Thị trường bất động sản 2023 có rất nhiều ẩn số, do đó người mua nên “sống chậm, dành thời gian quan sát” trong 2 quý đầu và sẵn sàng nắm lấy cơ hội tốt trong 2 quý cuối năm. Hãy cùng Rich Nguyen Academy tìm hiểu những ẩn số và cơ hội của thị trường bất động sản trong năm 2023 với bài viết bên dưới đây.
Mục lục
1. Những bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản sắp được ban hành
Luật Nhà ở sửa đổi, Luật đất đai sửa đổi và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi là 3 luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường đến năm 2030. Trong đó, riêng dự thảo Luật đất đai đã sửa đổi và bổ sung 184 điều, trong đó bổ sung mới 41 điều, bãi bỏ 8 điều, giữ nguyên 28 điều. Điều này cho thấy rằng, những thay đổi về Luật trong thời gian tới là rất lớn.
Nhiều nhà đầu tư sẵn tiền mặt vẫn đang chờ đợi những điều luật này để xem mức độ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và bản thân họ như thế nào trước khi quyết định rót vốn. Đáng chú ý là 3 luật này sẽ tác động rất lớn tới thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của chủ đầu tư trong thời gian sắp tới, nhất là trong giai đoạn khủng hoảng niềm tin của các nhà đầu tư hiện tại.
Pháp lý càng bị kéo dài thì dự án càng chậm triển khai, các tin đồn ngày càng nhiều sẽ gây mất niềm tin cho nhà đầu tư. Có thể dẫn tới đổ vỡ dây chuyền khi dự án không bán được nhà đầu tư mới, còn nhà đầu tư cũ đồng loạt thanh lý hợp đồng.
2. Tác động của những chính sách đã ban hành trong năm 2022
Nhiều chính sách mới về đất đai và minh bạch thông tin thị trường, thuế được ban hành trong năm 2022. Với độ trễ 6 tháng tới 1 năm, dự kiến những chính sách này sẽ bắt đầu phát huy tác dụng trong năm 2023.
- Nghị định số 44/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/08/2022 với những điểm sáng được kỳ vọng là sẽ góp phần minh bạch thông tin thị trường BĐS, giúp cơ quan quản lý có thể tham gia điều tiết thị trường và kiểm soát pháp lý dự án. Bên cạnh đó, giúp người mua nhà có cơ sở thông tin và dữ liệu về dự án, tránh trường hợp mua sản phẩm chưa đủ điều kiện mở bán.
- Nghị định số 18-NQ/TW được Ban chấp hành TW ban hành vào ngày 16/06/2022 với các điểm mới về chính sách đất đai đáng lưu ý như: bỏ khung giá đất, có phương án xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; hoàn thành sửa đổi luật đất đai năm 2013; người sở hữu nhiều nhà đất sẽ bị đánh thuế cao hơn; mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; người dân bị thu hồi đất sẽ có quy định cụ thể về bồi thường và hỗ trợ tái định cư,… Nếu những điểm này được triển khai hiện thực hóa thành luật sẽ có tác động rất lớn tới thị trường bất động sản trong thời gian tới.
3. Room tín dụng và lãi suất ngân hàng
Không nhiều nhà đầu tư bất động sản dùng 100% tiền mặt, kể cả không cầm cố chính tài sản được mua, họ cũng có thể vay ngân hàng sẵn tiền mặt bằng tài sản khác với mục đích khác. Với chủ đầu tư, ngân hàng chính là một cổ đông không thể thiếu khi triển khai dự án, đặc biệt việc tài trợ vốn của ngân hàng cũng là yếu tố quyết định đến việc xuống tiền của các nhà đầu tư thứ cấp.
Rất nhiều trường hợp bán cắt lỗ đến từ nhà đầu tư thứ cấp đã bị ngân hàng hủy thỏa thuận tín dụng và ngưng giải ngân tiếp nên họ không có tiền đóng tiếp theo đúng tiến độ. Do đó, nguồn vốn từ ngân hàng giống như mạch máu cho toàn thị trường BĐS.
