Bất chấp những diễn biến khó lường của nền kinh tế thế giới sau 2 năm đại dịch Covid- 19 và tác động từ cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine, bức tranh toàn cảnh kinh tế Việt Nam quý II, cũng như 6 tháng đầu năm 2022 vẫn có những gam màu sáng. Điển hình là khi tất cả các ngành và lĩnh vực đều tăng trưởng ấn tượng. Vậy sự tăng trưởng kinh tế trở lại có phải là “tín hiệu” khôi phục với thị trường bất Động sản đang trầm lắng? Nhà đầu tư nên lưu ý những gì khi lựa chọn phân khúc và khu vực đầu tư trong 2 quý cuối của năm 2022? Những nội dung này sẽ được Rich Nguyen chia sẻ trong chủ đề “Tăng trưởng kinh tế vĩ mô – Tín hiệu cứu sinh hay bẫy mồi các nhà đầu tư gà vịt?”.
Mục lục
1. Kinh tế Việt Nam phục hồi tích cực trong quý II và 6 tháng đầu năm 2022
Theo kết quả báo cáo cho thấy, nền kinh tế Việt Nam phục hồi tích cực trong quý II và 6 tháng đầu năm 2022
1.1. GDP quý II năm 2022 ước tính tăng 7,72%
Tại Phiên họp Chính phủ tháng 6/2022 vào ngày 4/7: Báo cáo về tình hình Kinh tế xã hội tháng 6 và 6 tháng đầu năm nay, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng đã khẳng định kinh tế nước ta có những bước phục hồi tích cực, tăng trưởng GDP vượt kịch bản đề ra tại Nghị quyết 01/NQ-CP. Trong đó, GDP quý II ước tăng 7,72% so với cùng kỳ.
Tính chung 6 tháng đầu năm 2022, GDP tăng 6,42%, cao hơn tốc độ tăng 2,04% của 6 tháng đầu năm 2020 và tốc độ tăng 5,74% của 6 tháng đầu năm 2021. Tổng kết tình hình kinh tế – xã hội 6 tháng đầu năm 2022 của nước ta đã khởi sắc ở hầu hết các ngành, lĩnh vực. Một số ngành đã có mức tăng cao hơn so với trước khi dịch bệnh Covid-19 xuất hiện như: Công nghiệp chế biến, chế tạo; xuất khẩu hàng hóa; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng;…
Trong mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế Việt Nam, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,70% (đóng góp 48,33%); khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,78% (đóng góp 5,07%). Đáng chú ý, ngành công nghiệp chế biến và chế tạo là động lực tăng trưởng của toàn nền kinh tế với tốc độ tăng 9,66%, khu vực dịch vụ tăng 6,60%, (đóng góp 46,60%).
Về cơ cấu nền kinh tế Việt Nam 6 tháng đầu năm 2022, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 11,05%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 39,30%; khu vực dịch vụ chiếm 40,63%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 9,02%.
Về sử dụng GDP 6 tháng đầu năm 2022, tiêu dùng cuối cùng tăng 6,06% so với cùng kỳ năm 2021; tích lũy tài sản tăng 3,92%; xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 9,10%; nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ tăng 4,41%.
1.2. Chỉ số tiêu dùng CPI tăng 2,44%
Bình quân 6 tháng đầu năm, chỉ số tiêu dùng CPI của Việt Nam tăng 2,44% so với cùng kỳ năm trước và lạm phát cơ bản tăng 1,25%. Tổng cục Thống kê cho biết, CPI 6 tháng đầu năm 2022 tăng so với cùng kỳ năm ngoái do 4 nguyên nhân chủ yếu sau:
- Thứ nhất, giá xăng dầu trong nước tăng 51,83% so với cùng kỳ năm trước, khiến chỉ số CPI chung tăng 1,87 điểm phần trăm; giá gas tăng 25,92%, làm CPI chung tăng 0,38 điểm phần trăm.
- Thứ hai, giá dịch vụ ăn uống ngoài gia đình tăng 3,5% so với cùng kỳ năm ngoái, khiến chỉ số CPI chung tăng 0,3 điểm phần trăm, do dịch bệnh Covid-19 đã được kiểm soát, nhu cầu ăn ngoài nhà hàng tăng.
- Thứ ba, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở 6 tháng tăng 7,95% so với cùng kỳ năm ngoài do giá sắt, xi măng, thép và cát tăng theo giá nguyên nhiên vật liệu đầu vào, làm CPI chung tăng 0,16 điểm phần trăm.
- Thứ tư, giá gạo tăng 1,09% so với cùng kỳ năm trước, làm CPI chung tăng 0,03 điểm phần trăm.
1.3. Lạm phát duy trì ổn định
Lạm phát cơ bản tháng 6/2022 tăng 0,44% so với tháng trước, tăng 1,98% so với cùng kỳ năm trước. Bình quân 6 tháng đầu năm 2022, lạm phát cơ bản tăng 1,25% so với cùng kỳ năm 2021, thấp hơn mức CPI bình quân chung (tăng 2,44%), điều này phản ánh biến động giá tiêu dùng chủ yếu là do giá lương thực và giá xăng dầu.
1.4. Thu hút vốn FDI đạt trên 14,03 tỷ USD
Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, tính đến ngày 20/6/2022, tổng vốn đăng ký điều chỉnh, cấp mới và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 14,03 tỷ USD, bằng 91,1% so với cùng kỳ năm 2021. Trong số đó, có 752 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (giảm 6,5% so với cùng kỳ), với tổng số vốn đăng ký đạt trên 4,94 tỷ USD (giảm 48,2% so với cùng kỳ).
Bên cạnh đó, còn có 487 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư (tăng 5,9% so với cùng kỳ), với tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt gần 6,82 tỷ USD (tăng 65,6% so với cùng kỳ); 1.707 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài (giảm 8% so với cùng kỳ), với tổng giá trị vốn góp đạt trên 2,27 tỷ USD (tăng 41,4% so với cùng kỳ).
Cụ thể, Cục Đầu tư nước ngoài cho biết, vốn điều chỉnh nếu tính riêng từng tháng, ngoài tháng 3 và tháng 5 giảm, những tháng còn lại đều tăng mạnh với mức tăng giao động từ 90% tới gần 4,7 lần so với cùng kỳ năm 2021.
2. Chuyên gia nhận định: Tăng trưởng kinh tế vĩ mô – “Tín hiệu cứu sinh” hay “bẫy mồi” nhà đầu tư “gà vịt”?
Mặc dù kinh tế vĩ mô có những tín hiệu khởi sắc nhưng theo nhận định của Rich Nguyen và các cộng sự Rich Invest: Thị trường bất động sản trong 6 tháng cuối năm 2022 khả năng cao vẫn sẽ tiếp tục trầm lắng.
Có lẽ, nhiều nhà đầu tư sẽ thắc mắc tại sao chúng tôi lại đưa ra nhận định như vậy trong khi theo dõi các thông tin trên các phương tiện truyền thông đại chúng, thị trường kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng tại Việt Nam đang rất được kỳ vọng.
Nhìn vào tình hình thực tế, chúng tôi cho rằng giá BĐS trong trong 2 năm 2020, 2021 và quý I/2022 đã tăng phi mã do cầu vượt cung; tình trạng “sốt đất” ăn theo quy hoạch diễn ra cục bộ ở nhiều khu vực.
Mặc dù giá bất động sản tăng cao nhưng tính thanh khoản lại thấp dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng bất động sản” cao. Đã có rất nhiều nhà đầu tư thiếu kiến thức, không có tầm nhìn vĩ mô bị rơi vào vòng xoáy của “tâm lý sốt đất” dẫn đến việc đổ gãy, phá sản. Họ muốn đón đầu thị trường, muốn tập trung vào những khu vực được dự báo tăng trưởng tốt, có tiềm năng phát triển nhưng lại chưa đủ khôn ngoan để đi trước thị trường. Họ chỉ nghe ngóng những thông tin cóp nhặt và vô tình bị cuốn vào những cơn “sốt đất ảo”, “bị kích sóng” nên phải mua đất với giá đỉnh rồi không thanh khoản được, bị “chôn vốn” khi cơn “sốt đất hạ nhiệt”.
