Chứng khoán và Bất động sản có mối tương quan nhất định bởi vì về bản chất đều là hai kênh đầu tư hấp dẫn và chứng khoán sẽ là thị trường vốn lớn nhất nhưng cuối cùng vẫn sẽ “chảy” về thị trường bất động sản bởi đây vẫn là kênh đầu tư tuy có tính thanh khoản không cao nhưng lại có độ an toàn cao nhất. Nếu nhìn từ bức tranh của các quốc gia đã phát triển thì chỉ cần nhìn vào thị trường chứng khoán của một quốc gia là người ta có thể biết được sức khỏe của quốc gia đó.
Thời gian vừa qua, Thị trường chứng khoán Việt Nam là một trong những thị trường có mức độ suy giảm lớn nhất trên thế giới trong năm 2022 này, phần nhiều tới từ các hoạt động cứng rắn của Chính phủ với thị trường bất động sản trong thời gian qua. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm phù hợp cho những can thiệp mạnh tay này. Câu hỏi đặt ra là vì sao đây là thời điểm phù hợp và đâu là giới hạn cho sự can thiệp này. Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng như tìm ra lời lý giải cho câu hỏi trên: Tại sao bất động sản bị “giáng đòn” mạnh tay thời điểm này? Bao giờ sẽ dừng lại?
Mục lục
1. Vì sao bất động sản bị “giáng đòn” mạnh tay ở thời điểm này?
Chỉ số VN-Index ghi nhận đà sụt giảm kéo dài trong suốt tháng 9 và thiết lập vùng đáy ngắn hạn mới năm 2022. Tuy nhiên, trong trường hợp tâm lý bi quan, tiêu cực về nỗi lo suy thoái kinh tế thế giới và các thông tin không mấy tích cực xuất hiện nhiều hơn, VN-Index có thể quay ngược điều chỉnh mạnh về vùng điểm thấp hơn nữa.
Thị trường chứng khoán Việt Nam từng chứng kiến những đợt giải chấp dữ dội, khiến giá cổ phiếu lao dốc không thể nào dừng lại được trong bối cảnh mất hẳn thanh khoản. Lịch sử 15 năm trước dường như đang lặp lại… Nguyên nhân thị trường chứng khoán điều chỉnh có rất nhiều từ xung đột Nga – Ukraine, FED tăng lãi suất, trong nước lạm phát tỷ giá có xu hướng tăng, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tiền tệ và hút tiền về.
Bên cạnh đó, một số sự kiện liên quan tới thị trường trái phiếu hoặc điều tra các vụ án lãnh đạo doanh nghiệp như Trịnh Văn Quyết, Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát khiến thị trường điều chỉnh. Những điều này nằm ngoài khả năng can thiệp của Uỷ ban chứng khoán và Bộ Tài chính.
Chưa bao giờ những diễn biến vĩ mô ở Việt Nam lại biến động nhanh và bất ngờ như trong năm nay. Trước diễn biến bất ngờ của thị trường tài chính quốc tế, chính các hoạt động thanh kiểm tra mạnh mẽ thị trường vốn, mà tiêu điểm là những doanh nghiệp niêm yết bất động sản đã khiến thị trường chứng khoán xoay chiều và diễn biến bất ngờ với loạt phiên biến động tăng giảm rất mạnh hàng tuần.
Có một điểm mà không ít người để ý đó là sau đợt giảm trong sáu tháng đầu năm 2022 về mức 1.200 điểm thì rất nhiều quỹ đầu tư rất lớn đã tiến hành gia tăng tỷ trọng cổ phiếu ở trong danh mục để “bắt đáy” sau đợt giảm mạnh của giá cổ phiếu.
Các quỹ khi ra quyết định đầu tư đều có đánh giá dài hạn về triển vọng của thị trường. Đối với họ, 1.200 điểm có thể được coi là mức định giá thích hợp để giải ngân trong dài hạn. Điều này cho thấy những động thái quyết tâm cải tổ thị trường nằm ngoài kỳ vọng của cả các nhà đầu tư dài hạn vào thị trường chứng khoán Việt Nam.
