Với nhu cầu luôn hiện hữu, nhà ở được biết đến là phân khúc trọng tâm và nhiều tiềm năng của thị trường bđs. Thế nhưng, với những “nút thắt” còn tồn đọng, cần phải có giải pháp đồng bộ để tháo gỡ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển hài hòa và bền vững, tương xứng với tiềm năng sẵn có.
Nhìn lại thị trường nhà ở trong thời gian vừa qua, không thể phủ nhận một điều rằng, tốc độ phát triển mau chóng và những đóng góp quan trọng của phân khúc bất động sản này vào quá trình phát triển kinh tế – xã hội của Việt Nam.
Thế nhưng, thị trường nhà ở Việt Nam đã và đang tồn tại nhiều bất cập. Tình trạng phát triển nhà ở thiếu kế hoạch và quy hoạch đã dẫn tới sự chênh lệch về cung – cầu, giá nhà ngày một leo thang, cũng như mất cân đối nguồn cung giữa các phân khúc bất động sản nhà ở,… đang diễn ra cực kỳ phổ biến. Thị trường nhà ở khó có thể phát triển hiệu quả và bền vững trong dài hạn nếu không có chính sách tháo gỡ kịp thời. Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn về câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: NHÀ Ở GIÁ RẺ – “NÚT THẮT” NẰM Ở ĐÂU?
1. Tháo gỡ nút thắt cho nhà ở giá rẻ
Hiện nay, quá trình đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam tới tháng 9 năm 2022 là 41% (tăng hơn 5,3% so với thời điểm năm 2015), dự báo tới năm 2025 sẽ đạt khoảng 45%. Do đó, tỷ lệ đô thị hóa nước ta sẽ tăng khoảng 1%/năm. Với tốc độ này, có nghĩa là mỗi năm Việt Nam sẽ có thêm khoảng 1 triệu cư dân đô thị có nhu cầu về nhà ở.
Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, với tiêu chuẩn 32m2 sàn nhà ở/ người với khu vực đô thị, mỗi năm cần phải xây dựng mới 32 triệu m2 sàn nhà ở, chưa kể tới những nhu cầu ở khác. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở là rất lớn trong những năm tới. Do đó, hơn lúc nào hết cần phải có các giải pháp giúp tháo gỡ “nút thắt” trong việc phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là nhà ở công nhân các khu công nghiệp, nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trên thực tế, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Từ đầu năm ngoái, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP với gói hỗ trợ 350.000 tỷ đồng, trong đó hỗ trợ cho người vay mua nhà là 19.000 tỷ qua Ngân hàng Chính sách xã hội, còn 40.000 tỷ đồng là hỗ trợ đơn vị hợp tác xã, nhóm đối tượng vay vốn để xây và triển khai dự án thông qua các ngân hàng thương mại.
Gần đây nhất, Thủ tướng Chính phủ đã triển khai Hội nghị Thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân và người có thu nhập thấp. Ngay trong Hội nghị đã có rất nhiều doanh nghiệp lớn đăng ký tham gia tham gia phát triển phân khúc bất động sản này. Đây là những tín hiệu tích cực để kỳ vọng vào nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trong thời gian tới.
Chưa kể, vào ngày 17/11/2022, Thủ tướng đã ban hành Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện những dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp. Ngày 14/12/2022, Thủ tướng đã có thêm Công điện số 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ban, ngành, yêu cầu triển khai những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bđs và phát triển nhà ở lành mạnh, ổn định, bền vững, tập trung vào những lĩnh vực ưu tiên góp phần hồi phục phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội.
Đây chính là động thái cho thấy Nhà nước đang quan tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bđs, trong đó bao gồm phân khúc nhà ở. Về lâu dài, tập trung quyết liệt sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật kinh doanh bất động sản và những văn bản quy phạm pháp luật khác liên quan tới thị trường bđs để minh bạch, ổn định thị trường, phát triển bền vững.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định về câu chuyện Nhà ở giá rẻ – “Nút thắt” nằm ở đâu?
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia nghiên cứu thị trường tại Rich Invest nhận định rằng:
Với người Việt Nam, nhà ở đóng vai trò vô cùng quan trọng. Đó không chỉ là nơi ở mà còn là tổ ấm vì an cư mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, việc có được căn nhà nhỏ, chỗ ở ổn định và bảo đảm những điều kiện sinh hoạt tối thiểu vẫn là ước mơ xa với nhiều người.
Tình trạng này không phải mới xuất hiện mà diễn ra từ rất lâu, khoảng từ những năm 2010. Thế nhưng càng về sau, việc khó tiếp cận và sở hữu nhà ở vừa túi tiền của người dân diễn ra ngày càng rõ nét hơn.