Chính cảnh báo về “bong bóng thị trường” đã khiến các bộ, ngành chức năng liên quan phải ra tay chấn chỉnh, để nắn lại thị trường. Đặc biệt phải kể đến chính sách siết chặt tín dụng để hạ nhiệt các cơn sốt đất đã và sẽ tiếp tục ảnh hưởng mạnh mẽ tới đòn bẩy tài chính của các nhà đầu tư.
Trong quý II năm 2022, chúng ta đã chứng kiến sự trầm lắng của thị trường, giao dịch mua và bán BĐS đều giảm hẳn. Người mua không dám xuống tiền còn người bán thì do dự, không muốn giảm giá nhiều.
Một số nguyên nhân tác động trực tiếp tới tính thanh khoản của thị trường BĐS giai đoạn này phải kể đến như:
- Thứ nhất, chính sách “siết” điều kiện phân lô, tách thửa nhằm kiểm soát tình trạng “sốt đất” đã làm giảm hẳn tình trạng nhộn nhịp ôm đất, mua bán đất để phân lô, tách thửa kiếm lợi nhuận.
- Thứ hai, các ngân hàng đang tham gia vào cuộc đua tăng lãi suất để huy động tiền cho đầu tư công. Điều này dẫn đến người mua nhà để ở cũng như nhà đầu tư bị mắc vào vấn đề dòng tiền, dòng vốn rẻ đã không còn như trước.
- Thứ 3, lạm phát cũng đã tạo ra “tâm lý phòng thủ” khiến người dân tiết giảm chi tiêu, nhà đầu tư ngần ngại xuống tiền dẫn đến nhu cầu mua thực giảm.
- Thứ 4, diễn biến của các vụ thanh tra và bắt tạm giam lãnh đạo cũng ảnh hưởng ngắn hạn tới tâm lý các nhà đầu tư.
Chúng tôi dự đoán rằng những yếu tố trên vẫn sẽ tiếp tục tác động tới thị trường BĐS trong quý III, quý IV. Bên cạnh đó, 6 tháng cuối năm cũng là thời điểm giải ngân đầu tư công lại thêm các chính sách mới về luật đất đai được ban hành trong nghị quyết 18-NQ/TW cũng sẽ gia tăng thách thức đối với các nhà đầu tư ngắn hạn. Vì vậy, thị trường BĐS giai đoạn này sẽ chưa thể sôi động trở lại.
Để đánh giá mức thanh khoản của thị trường BĐS, bạn có thể theo dõi các thông tin thanh lý tài sản thế chấp của các ngân hàng. Và trên thực tế thì trong tháng 6 vừa qua, một số ngân hàng đã rao bán hạ giá hàng loạt tài sản đảm bảo với mức giá thấp hơn nhiều so với trước đó nhưng vẫn không có nhà đầu tư nào mua.
Về các phân khúc BĐS trong 6 tháng cuối năm 2022, chúng tôi có một số nhận định như sau:
Nền kinh tế hồi phục, du lịch phát triển, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu rục rịch trở lại, thu hút nguồn vốn đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc này chỉ dành cho các nhà đầu tư trường vốn (tức có nguồn vốn lớn) và muốn đa dạng hóa danh mục tài sản đầu tư. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng thuộc loại hình cao cấp nên tương ứng chỉ dành cho các nhà đầu tư theo trường phái giá trị. Và để theo đuổi được trường phái này, bạn bắt buộc phải đảm bảo được hai điều kiện “sống còn” mà chúng tôi đã nhắc đi nhắc lại nhiều lần khi chia sẻ về các kiến thức nền tảng trong đầu tư bất động sản.
