Thông tin dư nợ tín dụng với lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng cao trong giai đoạn vừa qua là thông tin nhận được sự quan tâm của nhiều người. Từ những chỉ số này, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái như thế nào? Thị trường bất động sản và các nhà đầu tư bị ảnh hưởng ra sao khi nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ? Hãy cùng theo dõi nhận định của nhà huấn luyện chiến lược đầu tư bất động sản Rich Nguyen cùng các cộng sự trong bài viết “TIẾP TỤC KIỂM SOÁT TÍN DỤNG VÀO BẤT ĐỘNG SẢN – NHÀ ĐẦU TƯ HÃY CẨN TRỌNG!” bên dưới đây.
DƯ NỢ TÍN DỤNG TĂNG CAO VÀ BẤT ĐỘNG SẢN TIẾP TỤC BỊ ĐƯA VÀO “TẦM NGẮM” CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
Tại buổi báo cáo phục vụ chất vấn gửi Quốc hội trong Kỳ họp thứ 3 vừa qua, bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã thông tin về nội dung liên quan tới việc quản lý, kiểm soát tín dụng với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.
Đến ngày 31/5, dư nợ tín dụng với bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với thời điểm cuối năm 2021. Đây là mức tăng cao so với cùng kỳ những năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu là 1,62%.
Ngân hàng Nhà nước cũng cho hay, khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản hiện nay là cho vay trung và dài hạn trong khi đó, nguồn huy động chủ yếu của ngân hàng là ngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạn giữa lãi suất giữ vốn và cho vay trong lĩnh vực này là rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định: “Ngân hàng Nhà nước đánh giá đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rủi ro với hệ thống ngân hàng, cần có giải pháp kiểm soát”. Trong thời gian sắp tới, NHNN tiếp tục chỉ đạo tổ chức tín dụng tăng trưởng an toàn, hiệu quả, kiểm soát chặt chẽ với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bao gồm kinh doanh, đầu tư bất động sản.
Đồng thời tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức tiếp cận nguồn vốn tín dụng để mua và đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, nhất là nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Tiếp tục rà soát và phối hợp với Bộ, ngành liên quan để hoàn thiện quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường phát triển bền vững, cũng như kiểm soát rủi ro, đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng.
Bên cạnh đó, NHNN cũng tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra, chú trọng tập trung kiểm tra hồ sơ cấp tín dụng lĩnh vực bất động sản của những tổ chức tín dụng. Từ đó phát hiện những vấn đề tồn tại và vi phạm trong hoạt động cấp tín dụng để xử lý kịp thời các vi phạm, đưa ra kiến nghị, khuyến nghị cụ thể nhằm hạn chế rủi ro của tổ chức tín dụng trong lĩnh vực bất động sản nói riêng, trong hoạt động cấp tín dụng nói chung.
Do đó, chủ trương của NHNN là tiếp tục kiểm soát rủi ro tín dụng với BĐS như nhiều năm qua vẫn làm. Trả lời chất vấn của Quốc hội, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, bản chất của tín dụng BĐS thường là kỳ hạn dài và giá trị lớn trong khi tiền gửi ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn.
Vì vậy, nếu các tổ chức tín dụng không kiểm soát được cho vay BĐS thì sẽ gặp rủi ro, nhất là khi khách hàng rút tiền mà chưa đòi được những khoản cho vay dài hạn. Còn việc cho vay với lĩnh vực kinh doanh, đầu tư bất động sản sẽ do tổ chức tín dụng tự thỏa thuận với khách hàng và đưa ra quyết định trên cơ sở bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng đó, cũng như toàn hệ thống.
Trước đó, ông Đào Minh Tú, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã nhiều lần nhấn mạnh, NHNN chưa có văn bản nào chỉ đạo việc chặn tín dụng hay siết tín dụng bất động sản mà chỉ kiểm soát rủi ro với tín dụng bất động sản. Với những dự án khả thi và hiệu quả thì dù nhỏ hay lớn đều được ngân hàng thương mại xem xét quyết định cho vay.