Thực tế này đã phản ánh rất nhiều vấn đề trong việc phát triển thị trường bđs nói chung và thị trường nhà ở tại Việt Nam nói riêng phải kể tới như:
- Trước hết, đó là sự mất cân đối cung – cầu. Rõ ràng, nhu cầu về nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng thì người dân hiển nhiên sẽ thiếu nhà.
- Thứ 2, đang có sự phát triển không đồng đều giữa những phân khúc nhà ở. Cụ thể, phân khúc trung và cao cấp đang chiếm đa số nguồn cung. Trong khi đó, nhà ở giá rẻ khan hiếm và nguồn cung “nhỏ giọt”.
- Thứ 3 là giá nhà ở ngày một tăng cao, vượt ngoài thu nhập và khả năng sở hữu nhà ở của đa số người dân Việt.
Với nhu cầu luôn hiện hữu, nhà ở được xem là phân khúc trọng tâm và có nhiều tiềm năng của thị trường bđs. Tuy nhiên, với những diễn biến nói trên, phân khúc bất động sản này đang cho thấy sự phát triển thiếu bền vững và nếu không có giải pháp để tháo gỡ, bức tranh về thị trường nhà ở sẽ ngày một rời rạc.
Tóm lại, thực trạng nhà ở hiện nay có ba diễn biến cơ bản: mất cân đối cung – cầu, phát triển không đồng đều giữa những phân khúc và giá nhà tăng cao. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn tới tình trạng này?
Có nhiều nguyên nhân khác nhau khiến bức tranh nhà ở diễn biến như trên. Thậm chí, chính diễn biến này là nguyên nhân làm xuất hiện diễn biến khác. Ví dụ như việc giá nhà tăng cao, nguyên nhân chính là cầu quá lớn nhưng cung không đủ, chắc chắn giá nhà sẽ bị đẩy lên theo quy luật của thị trường. Mặt khác, việc tập trung phát triển sản phẩm trung và cao cấp chắc chắn sẽ khiến giá nhà ở thiết lập mặt bằng mới.
Đương nhiên, nguyên nhân mấu chốt là chính sách phát triển nhà ở của Việt Nam còn nhiều bất cập và chưa khuyến khích được các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá rẻ, những quy định pháp luật còn chồng chéo, đi kèm với thủ tục hành chính phức tạp,… Việc công khai và minh bạch thông tin liên quan tới thị trường bđs về đất đai, quy hoạch, xây dựng, đô thị,… cũng như tính chuyên nghiệp trong khâu tư vấn, xúc tiến đầu tư, môi giới bđs còn nhiều bất cập dẫn tới tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại thổi giá để ăn tiền chênh lệch, làm méo mó thị trường.
Và có thể các bạn cũng thắc mắc rằng: “Trong khi đây là phân khúc bđs có nguồn cầu lớn nhất nhưng vì sao các doanh nghiệp không mặn mà phát triển thị trường nhà ở giá rẻ?” Nguyên nhân chính là không bảo đảm hài hòa lợi ích giữa 3 bên: người dân, doanh nghiệp và nhà nước.
Trái lại, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng để ổn định kinh tế vĩ mô và quy định quản lý đầu tư xây dựng trong thời gian gần đây cũng ảnh hưởng rất lớn tới nguồn cung nhà ở (những dự án nhà ở mới).
Lợi nhuận chính là yếu tố quan trọng hàng đầu với doanh nghiệp. Dù triển khai bất cứ dự án gì cũng phải bảo đảm thu hồi vốn và sinh lời, nếu không thì họ sẽ không làm. Đây chính là nguyên tắc.
Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhất là phân khúc nhà ở xã hội, dành cho đối tượng có thu nhập thấp, không chỉ bị giới hạn trần lợi nhuận mà việc tiếp cận đất đai, nguồn vốn, các thủ tục pháp lý còn nhiều phức tạp và cơ chế hỗ trợ vốn vay khó khăn thì giá đất ngày càng tăng cao. Mặc dù Nhà nước có nhiều giải pháp hỗ trợ chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nhưng việc phát triển nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội gần như chưa đủ hấp dẫn để các chủ đầu tư dự án tham gia phân khúc này mạnh mẽ.
Vì vậy, dù Nhà nước mong muốn thực hiện chính sách an sinh xã hội và người dân mong muốn có nhà ở giá rẻ nhưng DN không thu về được lợi nhuận thì khó có DN nào tham gia phát triển. Thay vào đó, các DN chỉ đổ xô vào phát triển nhà ở thương mại và những phân khúc bđs khác với dòng sản phẩm trung – cao cấp. Có thể, nhu cầu và khả năng sở hữu của người dân ở phân khúc này không nhiều nhưng trên thị trường, bên cạnh người mua phục vụ nhu cầu ở thực còn có bộ phận nhà đầu cơ mua đi bán lại hay nhà đầu tư. Do đó, các DN luôn say sưa với dòng sản phẩm nhà ở thương mại có thể thu hồi vốn và sinh lời cao.