Theo số liệu thống kê từ NHNN, tín dụng toàn nền kinh tế trong năm 2022 đạt khoảng 12 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 14% so với cùng kỳ năm trước. Do đó, nếu không kể giai đoạn bùng nổ tín dụng với mức bình quân 33,5% năm 2006 – 2010 và 15,4% năm 2011 – 2015, mức tăng trưởng này bằng mức bình quân trong thời kỳ 2016 – 2021 là 14,4%. Mặc dù từ quý 2/2022, toàn thị trường bất động sản bị siết nguồn vốn từ ngân hàng.
Trong khi tín dụng cả năm 2022 tăng mạnh, các ngân hàng lại gặp khó khăn trong việc huy động tiền gửi dù lãi suất huy động liên tục tăng cao. Tính đến ngày 21/12/2022, tiền gửi chảy vào hệ thống ngân hàng thông qua kênh tổ chức và dân cư đạt 11,6 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 5,99% so với hồi đầu năm. Dư nợ tín dụng hiện nay đã vượt số dư tiền gửi từ dân cư, câu chuyện này từng xảy ra cách đây hơn 10 năm vào 2012.
Ngoài ra, tỷ lệ dư nợ tín dụng/ GDP của Việt Nam năm 2022 lên tới 124%, là một trong những quốc gia cao nhất thế giới. Tính từ năm 2015 tới nay, dư nợ tín dụng/ GDP gần như tăng liên tục từ con số 89,7% của năm 2015. Nếu tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng hơn 12%/ năm kéo dài trong thời gian tới, tín dụng sẽ luôn tăng trưởng gấp đôi GDP, an toàn hệ thống ngân hàng sẽ không bảo đảm và nguy cơ lạm phát ngày một lớn.
Quan trọng nhất, nước ta là nền kinh tế có độ mở lớn với tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2022 chiếm gần 190% GDP. Vì vậy, tác động của kinh tế thế giới với nước ta là rất mạnh. Trong khi FED chưa có dấu hiệu ngừng tăng lãi suất trong 6 tháng đầu năm 2023, dự kiến sẽ duy trì mặt bằng lãi suất cao đến năm 2023.
Do đó, chỉ tiêu tín dụng năm 2023 được dự báo sẽ tăng trưởng chậm lại, thấp hơn 12%. Mặt bằng lãi suất năm 2023 mặc dù Ngân hàng nhà nước đã cố gắng kiềm chế nhưng vẫn sẽ ở mức rất cao so với giai đoạn 2016 – 2021.
Nguồn tín dụng sẽ được ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và tín dụng với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Với tình hình khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và lãi suất tăng cao, thị trường có xu hướng giảm, mất thanh khoản như hiện tại, NĐT nếu vẫn muốn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng sẽ đi theo hướng phòng thủ, dự phòng cho những khoản đầu tư cũ hơn là tiếp tục cuộc chơi tài chính cho những khoản đầu tư mới.
4. Động thái khơi thông dòng vốn trái phiếu
Nguồn vốn trái phiếu đến hạn của doanh nghiệp bất động sản trong năm 2023 là 119,05% nghìn tỷ và 111,81 nghìn tỷ vào 2024. Đây là con số áp lực thực sự nếu thanh khoản vẫn không có, các dự án bị vướng pháp lý chậm triển khai và thị trường vốn tắc nghẽn (chứng khoán lao dốc, ngân hàng siết tín dụng).
Trong khi đó, những sự cố trái phiếu gần đây của hai doanh nghiệp BĐS phát hành đang bị xử lý pháp luật đã ảnh hưởng lớn tới tâm lý “trái chủ”, đẩy thị trường TPDN, đặc biệt là TPDN BĐS vào giai đoạn trầm lắng. Việc rút trước hạn của NĐT và mua lại TPDN đã phát hành gây rất nhiều khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp. Tổng giá trị trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại từ đầu năm 2022 tới tháng 10 năm 2022 là 142.209 tỷ đồng, tăng tới 67% so với cùng kỳ năm 2021.
Việc đánh đồng “tất cả TPDN đều rủi ro như hai doanh nghiệp đang bị xử lý” khiến nhiều doanh nghiệp bị vạ lây vì các tin đồn. Một khi doanh nghiệp khỏe bị dồn vào thế bị động, phải đáp ứng thanh khoản và mua lại trái phiếu ngoài kế hoạch,… ảnh hưởng tới kế hoạch vốn, dòng tiền cũng có thể gặp khó khăn, tác động đến lợi ích nhà đầu tư.