Thế nhưng trên thực tế, việc khó tiếp cận vốn vay tín dụng từ ngân hàng thương mại là một trong những khó khăn lớn của nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh hiện tại. Theo chia sẻ của các doanh nghiệp, khi đề nghị vay vốn, nhiều ngân hàng thương mại cho biết rằng họ “đã hết room” nên không thể giải ngân.
Bên cạnh đó, với khoảng 20 – 30% tổng số khách cần đến nhu cầu đòn bẩy tài chính từ ngân hàng, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn khiến thị trường BĐS “đi ngang”, có dấu hiệu ảm đạm và trầm lắng ở thời điểm lẽ ra phải khởi sắc sau khi đại dịch Covid-19 đi qua.
CHUYÊN GIA NHẬN ĐỊNH: THỊ TRƯỜNG VÀ NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN BỊ ẢNH HƯỞNG THẾ NÀO KHI NGUỒN VỐN BỊ HẠN CHẾ?
Nhận định về vấn đề này, Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest cho rằng: Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng với 13 nguồn khác nhau, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Chính vì thế, việc tiếp tục kiểm soát tín dụng chảy vào bất động sản, chắc chắn sẽ có tác động lớn đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc và cả các ngân hàng thương mại.
Thực tế, Ngân hàng Nhà nước luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay bất động sản trong nhiều năm qua bằng việc điều hành các chính sách nhằm kiểm soát tình hình cấp tín dụng như:
- Ban hành Thông tư số 19/2017/TT-NHNN có lộ trình cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng Nhà nước được dùng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn với tỷ lệ tối đa theo lộ trình. Theo đó, từ ngày 01/01/2018 đến ngày 31/12/2018 là 45%; từ ngày 01/01/2019 là 40%; đồng thời quy định nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200% là các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản.
- Ban hành Thông tư số 22/2019/TT- NHNN (thay thế Thông tư 19/2017/TT-NHNN) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 tiếp tục lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, theo đó, từ ngày 1/1/2020 tới ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.
Ngoài ra, với những khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà, hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản cũng được điều chỉnh tăng từ 150% lên đến 200%. Đối với những khoản phải đòi khác như cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/ mức cho vay tại hợp đồng tín dụng của khách hàng từ 4 tỷ đồng trở lên sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.
Thực tế là từ đầu năm 2021 đến đầu năm 2022, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, lãi suất tiền gửi ngân hàng giảm trong khi đó thị trường chứng khoán lại thăng hoa, lo sợ lạm phát nên BĐS đã trở thành kênh đầu tư, tích trữ được nhiều người chọn lựa. Điều này dẫn tới giá bất động sản ở nhiều khu vực đẩy lên cao; tình trạng sốt đất diễn ra tại một số địa phương trên cả nước.
Để hạn chế tình trạng dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, NHNN đã đưa ra Thông tư 22/2019/TT-NHNN để tổ chức tín dụng phải đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30%.
Ngoài ra, ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện những nhiệm vụ trọng tâm của ngành ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo ngân hàng thương mại không nới lỏng điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Chẳng hạn như kinh doanh, đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, ngân hàng thương mại tập trung hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên…
Tại Quyết định 422/QĐ-NHNN Ban hành Kế hoạch hành động của Ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ, NHNN một lần nữa yêu cầu tổ chức tín dụng ưu tiên, tập trung cho vay với những ngành nghề, lĩnh vực khuyến khích và phục vụ sản xuất, thanh toán quốc tế, xuất nhập khẩu,…
Thực hiện chỉ đạo của NHNN và tuân thủ quy định pháp luật liên quan, tổ chức tín dụng đã chủ động giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn đầu tư trung và dài hạn đưa về giới hạn tối đa 30%. Do đó dẫn đến tình trạng tổ chức tín dụng còn tỷ lệ giới hạn thì cho vay trung và dài hạn trong đó có BĐS, còn tổ chức tín dụng sử dụng hết tỷ lệ giới hạn sẽ hạn chế, thậm chí siết cho vay BĐS để tập trung cho dự án sản xuất, kinh doanh. Ngoài ra, lãi suất cho vay mua nhà để ở trên thị trường rất đa dạng, lãi suất cho vay sửa chữa nhà cửa và kinh doanh bất động sản có xu hướng tăng từ 0,5 – 1,5%/năm.