Nhu cầu của phân khúc nhà ở không bao giờ cạn, nhất là nhà ở giá rẻ. Do đó, phân khúc này luôn được Nhà nước và xã hội quan tâm. Bởi vì Nhà nước hiểu rằng, chỉ khi đáp ứng được nhu cầu nhà ở đa số người dân thì mục đích an sinh xã hội mới thực hiện được. Lúc này, phát triển kinh tế – xã hội không chỉ để tăng trưởng mà phải đi đôi với giảm thất nghiệp, giảm bất bình đẳng xã hội, giảm đói nghèo mới đạt được mục tiêu hướng đến thị trường phát triển bền vững, ổn định.
Mặt khác, cầu trong xã hội chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở giá rẻ nên nếu biết khơi dậy và khai thác tiềm năng thì sẽ không bao giờ “đói” việc cho các nhà đầu tư. Chỉ cần có sản phẩm vừa túi tiền người dân và đối tượng thu nhập thấp được tung ra, mức tiêu thụ sẽ rất tốt. Do đó, nếu phát triển tốt nhà ở giá rẻ, Nhà nước lợi và người dân lợi, còn DN cũng có việc để làm.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy rằng, rất ít DN tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội. Và như đã nói, các DN gần như không mặn mà với dòng sản phẩm nhà ở giá rẻ do lợi nhuận không đạt được như mong muốn. Vì vậy, nguồn cung vẫn “nhỏ giọt” trong suốt nhiều năm qua. Điều này đồng nghĩa với việc mục đích an sinh xã hội của Nhà nước chưa thực hiện được khi còn nhiều người dân chưa có nhà để ở. Và khi an sinh xã hội chưa bảo đảm có nghĩa là bất bình đẳng xã hội, an ninh trật tự, đói nghèo,… chưa được giải quyết một cách triệt để. Việc tập trung sản xuất và kinh doanh để phát triển kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, hiện nay có một thực tế, dù nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ khan hiếm nhưng có rất nhiều dự án xây lên lại bỏ hoang. Không chỉ những dự án ở khu vực ngoài thành phố mà cả những dự án trong nội đô vẫn không ai ở. Đó là dự án nhà ở xã hội được xây trên 20% quỹ đất nhà ở thương mại.
Nguyên nhân của tình trạng này chủ yếu là do dự án nhà ở không đi đôi với hệ thống hạ tầng kỹ thuật như cấp thoát nước, điện, đường, bãi đỗ xe và hạ tầng xã hội là bệnh viện, trường học, cây xanh, dịch vụ công cộng, công viên,…
Dù phân khúc nhà ở này để phục vụ cho người có thu nhập thấp nhưng không có nghĩa là người có thu nhập thấp không có nhu cầu sử dụng những dịch vụ cơ bản đi kèm nhu cầu ở. Do đó, khi có nhà ở nhưng không bảo đảm quy hoạch đồng bộ hạ tầng thì cũng khó để kéo cư dân đến ở. Với những dự án nhà ở xã hội nằm tại ngoại ô không gắn liền với khu công nghiệp hoặc quá xa nơi làm việc, cư dân cũng không thể sinh sống.
Nhìn chung, phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ nói riêng phải đi kèm với quy hoạch đồng bộ. Coi trọng công tác quy hoạch đô thị chính là vấn đề cốt yếu và cần đi trước một bước.
Bởi vì quy hoạch là ngành khoa học tổng hợp, liên quan tới mọi vấn đề nhưng sản phẩm của nó lại mang tính chất dự báo và định hướng. Chẳng hạn như quy hoạch chung Hà Nội là khung nguyên tắc để định hướng cho giai đoạn dài hạn 20 – 30 năm, thậm chí là đến 50 năm. Và điều này là vô cùng cần thiết để định hướng cho những giai đoạn cụ thể như 5 – 10 năm trước mắt.
Với phân khúc nhà ở giá rẻ, để cải thiện nguồn cung và thu hút cộng đồng doanh nghiệp tham gia, các DN phải nhìn thấy trách nhiệm của mình trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhất là nhìn ra được đây là nguồn cầu vô tận và chỉ cần có hàng tung ra thị trường với mức giá hợp lý, phù hợp với thực tế là có thể bán một cách nhanh chóng. Chưa kể trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện nay, thanh khoản các sản phẩm đồng loạt giảm sút và mọi giao dịch chững lại, chỉ có phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật là điểm sáng. Phân khúc đó chính là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.