Vì vậy, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP được ban hành vào ngày 16/09/2022 sửa đổi bổ sung Nghị định số 153 về chào bán trái phiếu riêng lẻ để tăng cường minh bạch thông tin, bảo đảm quyền lợi cho nhà đầu tư, yêu cầu chặt hơn về hồ sơ chào bán, cũng như phương thức phát hành,… Nghị định số 65 được kỳ vọng sẽ giúp thị trường TPDN của Việt Nam phát triển thực chất hơn, tạo cơ sở cho doanh nghiệp công bố công khai, minh bạch thông tin, huy động hiệu quả nguồn vốn trung – dài hạn trên thị trường.
Với lĩnh vực bất động sản, đây là cơ hội cho các doanh nghiệp uy tín, có năng lực huy động vốn để triển khai những dự án chất lượng và khơi thông nguồn vốn. Từ đó giúp lấy lại niềm tin của các nhà đầu tư trong việc “tiếp vốn” cho doanh nghiệp thông qua kênh trái phiếu.
5. “Sức khỏe” của những chủ đầu tư lớn
Thị trường sơ cấp, bất động sản bán ra từ các chủ đầu tư lớn chỉ chiếm chưa đến 5% thị trường toàn khu vực nhưng lại quyết định tới “sức nóng” của toàn thị trường bất động sản khu vực trên mặt trận truyền thống. Những chủ đầu tư với ngân sách truyền thông, marketing, quảng cáo có thể lên tới vài chục tới vài trăm tỷ (3 – 5% doanh thu), nội dung truyền thông chuyên nghiệp, bài bản, không chỉ chăm giới thiệu sản phẩm của mình mà còn làm thị trường BĐS cả khu vực luôn cảm thấy “sức nóng”.
Ngoài ra, mỗi dự án có hàng trăm nhân viên sales và marketing, quảng cáo hỗ trợ chủ đầu tư. Trên mạng xã hội, mọi người cũng nói nhiều hơn tới sản phẩm dự án và khu vực BĐS xung quanh nó hơn là BĐS nhỏ lẻ của dân cư xung quanh.
Ở chiều ngược lại, tin tiêu cực tới từ chủ đầu tư cũng ảnh hưởng xấu đến BĐS cả khu vực. Vì vậy, “sức khỏe” của những chủ đầu tư lớn trong năm 2023 sẽ được nhà đầu tư quan tâm sát sao hơn rất nhiều so với giai đoạn trước đây.
6. “Sức khỏe” tài chính của nhà đầu tư
Dòng tiền đổ vào đầu tư bất động sản đến từ giới chủ doanh nghiệp rất nhiều, những người có mức thu nhập tốt so với mặt bằng chung của xã hội. Tình hình kinh doanh khó khăn trong khi giá bất động sản có khuynh hướng giảm và yếu thanh khoản cũng ảnh hưởng lớn đến “ngân sách” đầu tư của họ trong năm 2023.
Tháng 12 năm 2022, chỉ số đơn hàng mới của Mỹ còn 47,2 so với 65,1 của tháng 12 năm 2020 và 61,5% của tháng 12 năm 2021. Việc thiếu đơn hàng sản xuất và lãi suất cho vay tăng lên khiến nhiều doanh nghiệp phải đóng cửa nhà máy thay vì ký kết các hợp đồng mới.
Nhiều phân tích cho thấy nhu cầu tiêu dùng hiện nay đang giảm rất nhiều ở Mỹ và Châu Âu, trong khi hàng tồn kho của nhiều doanh nghiệp Mỹ tăng mạnh. Vì vậy, tốc độ đặt đơn hàng mới vẫn chưa có tín hiệu lạc quan trở lại trong năm 2023.
Đây là vấn đề chính với các công ty sản xuất. Ngoài việc cố gắng tranh thủ giảm chi phí và cố gắng đợi sự hồi phục của đơn hàng, chủ doanh nghiệp không có nhiều giải pháp cho những vấn đề thuộc về nhu cầu tiêu dùng của thế giới.
