Dù thị trường bất động sản đang trầm lắng, giá căn hộ tại nhiều thành phố lớn vẫn âm thầm leo thang. Nghịch lý này phản ánh rõ sự mất cân đối cung – cầu, khi nhà ở giá rẻ khan hiếm, trong khi dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc trung và cao cấp. Trong The Rich Show số101, hai chuyên gia Rich Nguyễn và Trần Đạt sẽ cùng phân tích nguyên nhân, hệ quả và dự báo xu hướng ngắn – trung – dài hạn của thị trường chung cư Việt Nam trong bối cảnh giá tiếp tục tăng cao.
Thực trạng thị trường căn hộ hiện nay
Thị trường căn hộ thời điểm này đang tồn tại một nghịch lý đáng chú ý: dù giao dịch trầm lắng, thậm chí khoảng 50% dự án gần như “đóng băng”, nhưng giá căn hộ vẫn liên tục leo thang. Thống kê cho thấy, tại Khánh Hòa, giá căn hộ tăng tới 16,6% so với đầu năm; Hà Nội tăng 11,6%; TP. Hồ Chí Minh tăng 7,6%; còn Hưng Yên xấp xỉ 8%. Tại Hà Nội, giá trung bình đã vượt 60 triệu đồng/m², trong khi chỉ vài năm trước con số này mới ở mức 35–40 triệu đồng.
Điều đáng nói là các căn hộ thuộc phân khúc giá rẻ gần như biến mất khỏi thị trường. Căn hộ dưới 2 tỷ đồng hiện chỉ chiếm khoảng 2,7% tổng lượng giao dịch, căn hộ 3 tỷ chiếm 12%, trong khi căn hộ 5 tỷ trở lên lại chiếm đến một nửa lượng giao dịch. Phân khúc trung và cao cấp đang chiếm ưu thế tuyệt đối, trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền vẫn rất lớn nhưng không có hàng để đáp ứng.
Vì sao giá căn hộ vẫn tăng dù thị trường “đóng băng”?
Theo chuyên gia Rich Nguyen, có bốn nguyên nhân chính dẫn tới việc giá chung cư vẫn tăng dù giao dịch không sôi động. Trước hết, nguồn cung nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ vẫn rất thiếu hụt so với nhu cầu. Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, nhưng đến tháng 7 mới đạt khoảng 37% kế hoạch, tương đương hơn 36.000 căn. Dự kiến đến cuối năm, tổng số căn hoàn thành cũng chỉ đạt khoảng 73.000 căn, tức khoảng 73% mục tiêu đề ra. Nhu cầu của người dân vẫn rất cao, thể hiện qua cảnh xếp hàng, bốc thăm tại các dự án nhà ở xã hội. Rich Nguyễn cho rằng, nếu hiện nay có 1 triệu căn hộ giá rẻ được mở bán, thị trường cũng có thể hấp thụ hết ngay lập tức.
Bên cạnh đó, yếu tố hạ tầng đóng vai trò quan trọng trong việc kéo giá tăng. Nhiều dự án lớn được hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến giao thông trọng điểm. Chẳng hạn, Vinhomes Smart City (Đại lộ Thăng Long, Hà Nội) nhờ quy hoạch tuyến metro 5–6 đã tăng giá từ 35–40 triệu/m² năm 2019 lên 55–65 triệu/m² hiện nay. Ecopark Hưng Yên và Vinhomes Ocean Park cũng được hưởng lợi từ cầu Vĩnh Tuy 2 và đường vành đai mới. Tại TP. Hồ Chí Minh, khu Thủ Đức và Thảo Điền hưởng lợi lớn từ tuyến metro số 1 và Vành đai 3, giá căn hộ tăng từ 70–80 triệu lên 90–120 triệu/m² chỉ sau hai năm.