Đặc biệt là trong thời gian vừa qua, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng thương mại chỉ được phép cho vay trong giới hạn tỷ lệ 8% tổng tín dụng chung, tức tỷ lệ cho vay BĐS không được vượt quá 8% tổng mức tín dụng chung của ngân hàng thương mại. Trước chủ trương kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro của NHNN, một số ngân hàng thương mại cũng đã trình văn bản tạm dừng giải ngân những khoản cho vay với lĩnh vực bất động sản, nhằm bảo đảm tuân thủ quy định của NHNN về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng.
Và thực tế là từ năm 2019 đến nay, rất nhiều doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang hình thức huy động vốn qua việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, nhu cầu vốn để hồi phục và mở rộng đầu tư kinh doanh gia tăng. Trong khi đó, nguồn vốn ngân hàng vẫn giống như khe cửa hẹp, nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải đẩy mạnh hơn việc phát hành trái phiếu để huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp.
Nhu cầu phát hành trái phiếu tăng lên trong khi khung pháp lý cho những hoạt động của thị trường vốn vẫn chưa hoàn chính và chặt chẽ đã gây ra rủi ro lớn trên thị trường. Sau một khoảng thời gian ồ ạt phát hành đã xảy ra một vài vụ việc tiêu cực khiến các nhà đầu tư hoang mang. Do đó, các hoạt động phát hành trái phiếu cũng bị kiểm soát chặt chẽ. Sau vụ của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, không một doanh nghiệp BĐS nào phát hành trái phiếu trong tháng 4/2022. Tiếp đó trong những tháng vừa qua, khối lượng phát hành trái phiếu cũng giảm mạnh.
Thế nhưng chúng tôi cho rằng, đây vẫn chưa phải là thời kì đen tối nhất của trái phiếu doanh nghiệp. Bởi trái phiếu đã phát hành nhưng quan trọng là nghĩa vụ trả nợ của các doanh nghiệp BĐS sẽ ra sao trong thời gian tới?
Bóc tách số liệu chúng ta sẽ dễ dàng nhận thấy nghĩa vụ trả nợ đang tăng dần. Năm 2022, nợ phải trả của các doanh nghiệp BĐS là hơn 30.000 tỷ, con số này tăng tiếp vào năm 2023 và đỉnh điểm tới 2024, doanh nghiệp BĐS đã phát hành trái phiếu có nghĩa vụ trả nợ khoảng 64.000 tỷ đồng.
Chính vì lẽ đó, chúng tôi dự đoán rằng khoảng 2 tới 3 năm tới, khi đến kỳ hạn đáo hạn, các doanh nghiệp phải trả cả gốc lẫn lãi, thị trường trái phiếu khả năng cao sẽ sụp đổ. Nguy cơ vỡ nợ là thấy rõ.
Và trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước tiếp tục kiểm soát tín dụng, kênh trái phiếu cũng bị “chặn”, doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản sẽ vô cùng chật vật trong việc xoay xở nguồn vốn.
Như vậy về cơ bản, “van tín dụng” đối với lĩnh vực BĐS sẽ bị khóa chặt trong giai đoạn này. Một số ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS hay nhà đầu tư có dự án tốt, có mối quan hệ tốt với ngân hàng vẫn có khả năng được ngân hàng cấp tín dụng, nhưng việc giải ngân sẽ không được suôn sẻ như trước nữa mà sẽ phải chờ đợi, gây nên chậm trễ. Doanh nghiệp, nhà đầu tư nào ổn, biết cách xoay sở từ nhiều nguồn may ra sẽ duy trì được, còn ngược lại doanh nghiệp, nhà đầu tư nào phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng chắc chắn sẽ đứng trước rủi ro cao.
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN DỤNG – MỐI QUAN HỆ MẬT THIẾT KHÔNG THỂ TÁCH RỜI
Chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản cơ bản vẫn phải phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng. Và việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản sẽ là một “cú đấm thép” làm thị trường nguội lạnh, ít nhất là trong 6 tháng tới và thậm chí có thể kéo dài hơn nữa.
Và nếu bạn đã tham gia các chương trình về Bất động sản vĩ mô tại Rich Nguyen Academy, chắc hẳn bạn cũng hiểu là sau những giai đoạn thị trường lên thì sẽ có những giai đoạn thị trường xuống để điều chỉnh. Bởi vì nếu thị trường cứ tiếp tục lên mãi thì sẽ dẫn đến nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản. Lúc này giá thành và giá trị BĐS sẽ chênh lệch rất lớn.
Đối với phía Ngân hàng Nhà nước và các cấp quản lý, chúng tôi cho rằng cần có những giải pháp phù hợp để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng tránh làm đóng đóng băng thị trường bất động sản, gây tác động xấu tới hệ thống các tổ chức tín dụng và nền kinh tế.
Đối với các nhà đầu tư, chúng tôi xin đưa cảnh báo: HÃY THẬN TRỌNG! Bởi đây chính là thời điểm dễ làm lộ ra các điểm hở của các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, khi họ không biết chọn lựa những sản phẩm phù hợp. Có rất nhiều nhà đầu tư trong giai đoạn hưng phấn của thị trường đã mua cả các tài sản ở những nơi rất xa xôi, không có nhiều giá trị sử dụng. Họ nghĩ rằng sẽ dễ dàng kiếm lời giống như những giai đoạn trước khi thị trường “nóng”, “sốt”. Tuy nhiên, khi bước vào một giai đoạn điều chỉnh lớn và không biết cách tập trung vào các khu vực lõi, sản phẩm lõi, những sản phẩm có giá trị đích thực thì thời gian tới có thể sẽ là sự đổ vỡ của nhiều nhà đầu tư.
Và thị trường thì luôn luôn như vậy. Số người mất tiền trên thị trường này vẫn luôn nhiều hơn số người kiếm được lợi nhuận từ thị trường. Tuy nhiên, trong cơn “cuồng nộ” của sự hưng phấn thì ai cũng nghĩ mình sẽ kiếm được tiền. Tới khi thị trường được đưa về giá trị thực của nó thì những nhà đầu tư nghiệp dư – những người không được đào tạo bài bản, những người đầu tư không có trường phái, những người không định vị được sản phẩm, khu vực và giá trị lõi của các tài sản, HỌ SẼ LÀ NGƯỜI THUA CUỘC!
Nhưng bạn cũng đừng chỉ nhìn vào những mặt tiêu cực của thị trường rồi vội vàng từ bỏ những cơ hội tuyệt vời mà bất động sản có thể mang tới cho mình. Chúng tôi xin khẳng định rằng còn có những điểm sáng, những phân khúc, khu vực tiềm năng, có thể kiếm ra tiền. Vì thế, nếu bạn thực sự mong muốn đầu tư thành công và đi trước được thị trường thì bạn nên tham gia vào các chương trình huấn luyện đầu tư bài bản. Bởi chi phí và thời gian không đáng bao nhiêu nhưng nó đảm bảo hiệu quả đầu tư vững chắc, từ việc bảo toàn vốn giúp cho tiền của bạn sinh sôi nảy nở thay vì đầu tư thua lỗ, đọng vốn, mất trắng hoặc mua nhầm phải các tài sản vô giá trị rồi bán không ai mua.
- Youtube: RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
