Thị trường bất động sản luôn là một trong những lĩnh vực đầu tư hấp dẫn, biến động đặc biệt tâm lý đám đông trên thị trường bất động sản bùng nổ. Khi đó, nhiều người sẽ tham gia vào thị trường và thanh khoản cũng sẽ tăng cao. Tuy nhiên, khi giá bất động sản giảm, nhiều người lại e ngại xuống tiền để đầu tư.
Vậy điều gì đã khiến cho tâm lý của người mua trên thị trường bất động sản thay đổi đến như vậy?
Nguyên nhân do đâu nghịch lý này lại xuất hiện từ rất lâu?
Và làm thế nào để giải quyết tình trạng nghịch lý này trên thị trường bất động sản?
1. Tâm lý đám đông trên thị trường bất động sản: Tranh mua khi giá tăng, dửng dưng khi giá giảm
Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 – 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ.
Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022. Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.
Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 – 30%, thậm chí lên đến 30 – 50% giá trị đầu tư.
Theo ghi nhận của chúng tôi tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, Bắc Giang, Hưng Yên, Bắc Ninh,… hầu hết giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền đã giảm sâu từ 25 – 30%, thậm chí cao hơn so với thời điểm thị trường diễn biến sôi động, nhưng thanh khoản vẫn là vấn đề khó khăn. Có thể thấy, thời gian qua nghịch lý đã xảy ra khi người mua đổ xô đi mua lúc giá bất động sản tăng mạnh, đến khi giá giảm lại e dè. Một số người có sẵn tiền mặt có tâm lý sẽ chờ giá bất động sản giảm tiếp, bởi họ chê giá hiện tại vẫn còn cao.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định tâm lý đám đông trên thị trường bất động sản
Theo ý kiến của Diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:
Tâm lý “Tranh mua khi giá tăng, dửng dưng khi giá giảm” trên thị trường bất động sản thường xuất hiện do những yếu tố tâm lý học của con người.
Khi giá bất động sản tăng, nhiều người sẽ có xu hướng tranh mua để đảm bảo mua được tài sản với giá tốt nhất và tránh bị lỡ cơ hội. Họ sẽ tìm cách đấu giá, đưa ra giá cao hơn để đảm bảo chiến thắng trong cuộc đua tranh mua. Ngoài ra, khi giá bất động sản tăng, nhiều người cảm thấy rằng giá trị của tài sản đó sẽ tăng lên trong tương lai, và họ sẽ có cơ hội bán tài sản với giá cao hơn. Do đó, họ sẽ tập trung vào việc mua tài sản bất động sản với giá cao hơn để đầu tư và tận dụng cơ hội đó.
Tuy nhiên, khi giá bất động sản giảm, nhiều người lại có xu hướng dửng dưng và e ngại xuống tiền. Người mua có thể sợ rằng giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai và họ sẽ mua tài sản với giá cao hơn so với giá trị thực sự của nó. Ngoài ra, khi giá bất động sản giảm, nhiều người cảm thấy rằng giá trị của tài sản đó cũng giảm theo và họ sẽ không có cơ hội bán tài sản với giá cao hơn trong tương lai. Do đó, họ sẽ cân nhắc kỹ trước khi đầu tư vào tài sản bất động sản với giá thấp hơn.
Bên cạnh đó, tình trạng tranh mua khi giá tăng, nhưng lại dửng dưng khi giá giảm có thể gây lại nhiều hậu quả xấu cho thị trường bất động sản.
Thứ nhất, tình trạng tranh mua khi giá tăng làm cho giá bất động sản tăng cao hơn so với giá trị thật sự của nó.
Khi có quá nhiều người muốn mua một căn nhà hay một mảnh đất, giá sẽ tăng lên một cách nhanh chóng, dẫn đến tình trạng bong bóng bất động sản. Điều này có thể dẫn đến việc người mua sẽ phải trả giá cao hơn cho một tài sản không đáng giá như vậy. Khi thị trường bùng nổ, những ai không đủ khả năng tài chính để mua nhà sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở và giá thuê cũng sẽ tăng cao.
Thứ hai, tình trạng dửng dưng khi giá giảm làm cho việc mua bất động sản trở nên khó khăn hơn. Thanh khoản giảm sút dẫn đến kẹt hàng, đọng vốn và đóng băng thị trường.
Khi giá giảm, nhiều người đang tìm kiếm một cơ hội để mua vào bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng dửng dưng của họ khiến cho họ không tận dụng được cơ hội này. Trong khi đó, những người đã đầu tư trước đó và có khả năng tài chính sẽ tận dụng được cơ hội này để mua vào những tài sản bất động sản với giá rẻ hơn. Điều này dẫn đến tình trạng giàu người càng giàu thêm, còn người nghèo càng trở nên nghèo hơn.
Thứ ba, tình trạng tranh mua khi giá tăng và dửng dưng khi giá giảm cũng ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường bất động sản.
Khi giá tăng quá nhanh, cảm giác lo lắng và kỳ vọng của người mua sẽ tăng lên, dẫn đến những quyết định đầu tư không cân nhắc và không đáng tin cậy. Khi giá giảm, người mua lại có xu hướng đợi đến lúc giá đạt đáy mới bắt đầu tính toán đầu tư, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc đưa thị trường trở lại ổn định.
3. Vậy làm thế nào để giải quyết tình trạng nghịch lý này trên thị trường bất động sản?
Để tránh tình trạng bong bóng bất động sản, cần có sự can đảm và kiên nhẫn từ phía người mua. Họ cần phải đánh giá đúng giá trị của tài sản và không để cho cảm xúc chi phối quyết định đầu tư. Để tránh tình trạng giàu người càng giàu thêm, cần có các chính sách và quy định nhằm tăng cường sự công bằng trong việc tiếp cận với tài sản bất động sản. Để đảm bảo sự ổn định của thị trường, các nhà quản lý cần phải đưa ra các chính sách và giải pháp kịp thời để hỗ trợ và điều chỉnh thị trường khi cần thiết.
Trên thị trường bất động sản, tình trạng tranh mua khi giá tăng và dửng dưng khi giá giảm đang là một nghịch lý đáng chú ý. Để đảm bảo sự ổn định và công bằng trên thị trường, cần có sự cân nhắc và can đảm từ phía người mua, và các chính sách hỗ trợ và điều chỉnh từ phía nhà quản lý. Chỉ khi tất cả các bên đều hoạt động hiệu quả và đồng lòng với nhau, thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững và đem lại lợi ích cho tất cả các bên liên quan.
Hãy luôn nhớ rằng: BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CUỘC CHƠI CỦA TÂM LÝ
Giá của bất động sản bị ảnh hưởng rất nhiều bởi cảm xúc đám đông hay sự kỳ vọng của người tham gia vào giao dịch. Khi sự kỳ vọng cao giá sẽ bị đẩy lên, khi sự kỳ vọng thấp thì giá sẽ rẻ. Ngoài ra giá cũng bị ảnh hưởng khá nhiều bởi mức độ cần tiền của người bán hay sự kỳ vọng của người mua. Nói cách khác là giá cả phản ánh tâm lý, do đó nên “Mua khi trầm lắng và bán khi sôi động” là cách Rich Nguyen thường làm để kiểm soát tâm lý khách hàng và thu về lợi nhuận.
Thị trường bất động sản không chỉ đơn giản là mua và bán tài sản. Đó là một cuộc chơi của tâm lý, nhưng cũng đòi hỏi sự hiểu biết về thị trường và các quy định pháp luật liên quan. Nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản và muốn thành công trên thị trường, bạn cần trang bị cho mình kiến thức và sự hiểu biết về các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội và tâm lý học liên quan đến thị trường bất động sản.
Đi học sẽ giúp bạn tìm hiểu về các khía cạnh khác nhau của thị trường bất động sản, từ quy trình mua bán đến các quy định pháp luật, các chiến lược đầu tư và cách phân tích thị trường. Ngoài ra, đi học cũng giúp bạn có thể học hỏi từ các chuyên gia trong lĩnh vực này, chia sẻ kinh nghiệm và cập nhật những thông tin mới nhất về thị trường.
Sự hiểu biết và kiến thức sẽ giúp bạn đưa ra những quyết định đầu tư chính xác, tránh được các rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận. Điều quan trọng là bạn phải nhận ra rằng, đầu tư vào bất động sản là một quá trình dài hơi và không phải lúc nào cũng đem lại lợi nhuận ngay lập tức. Vì vậy, nếu bạn muốn đầu tư vào bất động sản, hãy chuẩn bị tâm lý và trang bị kiến thức đầy đủ để có thể đưa ra các quyết định chính xác và thành công trên thị trường.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