Thế nhưng, nỗ lực không thể chỉ từ 1 phía doanh nghiệp mà Nhà nước cần phải tạo điều kiện hỗ trợ hết sức cho các DN tham gia phát triển sản phẩm này. Cần phải hiểu rằng, với DN đầu tư, kinh doanh BĐS luôn có những điều cốt lõi được biết là điều kiện cần và đủ.
Thứ nhất là cơ chế chính sách. Đây là yếu tố hàng đầu và Nhà nước phải có những cơ chế chính sách rõ ràng, ưu đãi, ưu tiên cụ thể mạnh mẽ hơn nữa cho phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Đi đôi với đó là việc tháo gỡ các thủ tục hành chính.
Thứ hai là trái phiếu doanh nghiệp, đây có thể coi là yếu tố không thể thiếu. Bởi vì hầu hết các DN bất động sản hiện nay đều trông chờ rất lớn vào nguồn vốn vay từ tín dụng và trái phiếu.
Thứ ba là quy hoạch và sử dụng đất. Không có quỹ đất và không có vị trí cũng không giải quyết được vấn đề. Và yếu tố này cần phải được đi trước 1 bước. Nhà nước phải rà soát lại quy hoạch ở các địa phương để kiểm điểm quỹ đất nào dành cho nhà ở xã hội chưa được triển khai. Từ đó có kế hoạch sử dụng cụ thể và chi tiết và tầng cao, hệ số, mật độ,… Bởi vì những chỉ số này vô cùng quan trọng, giúp các nhà đầu tư tính toán được lãi và lỗ trong việc phát triển dự án. Song song với đó là thực hiện tốt chính sách miễn tiền sử dụng đất cho các DN phát triển nhà ở xã hội nhưng thực tế cho thấy rằng, để được miễn, DN phải trải qua rất nhiều giai đoạn để hoàn thiện thủ tục hành chính. Vì vậy, cơ chế chính sách phải đi đôi với đơn giản hóa thủ tục hành chính nhằm tránh tình trạng “trên trải thảm, dưới rải đinh”.
Khi hiểu rõ được các điều kiện cơ bản mà DN cần có khi tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, Nhà nước sẽ bảo đảm được hài hòa lợi ích giữa 3 bên: người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Chỉ có như vậy mới hấp dẫn được DN vào phát triển phân khúc nhà ở xã hội.
Bên cạnh đó, không chỉ TW mà các địa phương cũng phải coi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế – xã hội và đưa nội dung này vào như chỉ tiêu bắt buộc của phát triển kinh tế – xã hội các địa phương như Nghị quyết số 06/NQ-TW ngày 24/01/2022 của Bộ Chính trị đã quy định.
Tóm lại, trong thời gian tới, những đại đô thị xanh, tiện ích, thông minh, ứng phó biến đổi khí hậu và có khả năng chống chịu cao là mục tiêu, cũng như xu thế phát triển của thị trường nhà ở. Xanh ở đây không chỉ là cây xanh và mặt nước mà phải xanh từ vật liệu xây dựng thân thiện môi trường hoặc thậm chí là tái sử dụng vật liệu xây dựng, giảm phát thải CO2 vào môi trường và hướng đến mục tiêu phát thải ròng bằng 0 như Thủ tướng đề ra. Đặc biệt là cần phải tôn trọng tối đa tự nhiên. Cùng với xanh, mỗi đô thị trong tương lai chính là một thành phố hiện đại, thông minh và đầy đủ các dịch vụ, tiện ích gói gọn.
Đây là xu thế tất yếu và không có đất nước nào đứng ngoài cuộc. Vấn đề là xảy ra sớm hay muộn, tiềm lực của các quốc gia tới đâu, lộ trình và bước đi như thế nào để đạt được mục tiêu này.
Bên cạnh đó, “MUA VÀ CHỜ TÀI SẢN TĂNG GIÁ RỒI BÁN ĐỂ THU VỀ LỢI NHUẬN CHỈ LÀ 1 TRONG SỐ 4 CÁCH!”
Việc mang đến những giá trị cho khách hàng khi lựa chọn sản phẩm BĐS của bạn là vô cùng quan trọng và đây cũng được xem là một trong 4 cách để các nhà đầu tư có thể tối ưu hóa được lợi nhuận đầu tư của mình.
Hãy luôn nhớ rằng:
“NHỮNG CƠ HỘI TỐT KHÔNG PHẢI NHÌN THẤY BẰNG MẮT MÀ BẰNG NÃO”
Mua bất động sản là mua giá trị tương lai, mà tương lai lại không phải thứ bạn đang thấy ở hiện tại. Các cơ hội tốt hay xấu cần được nhìn nhận, phân tích bằng sự hiểu biết, tích luỹ hay tri thức mà bạn có chứ không phải những gì đang diễn ra trước mắt bạn ngay lúc này.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
