng nhà ở thực và giá nhà không bị đẩy lên một cách bất hợp lý.
Các giải pháp của Trung Quốc đang đi rất sâu vào từng phân khúc và họ cũng chọn ra những giải pháp áp dụng với những công ty quản trị tốt. Chẳng hạn bất động sản cho thuê, bất động sản để ở, còn những yếu tố mang tính đầu cơ không được nhắc đến, nhưng nếu phục vụ đúng nhu cầu sẽ nắn dòng vốn và khơi thông dòng vốn. Từ đó tạo cơ chế để có dòng vốn mới chảy vào lĩnh vực bất động sản nhằm mang lại hiệu quả tốt nhất.
Bất động sản Việt Nam và Trung Quốc có rất nhiều nét tương đồng với nhau. Nhìn chung, khả năng cao là bất động sản tại Việt Nam sẽ không đi theo quỹ đạo chung của thế giới mà sẽ đi theo con đường của Trung Quốc nhưng ở tốc độ chậm hơn. Bài học này đáng để chúng ta suy nghĩ và rút ra kinh nghiệm. Bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng với Trung Quốc và được coi là một phần động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế lớn nhất.
—————
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
