Bước sang 2020, thị trường bất động sản dự kiến sẽ có những biến đổi sau dịch Covid – 19. Tuy nhiên, trước diễn biến khó lường thì trước khi đặt bút ký thì các nhà đầu tư nên chuẩn bị cho mình những kiến thức thiết thực sau để tránh sai lầm tiền mất tật mang. Bạn đang tìm hiểu và học hỏi thêm kinh nghiệm mua bán đất thổ cư? Những lưu ý khi mua bán đất thổ cư cần biết??? Bài viết này sẽ cũng cấp cho bạn những kinh nghiệm và thêm kiến thức thực tế về lĩnh vực này.
Mục lục
Đất thổ cư là gì ?
Đất thổ cư hay còn gọi là đất phi nông nghiệp là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng cho đời sống xã hội. Gọi thổ cư là để phân biệt với thổ Canh. Đất vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ thuộc khu dân cư cũng được gọi là đất thổ cư – theo quy định ở Luật đất đai 2013.
Phân biệt đất thổ cư và đất nông nghiệp
Có rất nhiều người thường bị nhầm lẫn giữa đất thổ cư. Chính sự nhầm lẫn khiến cho việc mua bán, xây dựng công trình gặp nhiều sự cố đáng tiếc vi phạm quy định pháp luật của nhà nước.
Đất thổ cư là đất để ở, được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống sinh hoạt của con người. Còn đất nông nghiệp thì không được phép xây dựng nhà để ở mà chỉ được phép phục vụ cho mục đích sản xuất của người dân. Đất nông nghiệp thường ở các vùng nông thôn chuyên để canh tác, trồng trọt, chăn nuôi,…
Còn nếu bạn muốn xây nhà trên đất thổ cư để ở bạn buộc phải làm thủ tục để chuyển đổi mục đích của mảnh đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư rồi mới được phép xây nhà. Và khi bạn tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng bạn phải chấp hành một số quy định thuế, tài chính theo quy định của nhà nước.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Với nhu cầu xây dựng nhà ở nhiều như hiện nay, việc nắm bắt thông tin về chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là rất quan trọng.
Trường hợp đủ chuyển lên đất thổ cư
Theo Điều 57 Luật Đất Đai năm 2013, đất nông nghiệp thuộc 1 trong 3 trường hợp chuyển mục đích sử dụng lên đất ở như sau:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
Khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Bên canh đó, người sử dụng đất ở phải tuân thủ chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Đơn đăng kỹ biến động đất đai,tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hàng kèm Thông tư số 24/2014//TT – BTNMT
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
* Lưu ý: Thời hạn xử lý hồ sở chuyển mục đích sử dụng đất không qua 15 ngày
Kinh nghiệm mua bán đất thổ cư
Tìm hiểu chung về khu đất
Dù mục đích của bạn là gì thì việc đầu tiên vẫn cần phải xem xét khu đất đó thuộc diện như nào, đường xá có thuận tiện hay không, khu dân sinh có tốt không, gần các tiện ích như trường học , chợ hay bệnh viện hay không..
Ngoài ra, cần phải chú ý đó là các vấn đề về pháp lý như mảnh đất đó có nằm trong diện bị quy hoạch hay giải tỏa của khu vực hay không vì phí bồi thường luôn là vấn đề nan giải. Nếu là đất dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 chưa
Còn nếu là đất vườn ( hoặc mua đi bán lại bạn) bạn nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không?…
Tính pháp lý của căn nhà
Chọn hướng mảnh đất
Mảnh đất lý tưởng nhất đó là nằm ở hướng Nam hay Đông Nam. Từ xa xưa ông bà ta vẫn có câu “lấy vợ hiền hòa, làm nhà hướng Nam”. Đây là 2 hướng khí hậu ôn hòa, gió lành, lý tưởng bậc nhất cho việc xây nhà.
Diện tích và vị thế mảnh đất
Một mảnh đất lý tưởng đó là chiều rộng (thường gọi là mặt tiền), chiều dài (hay chiều sâu) cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp).
Nếu là người làm ăn kinh doanh hẳn bạn sẽ rất coi trọng vấn đề về vị thế mảnh đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng. Phía trước mặt không nên có cột điện, cây lớn, hay con đường cắm thẳng vào khu đất bởi điều này theo phong thủy là không tốt.
Môi trường sống xung quanh
Mặc dù là đất thổ cư nhưng mảnh đất chúng ta đang định mua nếu đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Những khu đất trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô tô có thể vào được …luôn hấp dẫn người mua.
Mảnh đất, nhà tạm không nằm trên hệ thống cống thoát nước
Có rất nhiều ngôi nhà cũ, nhất là ở những khu tập thể cũ ngày xưa vì nhiều lý do cơi nới, thay đổi hình dạng mảnh đất nên có những trường hợp mảnh đất nằm trên hệ thống thoát nước thải của khu. Đây là vấn đề rất đau đầu nó không những ảnh hưởng không tốt tới vấn đề phong thủy mà còn gây cản trở rất lớn khi bạn có ý định xây nhà, đào móng….
Phải tìm hiểu kỹ về địa chất mảnh đất
Đây là vấn đề vô cùng quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến việc xây dựng nhà sau này. Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất bạn cần tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất về sau.
Lối đi vào không có tranh chấp
Trên thực tế ở những đô thị lớn có rất nhiều mảnh đất mà lối vào đang xảy ra tranh chấp chưa thể giải quyết. Rất nhiều gia đình cũng vì nguyên nhân này mà rao bán và nếu chúng ta không để ý, không tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định mua và rồi sau đó mới phát hiện ra thì đã quá muộn. Đây là tình huống dở khóc dở cười mà rất nhiều người mua nhà gặp phải.
Hợp đồng mua đất phải có chữ ký của tất cả những người có liên quan
Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng.
Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.
Ngoài ra thì hợp đồng mua bán đất đai cần có dấu xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đặc biệt là với những mảnh đất thuộc tài sản thừa kế thì trước khi tiến hành làm hợp đồng mua bán, cần phải làm biên bản đồng ý bán đất có chữ ký của tất cả thành viên. Có như vậy, thì mới không gặp những rắc rối về sau do tranh chấp gây ảnh hưởng đến bạn được.
Trên đây là một số kinh nghiệm mua bán đất thổ cư và những điều cần biết liên quan. Hy vọng với bài viết này các nhà đầu tư muốn mua đầu tư hay muốn mua để ở sẽ có những kiến thức khách quan để lựa chọn bất động sản ưng ý.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