Liệu có phải là sự trùng hợp hay bắt buộc phải có những hành động mang tính cải tổ lại thị trường như vậy? Tại sao lại nhiều sự kiện liên quan đến BĐS đến thế? Liệu còn có thêm nhiều hơn nữa những hành động can thiệp sâu hơn vào thị trường? Hay tất cả đang dần tới hồi kết?
XEM FULL VIDEO BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Mọi sự can thiệp đều hướng đến nền kinh tế và thị trường vốn bền vững
Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn tài chính của Rich Invest:
2.1. Bất động sản – Nút thắt của nền kinh tế?
Không phải ngẫu nhiên mà trong vòng 5 năm gần đây, Chính phủ Trung Quốc đã từng bước thực hiện quản lý mạnh tay với thị trường bất động sản trong nước. Bối cảnh ở Việt Nam cũng đang diễn ra tương tự.
Và nếu bạn đã từng tham gia các lớp học về Bất động sản Vĩ mô tại Rich Nguyen Academy thì bạn sẽ dễ dàng hiểu được rằng: Ở góc nhìn vĩ mô thì bất động sản đang tạo ra một nút thắt lớn cho nền kinh tế. Thị trường bất động sản từ lâu vốn dĩ là một nút thắt lớn trong nền kinh tế Việt Nam khi gần như nguồn tiền thặng dư của doanh nghiệp và cá nhân đều đang được đổ vào thị trường bất động sản như một kênh sinh lời ngắn hạn cũng như một kênh tích lũy trong dài hạn. Việc phần lớn nguồn lực của xã hội đều đổ vào thị trường bất động sản sẽ khiến cho các ngành nghề sản xuất kinh doanh gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn.
Thực tế số liệu về hoạt động đầu tư của những công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán đã chứng minh cho xu hướng trên. Hoạt động đầu tư (tồn kho và đầu tư mở rộng) của doanh nghiệp bất động sản luôn áp đảo những ngành nghề còn lại. Điều này không chỉ diễn ra trong năm 2022 mà là xu hướng tất yếu trong nhiều năm qua.
Dư nợ bất động sản luôn chiếm tỷ trọng lớn trong dư nợ của ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bđs luôn thuộc tốp đầu trong những năm qua. Nếu loại trừ lĩnh vực ngân hàng vốn là kênh bơm vốn chính cho cả nền kinh tế thì bất động sản có thể được coi là ngành quan trọng thứ hai ở Việt Nam.
2.2. Mọi sự can thiệp đều hướng đến nền kinh tế và thị trường vốn bền vững
Tại Việt Nam, việc hoạt động đầu tư bất động sản chi phối hoạt động kinh tế thực cũng dẫn tới một thực tế là giá trị vốn hóa của các doanh nghiệp bđs chiếm tỷ trọng đáng kể trong chỉ số chứng khoán chung. Trong khi đó, một điều đáng để chúng ta lưu ý là gần như nhóm ngành bất động sản đều không chiếm tỷ trọng lớn ở thị trường chứng khoán các quốc gia.
Ở Mỹ, nhóm ngành công nghệ và tiêu dùng không thiết yếu, y tế đang chiếm tỷ trọng cao nhất. Thậm chí một đất nước có rất nhiều sự tương đồng về đặc điểm kinh tế và hệ thống tài chính với Việt Nam như Trung Quốc, thị trường bất động sản cũng chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cấu trúc vốn hóa.
Ngành nghề chiếm tỷ trọng vốn hóa lớn nhất thị trường Trung Quốc là công nghệ với 1.510 tỷ USD Mỹ, trong khi đó nhóm ngành tiêu dùng không thiết yếu và thiết yếu đều ở liền phía sau. Xu hướng tương tự vẫn diễn ra ở thị trường của các quốc gia châu Á – Thái Bình Dương. Chúng ta có thể dễ nhận thấy một điểm chung là nhóm ngành tài chính và bất động sản đều không chiếm tỷ trọng chủ đạo bên trong các thị trường này.