Bên cạnh đó, có một số phân khúc mới xuất hiện tại Việt Nam là phân khúc biệt thự và căn hộ siêu cao cấp. Loại bất động sản này thường có vị trí đắc địa và tích hợp được nhiều nhu cầu như văn hóa, nghỉ dưỡng, sinh hoạt, làm việc, thể thao,phòng trưng bày, thư viện và sống xanh. Đây được xem như là sân chơi của những nhà đầu tư siêu giàu trong thời gian tới.
Đối với phân khúc đất nền, theo thông tin thống kê chúng tôi thu thập được tại sàn giao dịch BĐS, tại khu vực miền Bắc, trong quý 2/2022 lượt tìm kiếm đất nền giảm khoảng 13% so với đỉnh quý 2/2021, một chỉ báo cho thấy cơn sốt đất nền đã đi qua vùng nóng và hoàn thiện 1 chu kỳ.
Tuy nhiên, nếu so với thời điểm trước dịch Covid-19, cụ thể là quý 2/2019, lượt tìm kiếm vẫn tăng nhẹ khoảng 4% cho thấy hiện tại đất nền vẫn là loại hình BĐS thu hút sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư. Về dài hạn, đây vẫn sẽ là kênh đầu tư nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Bởi đất nền là phân khúc có biên độ lợi nhuận cao, đồng thời là một kênh trú ẩn an toàn, có tính bền vững theo thời gian. Các nhà đầu tư sành sỏi, được đào tạo bài bản vẫn còn nhiều cơ hội để bứt phá ngoạn mục ở phân khúc này.
Và nếu bạn là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, bạn sẽ luôn biết cách kiếm được lợi nhuận dù thị trường đi lên hay đi xuống. Nhất là khi bạn biết cách quản trị rủi ro, quản trị danh mục thì khi thị trường đi xuống, cơ hội có khi lại đến nhiều hơn khi thị trường đi lên và những biến động thị trường sẽ không gây ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Trước khi khép lại chương trình ngày hôm nay, chúng tôi xin một lần nữa nhắc lại: “Phân tích vĩ mô” chính là bước đầu tiên cần thực hiện trong quy trình 7 bước đầu tư BĐS. Bức tranh toàn cảnh kinh tế vĩ mô chính là nơi chứa đựng nhiều yếu tố, xu thế quan trọng và những biến số có thể thể tạo ra ảnh hưởng mạnh mẽ đến danh mục, cụ thể là lợi nhuận đầu tư.
Các nhà đầu tư mới có thể chưa có đủ kinh nghiệm và thời gian để tìm hiểu, nhận biết những tín hiệu đáng lưu ý của nền kinh tế chung. Tuy nhiên, chính những chỉ báo có phần “nhàm chán” như tỷ lệ thất nghiệp, tăng trưởng kinh tế hay lạm phát…, lại là các yếu tố quan trọng để xác định chu kỳ kinh tế, vốn luôn tác động lên xu hướng chung của thị trường. Những biến số vĩ mô quan trọng là lợi thế lớn để gia tăng lợi nhuận đầu tư.
Kinh tế vĩ mô không phải là một phạm trù dễ tìm hiểu qua sách vở khô khan. Khi tham gia các chương trình về Bất động sản vĩ mô tại Rich Nguyen Academy, bạn sẽ được lắng nghe các chuyên gia, những người có kinh nghiệm sẽ giúp bạn tiếp cận thông tin một cách dễ hiểu hơn, đặc biệt là đối với những nhà đầu tư mới chập chững vào thị trường.
Và hãy tin tưởng rằng khi đã hiểu thêm về kinh tế vĩ mô, bạn sẽ quản lý danh mục tốt hơn và đưa ra các quyết định đầu tư gia tăng lợi nhuận. Đồng thời giảm thiểu rủi ro hiệu quả hơn và có cơ sở để tự tin hơn khi tham gia thị trường bất động sản!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
