Hơn 680 nghìn tỷ đồng (khoảng 30 tỷ USD) đang bị “chôn vùi” trong bất động sản loại hình shophouse, condotel, và bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước. Sự lúng túng của các đơn vị cơ quan chức năng khiến phân khúc bđs này rơi vào tình trạng thiếu tính pháp lý, dẫn tới khả năng thanh khoản kém, giao dịch gần như bị đóng băng trong nhiều năm qua.
Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng gặp rắc rối
Theo số liệu thống kê của VNREA – Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, bất động sản du lịch hiện đang có 239 dự án, căn condotel (căn hộ khách sạn nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng) với khoảng 114.000 trên cả nước có giá trị ước tính lên 297.000 tỷ đồng; gần 24.400 căn biệt thự du lịch nghỉ dưỡng có giá trị ước tính lên tới 244.000 tỷ đồng; gần 30.900 căn shophouse (nhà phố thương mại) có giá trị ước tính 154.000 tỷ đồng.
Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này được ước tính lên tới hơn 681.800 tỷ đồng (khoảng 30 tỷ USD). Dù tổng giá trị khối lượng tài sản rất lớn, nhưng đến nay đa số sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho các nhà đầu tư thứ cấp. Chính vì vậy chưa thể giao dịch và mua bán BĐS trên thị trường thứ cấp. Đây chính là nút nghẽn trong quá trình phát triển các loại hình BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian qua.
Ông Cấn Văn Lực – TS chuyên gia tài chính cho biết, đa số sản phẩm bất động sản du lịch tập trung ở 15 địa phương có thế mạnh lớn về du lịch trên cả nước: Hòa Bình, Hải Phòng, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế, Quảng Nam, Đà Nẵng, Bình Định (Quy Nhơn), Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Phú Yên, Ninh Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, Kiên Giang (Phú Quốc).
“Mặc dù chỉ phát triển mạnh trong 5 năm trở lại đây, nhưng biệt thự du lịch và căn hộ condotel hiện đóng góp khoảng 21,3% tổng số lượng buồng phòng khách sạn từ 3 sao đến 5 sao trên toàn cả nước”, TS chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực nói.
Tuy nhiên, loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, shophouse đang gặp nhiều rắc rối trong quá trình mua bán và chuyển nhượng. Vấn đề căn cốt hầu hết đến từ hành lang pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng chưa hoàn thiện.
Bộ và ngành liên quan bất đồng ý kiến
Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, trước khi xuất hiện đại dịch COVID-19, phân khúc bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng đã có sự tăng trưởng vượt trội. Nhưng riêng là 3 bộ gồm: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở); Bộ Tài nguyên và Môi trường (thuộc quản lý đất đai); Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (thuộc quản lý về du lịch và cơ sở lưu trú) đều không tìm ra được tiếng nói chung để đưa ra khung pháp lý cho các loại hình BĐS này.
“Từ năm 2018, trong thời điểm phát triển mạnh nhất, BĐS du lịch và nghỉ dưỡng Việt Nam lại rơi vào tình trạng không có khung pháp lý chung để hoạt động. Việc vỡ cam kết về lợi nhuận và pháp lý thiếu sự ổn định đã khiến các nhà đầu tư phải quay lưng với các phân khúc BĐS này và trở lại với phân khúc BĐS nhà ở”, GS.TS Đặng Hùng Võ nói.
Phó Chủ tịch Hội đồng Đại học Luật Hà Nội – PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, trong hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS còn tồn tại một số điểm nghẽn cần phải tháo gỡ. Như các vướng mắc và chồng chéo giữa Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở của năm 2014. Trong đó, điển hình là sản phẩm BĐS du lịch chưa được định danh rõ ràng.
Theo ông Tuyến, tại thời điểm nhà nước ban hành Luật Đất đai 2014, lúc đó bất động sản du lịch chưa thật sự phát triển, cho đến năm 2016 khi BĐS du lịch phát triển rõ rệt thì các địa phương trở nên lúng túng. Do đó, có nhiều địa phương “đánh tráo khái niệm” thành “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Do đó, trong lần sửa đổi luật tới, trong Luật Kinh doanh bất động sản cần định danh được phân khúc BĐS du lịch với các tiêu chí rõ ràng hơn.
Còn Tiến sĩ chuyên ngành BĐS – Đại học Kinh tế Quốc dân – ông ông Trần Xuân Lượng cho rằng, chúng ta nên thừa nhận loại hình bất động sản mới này. Vì nó đã được hình thành và phát triển ở nhiều nước trên thế giới. Đồng thời, trong Luật Nhà ở và Luật Đất đai cũng cần phải quy định rõ khái niệm về các loại hình BĐS mới này. Cũng như cần phải quy định phạm vi, thời hạn, quyền hạn rõ ràng hơn.
Theo ông Lượng, hiện nay người dân mua loại hình BĐS này đang bị “đánh tráo khái niệm”. Bởi không có chuyện sửa đổi luật với mục đích hợp lý hóa “sổ đỏ” lâu dài cho loại hình bất động sản mới này. Nếu nó được xây dựng trên đất thương mại & dịch vụ… “Như vậy, người dân đang có sự mơ hồ giữa sửa luật là để được hợp thức, để được cấp “sổ đỏ” lâu dài như phân khúc nhà ở là hoàn toàn không có.” Ông Lượng lưu ý.
Để giải quyết những vướng mắc cho loại hình căn hộ “đất ở không hình thành đơn vị ở”, ông Lượng cũng cho rằng, người dân và chủ đầu tư nên hiểu rõ thực trạng hiện nay. Đồng thời cần phải linh hoạt coi như là một bất động sản đầu tư du lịch, một dạng cổ phần, vốn góp, …và cũng không nên quá cứng nhắc, vì Nhà nước cũng không thể sửa luật để cấp “sổ đỏ” lâu dài như nhà ở được.
ĐỪNG BỎ LỠ
