Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung có dấu hiệu cải thiện nhưng giá nhà tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực lại ngày càng khan hiếm. Dòng tiền đầu cơ đã rút lui, người mua chuyển sang tìm kiếm những sản phẩm có thể khai thác ngay, nhưng nguồn cung phù hợp vẫn rất hạn chế.

Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, cần đồng thời tháo gỡ ba điểm nghẽn thị trường bất động sản gồm: mất cân đối cung cầu, vướng mắc pháp lý dự án bất động sản và dòng vốn chưa thực sự chảy vào nhu cầu ở thực.

Điểm nghẽn thứ nhất: Nguồn cung chưa đáp ứng nhu cầu thực 

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, vấn đề lớn nhất hiện nay không phải thiếu nguồn cung mà là cơ cấu nguồn cung chưa hợp lý. Phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá cả phù hợp và nhà ở xã hội lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý I/2026 có gần 50.000 sản phẩm đủ điều kiện đưa ra thị trường nhưng nhà ở xã hội và nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm chưa đến 15%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nguyên nhân là quá trình đầu tư kéo dài khiến chi phí vốn tăng cao, buộc doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận.

Ông cũng đề xuất cần xây dựng chính sách riêng cho nhà ở thương mại giá cả phù hợp, hướng đến nhóm người có thu nhập trung bình – những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại cao cấp.

Nếu không sớm cân đối cung cầu bất động sản, khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân sẽ tiếp tục nới rộng.

Điểm nghẽn thứ hai: Pháp lý dự án chưa được khơi thông

Một điểm nghẽn thị trường bất động sản khác là tình trạng vướng mắc pháp lý dự án bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện vẫn còn hàng nghìn dự án gặp khó khăn về pháp lý, khiến nguồn lực hàng triệu tỷ đồng chưa thể đưa vào nền kinh tế.

Thời gian qua, hơn 1.000 dự án đã được tháo gỡ, góp phần giải phóng một lượng lớn nguồn vốn. Tuy nhiên, nhiều dự án vẫn tiếp tục chờ hoàn thiện thủ tục theo các cơ chế đặc thù.

Theo các chuyên gia, khi pháp lý dự án bất động sản được giải quyết, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong việc tiếp cận vốn, ngân hàng cũng yên tâm giải ngân và thị trường sẽ vận hành minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá cả phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi nhằm tạo động lực phát triển nguồn cung phục vụ nhu cầu ở thực.

Điểm nghẽn thứ 3: Dòng vốn chưa chảy đúng nhu cầu 

Từ quý II/2026, xu hướng đầu tư trên thị trường đã có nhiều thay đổi. Người mua không còn ưu tiên các sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào bất động sản có thể khai thác ngay hoặc phục vụ nhu cầu an cư.

Tuy nhiên, dòng vốn bất động sản 2026 vẫn chưa thực sự chảy mạnh vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực.

Ở phía doanh nghiệp, nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý dự án bất động sản nên vẫn khó tiếp cận tín dụng. Điều này tạo ra vòng luẩn quẩn: dự án thiếu vốn để hoàn thiện pháp lý, trong khi ngân hàng chỉ giải ngân khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện.

Theo TS. Cấn Văn Lực, để khơi thông dòng vốn bất động sản 2026, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ cải cách thủ tục đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá cả phù hợp đến mở rộng chính sách tín dụng cho người mua ở thực.

Một điểm đáng chú ý là Nghị định 136 đã mở rộng nhà ở xã hội điều kiện mua 2026, nâng ngưỡng thu nhập của người được mua nhà ở xã hội. Quy định mới sẽ giúp nhiều người dân có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời giảm áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại.

Muốn thị trường phát triển bền vững phải tháo gỡ đồng bộ 

Theo chuyên gia Rich Nguyen, ba điểm nghẽn thị trường bất động sản không tồn tại riêng lẻ mà có mối liên hệ chặt chẽ với nhau.

Vướng mắc pháp lý dự án bất động sản khiến nguồn cung mới không thể ra thị trường. Nguồn cung thiếu làm mất cân đối cung cầu bất động sản, đẩy giá nhà tăng cao. Trong khi đó, dòng vốn bất động sản 2026 cũng khó chảy vào những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.

Có thể thấy, việc hoàn thiện pháp luật, phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, mở rộng nhà ở xã hội điều kiện mua 2026 và khơi thông dòng vốn cần được triển khai đồng bộ. Chỉ khi ba nút thắt này được giải quyết cùng lúc, thị trường bất động sản phát triển bền vững mới có thể trở thành hiện thực.

Hy vọng bài viết đã mang đến độc giả nhiều thông tin hữu ích. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ: