Dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ có nhiều biến động thông qua những tác động về kinh tế – chính trị và nhất là nguồn vốn khó khăn. Do vậy, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có những chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp để nắm bắt cơ hội và hạn chế rủi ro, thách thức từ thị trường.
Mục lục
1. Dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ đối mặt với những thách thức nào?
Ngoài những mặt tích cực như Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan tới thị trường giúp tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý, triển vọng kinh tế chuyển biến sau đại dịch Covid 19,… thị trường bất động sản 2023 được dự báo sẽ phải đối diện với rất nhiều khó khăn. Cụ thể như sau:
1.1. Khó khăn về giải quyết tính pháp lý của các dự án bất động sản
Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc Dân cho biết, pháp lý hiện là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của dự án bất động sản và nhà owe trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng, kinh doanh. Thủ tục hành chính phức tạp, rắc rối, thiếu đồng bộ và liên thông khiến thời gian thực hiện thủ tục với dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị kéo dài.
Ngoài ra, quy định pháp lý và trình tự thủ tục liên quan tới dự án bất động sản, đất đai chưa giải quyết tháo gỡ vì chưa có sự thống nhất, đồng bộ giữa những đạo luật chuyên ngành liên quan tới thị trường.
Bên cạnh đó, chất lượng quy hoạch thấp và thiếu đồng bộ, thiếu tư duy cũng như tầm nhìn dài hạn, chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa, tốc độ phát triển kinh tế – xã hội làm gia tăng mạnh những sai phạm vì tư duy nhiệm kỳ ngắn hạn trong công tác quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch. Từ đó ảnh hưởng lớn tới hoạt động triển khai thực hiện phát triển dự án bất động sản và nguồn cung tại hầu hết các tỉnh thành.
1.2. Khó khăn về thu hút nguồn vốn
Lãi suất ngân hàng ngày một tăng khiến chi phí vốn tăng. Hơn nữa, lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong năm 2023 – 2024 chính là rào cản lớn cho hoạt động đầu tư và phát triển bđs.
Nguồn vốn tín dụng trong thị trường bất động sản bị lệch pha (từ những năm trước) đã gây ra hệ quả là nguồn vốn tín dụng bị hạn chế. Việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng với lĩnh vực bất động sản khiến các doanh nghiệp vô cùng khó khăn. Thậm chí một số doanh nghiệp còn có nguy cơ bị đổ vỡ hoặc bị công ty nước ngoài thâu tóm vì phải bán rẻ dự án bất động sản để có dòng tiền.
Song song với đó, thị trường trái phiếu bị kiểm soát chặt chẽ khiến việc huy động vốn kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn (do ảnh hưởng của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP). Trong thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã phát hành một lượng trái phiếu lớn với giá trị lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Trong đó, nhiều doanh nghiệp phát hành mấy chục nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022, đầu năm 2023.
Đây là khó khăn và thách thức rất lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản trong thời gian sắp tới. Hơn nữa, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho các nhà đầu tư do nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. Mặt khác, sự suy giảm của thị trường chứng khoán cũng ảnh hưởng lớn tới nguồn vốn vào thị trường bất động sản.
1.3. Khó khăn của thị trường
Theo nhận định của ông Chương, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng vì tâm lý chờ đợi các động thái tiếp theo của Chính phủ. Giá bất động sản vẫn ở mức cao dù giao dịch trên thị trường đã chững lại và một số địa bàn trầm lắng, cũng như không xuất hiện giao dịch.
Hệ quả của cơn sốt đất 2020 và 2021 đã đẩy giá lên quá cao khiến thị trường bất động sản không còn nhiều dư địa tăng giá, cũng như khó thu hút nhà đầu tư. Bên cạnh đó, giá nhà quá cao cũng khiến nhiều người có nhu cầu mua nhà ở thực không có khả năng tiếp cận.
2. Nhà nước cần sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản 2023
Từ những khó khăn trên, theo ông Chương, các cơ quan nhà nước cần sớm tháo gỡ thách thức cho thị trường BĐS 2023. Trước tiên là những nhóm giải pháp điều chỉnh nguồn cung như rà soát, xử lý dự án phát triển đô thị và nhà ở đang triển khai, thủ tục pháp lý để các dự án sớm được triển khai, đặc biệt là dự án lớn, đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tháo gỡ vướng mắc khó khăn về pháp lý của các dự án.
Đi kèm với đó là nhóm giải pháp tín dụng cho thị trường BĐS. Ông Chương cho biết, cần tiếp tục nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản ở mức hợp lý và phù hợp với năng lực tài chính của các tổ chức tín dụng, cũng như giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của NHNN.
Trong đó, ưu tiên tập trung cho vay những dự án sắp hoàn thành, dự án phát triển nhà ở xã hội cho lao động ở khu công nghiệp, người có thu nhập thấp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất thích hợp. Đồng thời không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay BĐS bị khống chế.
Về thị trường trái phiếu, Chính phủ cần phải tăng cường chỉ đạo và hướng dẫn việc chào bán giao dịch trái phiếu ở thị trường trong nước, cũng như chào bán trái phiếu ra thị trường quốc tế theo tinh thần, quy định của Nghị định 65. Mục đích là để tạo điều kiện thích hợp cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng tiếp tục phát hành trái phiếu, cũng như thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, giảm thiểu tối đa rủi ro hiệu ứng “domino”.
Thông qua quá trình điều hành chính sách tiền tệ, thực tế chỉ ra rằng, tín dụng ngân hàng chỉ là 1 trong số những kênh vốn và không thể đáp ứng tất cả nhu cầu vốn nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Do đó, Chính phủ cần tạo điều kiện thuận lợi để phát triển những kênh khác như trái phiếu, chứng khoán, thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đầu tư công và tạo kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.
Về giải pháp mang tính dài hạn, ông Chương cho biết, Chính phủ cần tăng cường công tác quản lý và kiểm soát đảm bảo thị trường phát triển cân đối giữa cung – cầu, hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ BĐS. Đồng thời, phải nâng cao tính công khai và minh bạch của thị trường, cũng như hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản 2023.
Để hạn chế việc đầu cơ, kinh nghiệm của nhiều quốc gia cho thấy cần phải thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có dùng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng BĐS vào ngân sách Nhà nước, cũng như gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ. Xét trong giai đoạn hiện tại, khi thị trường bất động sản đang khó khăn, việc xem xét áp dụng những công cụ thuế trên sẽ cần phải có lộ trình. Tuy nhiên, đây cũng là một giải pháp cần thiết để góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ BĐS trở lại, gây bong bóng giá ảo dẫn tới đóng băng như những gì đã diễn ra trong khoảng thời gian gần đây.
Hy vọng bài viết dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ phải đối mặt với những thách thức nào trên đây đã mang lại những thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư. Hãy thường xuyên truy cập trang web của chúng tôi và đừng quên follow các nền tảng của Rich Nguyen để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị khác về lĩnh vực bất động sản:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