Tình hình kinh doanh năm 2023 không mấy sáng sủa so với giai đoạn 2020 – 2021. Tuy nhiên, khác với trước đây, giới chủ doanh nghiệp dồn tiền doanh sang bất động sản vì dễ tiếp cận vốn ngân hàng, lãi suất thấp, giá bất động sản tăng liên tục và thanh khoản tốt. Hiện nay, tình thế đang hoàn toàn ngược lại.
7. Nỗi lo lạm phát
Không thể phủ nhận một điều rằng, một bộ phận lớn các nhà đầu tư sở hữu bất động sản để “tránh mất giá đồng tiền”. Sự thật là “bóng ma” lạm phát càng lớn thì những người “ôm tiền mặt” càng có khuynh hướng “gửi tiền” vào bất động sản.
Tuy nhiên, mặc dù những người “ôm tiền mặt” e ngại lạm phát lên tới 2 con số như việc giá của một số mặt hàng tiêu dùng tăng mạnh trong quý 2 và quý 3 năm 2022, nhưng kết quả CPI bình quân quý 4 năm 2022 chỉ tăng 4,41% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung cả năm 2022, chỉ số CPI tăng 3,15 so với năm trước, thấp hơn mức dự báo của IMF, World Bank và ADB.
Điểm đáng lo ngại là lạm phát lõi cơ bản càng về cuối năm 2022 càng tăng nhanh. Cụ thể đến tháng 1 năm 2022, lạm phát chỉ tăng 0,66% nhưng đến tháng 11 đã tăng hơn 4,82% và tháng 12 tăng lên 4,99% – mức tăng cao nhất trong 10 năm qua. Điều này gây sức ép lớn đến lạm phát năm 2023 với mục tiêu kiểm soát mức lạm phát dưới 4,5%.
Áp lực tăng lạm phát năm 2023 tới từ việc nhu cầu hàng hóa ở Trung Quốc sau khi dỡ bỏ chính sách Zero Covid sẽ tăng mạnh, đẩy giá hàng hóa thế giới tăng cao. Trong khi nước ta nhập khẩu hàng hóa để làm nguyên vật liệu sản xuất đầu vào nhiều nên tác động lớn đến lạm phát nội địa.
Tuy nhiên, con số lạm phát 4,5% được coi là vẫn “tạm chấp nhận” được với những người ôm tiền mặt, không tới mức cao đến 2 con số mà phải dồn tiền vào bất động sản. Đặc biệt là trong giai đoạn thị trường bất động sản đang điều chỉnh giảm giá và mất tính thanh khoản như hiện tại.
8. Đóng góp cho lĩnh vực du lịch và mảng cho thuê của BĐS nghỉ dưỡng
Việc Trung Quốc mở cửa du lịch và gỡ bỏ hạn chế Covid 19 từ ngày 08/01/2023 là tin mừng cho ngành du lịch. Giai đoạn năm 2015 – 2019, khách du lịch Trung Quốc tới Việt Nam tăng 3,3 lần, tăng bình quân khoảng 34,4% mỗi năm. Thời điểm đạt đỉnh trước dịch Covid 19 năm 2019, trong số 19 triệu du khách quốc tế tới Việt Nam thì có đến khoảng 6 triệu khách Trung Quốc, chiếm 28 – 30%.
Năm 2022, lượng khách quốc tế tới Việt Nam ước tính đạt 3,66 triệu lượt, giảm 79,7% so với 18 triệu lượt của năm 2019. Đồng thời chỉ đạt khoảng 79% so với chỉ tiêu 5 triệu lượt du khách quốc tế đặt ra từ hồi đầu năm.
Năm 2023, ngành du lịch nước ta đặt mục tiêu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 8 triệu lượt khách quốc tế và 102 triệu lượt khách nội địa. Lượt khách tới từ Trung Quốc kỳ vọng đạt khoảng 2 – 3 triệu người. Mặc dù chỉ đóng góp khoảng 2 – 3% trong mục tiêu tổng nhưng ít nhiều sẽ là trợ thủ cho mảng cho thuê của bất động sản nghỉ dưỡng ở khu vực Quảng Ninh, Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng, những điểm đến yêu thích của khách du lịch Trung Quốc.
9. Quan sát ẩn số và nắm bắt cơ hội của thị trường bất động sản
Với rất nhiều ẩn số như trên, năm 2023 sẽ là thời điểm người mua “sống chậm, quan sát” và săn mồi trong 2 quý đầu, cũng như sẵn sàng nắm lấy cơ hội tốt trong hai quý sau. Với người mua ở những dự án hình thành trong tương lai đang triển khai, vì khủng hoảng niềm tin và thanh khoản từ phía chủ đầu tư, nguồn vốn suy giảm, bị siết chặt từ chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp, đây chính là cơ hội “chưa từng có” để người ôm tiền mặt, có khả năng tiếp cận nguồn vốn mua bất động sản “khi đang triển khai”. Thậm chí gần giao nhà với mức giá bằng lúc “mở bán” khi chỉ là thửa đất trống.
Việc giảm giá đến từ cả thị trường sơ cấp, nơi chủ đầu tư kẹt tiền mặt mất thanh khoản và thị trường thứ cấp, nơi nhà đầu tư không thể đóng tiếp theo tiến độ sau khi hết thời gian ân hạn lãi gốc, gặp vấn đề về khoản “tài trợ” tín dụng từ ngân hàng hoặc mất niềm tin muốn rút khỏi thị trường.
Những dự án có nhu cầu thực càng ít thì giá càng giảm nhiều. Các dự án có nhu cầu sử dụng thực cao nếu đã bàn giao sẽ có tính ổn định cao hơn, giá đi ngang hoặc nếu cần thanh khoản nhanh chỉ cần giảm từ 5 – 10% so với giá thị trường hiện tại là sẽ có người mua.
Nhà phố trong bán kính 15km từ trung tâm cũng là phân khúc bất động sản tích sản và có nhu cầu ở thực cao nên nguồn cung bán ra thị trường không quá nhiều. Người ở nhà phố hoặc tích sản ít khi bán tài sản này, trừ khi chia tài sản, kẹt tiền, có thay đổi lớn về chỗ ở, môi trường sống. Vì vậy, giá sẽ đi ngang hoặc giảm tối đa 10% nếu muốn thanh khoản nhanh.
Với những nhà đầu tư đang ôm sẵn tiền mặt chờ thị trường đất nhỏ vùng ven và nhà phố trong bán kính 15 – 30km cách trung tâm, đây chính là thời điểm tốt để thoải mái lựa hàng mà không sợ ai tranh giành, tha hồi đàm phán giá mà vẫn lựa chọn được sản phẩm ưng ý. Nhu cầu ở thực của phân khúc bất động sản này cũng thấp hơn trong trung tâm nên giá có thể giảm 10 – 20% so với đỉnh tháng 4 năm 2022.
Những sản phẩm tích sản đất tỉnh ở xa có mức giảm cắt lỗ nhiều hơn, lên tới 20 – 30% so với hồi tháng 4 năm 2022. Tuy nhiên, đây là loại hình bất động sản chỏ dành cho nhà đầu tư “tay to” có tiền nhàn rỗi, có thể không cần tới thanh khoản của đầu tư này trong 5 – 10 năm.
Sự xuất hiện của nhà đầu tư “bất đắc dĩ” tới từ trái phiếu cũng là điểm đáng ghi nhận của thị trường bất động sản năm 2023. Việc hoán đổi trái phiếu thành bất động sản giảm 30 – 50% của doanh nghiệp là sự lựa chọn không tệ. Vấn đề là các nhà đầu tư phải đánh giá được nhu cầu sử dụng thực, tình hình sức khỏe doanh nghiệp, tiềm năng phát triển và khả năng triển khai dự án bất động sản mà mình hoán đổi.
Trên đây là những ẩn số và cơ hội của thị trường bất động sản trong năm 2023 mà Rich Nguyen Academy muốn chia sẻ với mọi người. Nếu muốn khám phá cách tận dụng những thách thức hiện tại của thị trường bất động sản để đạt được lợi nhuận cao về bền vững, các bạn hãy đăng ký tham gia sự kiện TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS Q1/2023 – ẨN SỐ NÀO CÓ THỂ GIÚP THỊ TRƯỜNG BĐS PHỤC HỒI? được tổ chức vào ngày 09/04/2023 tại Hà Nội và 16/04/2023 tại Hồ Chí Minh tại link: https://forms.gle/nxSoPXtUyyVpZXis7. Mọi chi tiết vui lòng liên hệ HOTLINE HỖ TRỢ: 1900 99 99 79.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