Mức độ tỷ trọng vốn hóa lớn của những nhóm ngành nghề phi bất động sản trên cho thấy mức độ phát triển của nền sản xuất và dịch vụ ở các nước này. Sự phát triển của nhóm ngành nghề dịch vụ, sản xuất và công nghệ mới là tiền đề phát triển bền vững của nền kinh tế chứ không phải chỉ dựa vào việc phát triển các dự án bất động sản. Các công ty có giá trị vốn hóa lớn nhất thế giới cũng thuộc nhóm ngành kể trên. Đây là những công ty góp phần đáng kể vào việc định hình nền kinh tế không chỉ ở nước của họ mà còn ở phạm vi toàn cầu.
2.3. Đâu là điểm đến cuối cùng? Đánh chuột trong chum nhưng không được để vỡ bình?
Đích đến của chiến dịch lành mạnh hóa lần này có lẽ là việc tác động trực tiếp vào mức giá bất động sản. Khi đó, chính sách sẽ không dừng lại cho tới khi giá bất động sản được điều chỉnh một cách đáng kể. Mức chi phí thấp hơn sẽ giúp các doanh nghiệp mở rộng hoạt động kinh doanh và người dân có thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận căn hộ phù hợp với mức thu nhập của mình.
Thị trường bất động sản Việt Nam có kết nối sâu sắc với hệ thống ngân hàng khi phần lớn khoản vay đều được thế chấp bằng các bất động sản. Việc các bất động sản khắp cả nước tăng giá trị ổn định trong những năm qua chính là cơ sở quan trọng để ngân hàng có thể gia tăng dư nợ tín dụng.
Việc kiểm soát chặt nguồn cung vốn từ nhiều phía như trong thời điểm hiện tại sẽ tạo áp lực rất lớn lên giá bất động sản. Việc kiểm soát chặt nếu diễn ra lâu dài có thể khiến nhiều chủ đầu tư phải thanh lý tài sản với mức chiết khấu đáng kể để có thể trả nợ vay ngân hàng và các khoản trái phiếu đáo hạn.
Rõ ràng không phải ngẫu nhiên mà các hoạt động giám sát chặt chẽ hệ thống bất động sản lại diễn ra vào thời gian này. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã qua nhiều năm cải tổ nhưng mọi thứ vẫn chưa thể có lối thoát. Giá nhà đất Trung Quốc đã sụt giảm mạnh trong thời gian qua nhưng vẫn chưa thể ngăn được xu hướng giảm giá và sự bất ổn của thị trường.
Cơ quan quản lý ở các cấp cao nhất chắc chắn sẽ nhìn thấy các bài học kinh nghiệm ở đó và có thể đánh giá được đâu là thời điểm thích hợp để có thể cơ cấu các khoản bất động sản và ở mức độ thế nào để hệ thống ngân hàng đứng vững trước biến động giá trị bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp.
Tóm lại, Rich Nguyen vẫn thường chia sẻ: Bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế vĩ mô và phải tuân thủ theo các quy luật của thị trường này. Khi đã nắm chắc các kiến thức vĩ mô, cho dù thị trường có biến động ra sao, nhà đầu tư vẫn có thể bình tĩnh để phân tích, đưa ra chiến lược hợp lý cho con đường đầu tư của mình.
“Làm sao để kiếm được nhiều tiền?” là câu hỏi muôn thuở mà ai cũng nghĩ đến.
Trên thực tế, kiếm tiền không chỉ là một khả năng, mà còn là sự học hỏi.
Người nghèo thường tập trung vào cách kiếm tiền, trong khi đó người giàu lại tập trung vào tư duy nhiều hơn. Điều này cũng cho thấy một điều, đó là: Sự khác biệt cơ bản trong cách quản lý tài sản giữa người giàu và người nghèo phụ thuộc vào tư duy và suy nghĩ.
Tư duy khác biệt, sẽ tạo nên những mảnh đời khác biệt!
“CON NGƯỜI TA SINH RA XUẤT PHÁT ĐIỂM LÀ GIỐNG NHAU, NHƯNG CUỘC ĐỜI CÓ HƠN NHAU HAY KHÔNG LÀ NHỜ SỰ HỌC MÀ RA”
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
7 lưu ý quan trọng cần nhớ khi tham gia lĩnh vực đầu tư bất động sản
8 nguyên tắc cần biết trước khi quyết định đầu tư bất động sản
Chuyên gia mách nước bí quyết đầu tư bất động sản với 500 triệu đồng
