Mua nhà thế chấp ngân hàng là hình thức mua bán bất động sản phổ biến hiện nay vì giá rẻ và giao dịch đơn giản. Do đó, với hình thức mua nhà này, bạn sẽ tiết kiệm được một khoản chi phí nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vậy có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng hay không? Kinh nghiệm mua nhà đang thế chấp ngân hàng là gì? Trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ giúp độc giả giải đáp những thắc mắc này.
Mục lục
1. Nhà đất có sổ đỏ thế chấp ngân hàng có cho thuê, bán được không?
Theo quy định tại khoản 5, Điều số 321 Bộ Luật hình sự năm 2015, bên thế chấp không thể bán nhà đất đang cầm cố ở ngân hàng nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Nếu muốn cho thuê lại nhà đất, bên thế chấp phải thông báo cho ngân hàng và cung cấp cho bên thuê về việc nhà đất đang bị thế chấp.
Nếu các bên đồng ý tiến hành giao dịch cho thuê nhà đất, tài sản vẫn được thuê theo hình thức thông thường. Nếu bên thế chấp không tiến hành đầy đủ nghĩa vụ của mình, phía ngân hàng có quyền bàn giao nhà đất và tiến hành nghiệm thu, xử lý.
2. Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng không?
Để trả lời câu hỏi này, bạn phải phân tích rõ những lợi ích và rủi ro khi thực hiện giao dịch mua nhà thế chấp ngân hàng. Cụ thể như sau:
2.1. Lợi ích nhận được khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng thường có giá rẻ hơn trên thị trường. Hơn nữa, người mua phần nào chắc chắn rằng thửa đất, căn nhà định mua không nằm trong quy hoạch hoặc gặp phải vấn đề pháp lý vì bên ngân hàng đã kiểm tra và xem xét kỹ lưỡng trước khi nhận thế chấp.
2.2. Một số rủi ro khi mua nhà thế chấp ngân hàng
- Thứ nhất: Nhà đang thế chấp ngân hàng nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đều được ngân hàng lưu trữ. Người mua có thể không nắm rõ chính xác những thông tin liên quan tới ngôi nhà và thửa đất muốn mua.
- Thứ hai: Có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu dẫn tới việc mua bán nhà đất gặp khó khăn,…
- Thứ ba: Thủ tục sang tên chuyển nhượng cũng tốn nhiều thời gian hơn vì cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.
3. Kinh nghiệm mua nhà thế chấp ngân hàng nhất định phải biết
Việc giao tiền trực tiếp cho bên bán nhà thế chấp ngân hàng là vô nghĩa vì bên thế chấp nhà không có quyền bán nhà khi đang thế chấp ngân hàng trong trường hợp không có sự đồng ý từ phía ngân hàng. Cụ thể, theo khoản 5 Điều số 321 Luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Một số thông tin mà bạn phải kiểm tra khi mua nhà mà sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng gồm người đứng tên căn nhà, hai vợ chồng hay đồng sở hữu nhiều người bởi vì nhiều người sẽ phức tạp và có khả năng xảy ra tranh chấp. Bên cạnh đó, yêu cầu bản photo sổ đỏ từ bên bán và đem đến cơ quan cấp giấy chứng nhận để xác thực.
Nếu phía ngân hàng đồng ý để bên thế chấp bán nhà đất, bạn nên ký hợp đồng đặt cọc mua nhà với bên bán để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Mỗi một ngân hàng có thủ tục bán nhà thế chấp khác nhau nên để bảo đảm mọi chuyện diễn ra thuận lợi hơn, bạn nên liên hệ trực tiếp với ngân hàng để hỏi rõ hoặc thẩm định thủ tục nhằm đưa ra phương án phù hợp nhất.
4. Thủ tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng cần phải biết
Với ngôi nhà đang được thế chấp ở ngân hàng, chỉ mua bán khi đã nhận được sự đồng ý của ngân hàng. Đây chính là thỏa thuận giữa các bên và không trái pháp luật nhưng chỉ nên thực hiện trong những trường hợp sau:
Thứ nhất, bên bán và bên mua cùng ngân hàng nhận thế chấp nhà đất có thể lập thỏa thuận 3 bên liên quan việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên bán, bên mua, việc thanh toán nợ vay của bên bán với ngân hàng. Nếu số tiền bán nhà nhiều hơn số tiền nợ của bên bán ở ngân hàng, bên mua sẽ nộp cho ngân hàng một số tiền bằng với tiền gốc và lãi để thanh toán khoản nợ của bên bán. Phía ngân hàng sẽ xóa thế chấp và trả lại giấy tờ sở hữu nhà đất cho bên bán. Bên mua và bên bán thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua nhà còn lại sau khi đã trừ đi khoản tiền trả nợ cho ngân hàng.
Thứ hai, bên bán thay thế một tài sản đảm bảo khác để thay thế cho nhà đất đang thế chấp. Bên bán sẽ thỏa thuận với phía ngân hàng để thay thế tài sản đảm bảo bằng một tài sản đảm bảo khác và giải chấp ngôi nhà đã thế chấp trước đó nhằm bán cho bên mua.
Sau khi nhận được giấy tờ nhà đất, 2 bên sẽ thực hiện thủ tục mua bán nhà thế chấp ngân hàng theo quy định tại khoản 6 điều 9 thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên & Môi trường về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung tại khoản 1 điều 19 thông tư số 2/2015 ngày 27/1/2015 và khoản 4 điều 7 thông tư 33/2017 của Bộ Tài nguyên & Môi trường.
- Bước 1: Các bên tới cơ quan công chứng nơi có nhà đất để lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Bước 2: 1 trong 2 bên tiến hành thủ tục mua bán và chuyển nhượng nhà đất.
- Bước 3: Nộp hồ sơ ở Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà đất.
5. Hồ sơ mua bán nhà thế chấp ngân hàng
Hồ sơ mua bán nhà đất đang thế chấp cần phải tuân thủ theo quy định pháp luật, dựa trên hướng dẫn chi tiết của phía ngân hàng nhận thế chấp gồm:
- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính theo mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT).
- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất đã cấp.
- Bản sao có công chứng giấy CMND/ CCCD hoặc giấy chứng minh quân đội cùng sổ hộ khẩu hoặc các giấy tờ khác chứng minh thay đổi nhân thân với trường hợp thay đổi thông tin về nhân thân của người có tên trên Giấy chứng nhận.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng.
Việc mua nhà thế chấp ngân hàng là giao dịch luôn có nhiều rủi ro và người mua phải cẩn trọng, tỉ mỉ khi thực hiện giao dịch. Hãy chú ý đọc thêm tin tức về kinh nghiệm mua nhà để hiểu hơn về những vấn đề liên quan và nhờ chuyên gia tư vấn giúp hạn chế những rủi ro không đáng có.
Nếu quan tâm đến lĩnh vực đầu tư bất động sản và muốn tìm hiểu thêm kiến thức cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