Một yếu tố khác đến từ hoạt động marketing và truyền thông mạnh mẽ của các chủ đầu tư. Nhiều dự án được mở bán bằng hình thức livestream, tạo hiệu ứng “cháy hàng” chỉ trong vài giờ. Chính sách bán hàng linh hoạt, kết hợp quảng bá rầm rộ, giúp duy trì tâm lý “giá sẽ còn tăng” trong cả giới đầu tư lẫn người mua ở thực. Tâm lý kỳ vọng này được củng cố thêm bởi làn sóng đầu tư mạnh giai đoạn 2022–2024, khi nhiều nhà đầu tư đã thu được lợi nhuận tốt và tiếp tục tin rằng thị trường vẫn còn dư địa tăng giá.
Nhận định hệ quả và tác động đến thị trường khi giá căn hộ leo thang quá cao
Thị trường bất động sản hiện nay đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh của dòng tiền khi phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội gần như “biến mất” khỏi nguồn cung. Người mua không còn nhiều lựa chọn trong tầm giá 2–3 tỷ đồng nên buộc phải hướng đến các căn hộ thương mại trung – cao cấp. Điều này khiến giá căn hộ ở nhóm này tiếp tục tăng, đặc biệt tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đi kèm với đó là sự phân hóa rõ rệt về thanh khoản: căn hộ cao cấp vẫn được giới đầu tư nhiều vốn quan tâm, nhưng lại khó tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực; trong khi đó, các dự án tầm trung, giá hợp lý thường nhanh chóng “cháy hàng” ngay khi mở bán.
Giới trẻ hiện chấp nhận ra xa trung tâm để mua nhà, miễn là giá còn trong khả năng chi trả, khoảng 40–50 triệu đồng/m². Nhiều người sẵn sàng mua sớm vì lo ngại giá nhà sẽ tiếp tục leo thang. Tuy nhiên, điều này tiềm ẩn rủi ro khi giá bị đẩy vượt giá trị thực, đặc biệt trong bối cảnh chính sách kiểm soát thị trường ngày càng chặt chẽ. Khi Nhà nước nhận thấy thị trường bị “thổi giá”, có thể áp dụng các biện pháp như siết tín dụng, đánh thuế chống đầu cơ hay điều chỉnh lãi suất. Các động thái này giúp bình ổn giá và bảo vệ người mua ở thực nhưng đồng thời cũng khiến thanh khoản giảm trong ngắn hạn.
Theo chuyên gia Trần Đạt, trong ngắn hạn, giá căn hộ vẫn có xu hướng tăng nhẹ, nhất là ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Khánh Hòa – những khu vực đô thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển. Dự án có pháp lý rõ và chủ đầu tư uy tín sẽ giữ giá tốt, trong khi các dự án chậm tiến độ dễ chững lại. Trong trung hạn, khi chính sách quản lý đầu cơ và tín dụng được áp dụng mạnh hơn, thị trường có thể bước vào giai đoạn điều chỉnh. Giá có thể đi ngang, thanh khoản phân hóa, nhưng khó xảy ra biến động mạnh nhờ nền kinh tế ổn định và nhu cầu ở thực lớn. Về dài hạn, các khu vực gắn với hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai hoặc đô thị vệ tinh vẫn còn dư địa tăng trưởng. Nhà đầu tư nắm giữ sản phẩm ở vị trí tốt, pháp lý minh bạch và có tiềm năng khai thác ổn định sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đô thị hóa.
Chuyên gia Rich Nguyễn khuyến nghị, nhà đầu tư vẫn theo đuổi phân khúc căn hộ nên chọn sản phẩm có pháp lý đầy đủ, vị trí đắc địa và thương hiệu uy tín để bảo toàn giá trị và thanh khoản. Với nhà đầu tư ưa an toàn, đất nền có sổ đỏ, hạ tầng hoàn thiện tại khu vực đang phát triển là lựa chọn hợp lý. Các khu đất giá 10–12 triệu đồng/m², nếu giữ 2–3 năm, có thể tăng 1,5–2 lần, thậm chí gấp 3 nếu đón đúng quy hoạch.
Như vậy, thị trường bất động sản năm 2025 đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Dù giao dịch chưa sôi động, giá căn hộ vẫn âm thầm tăng do thiếu cung, hạ tầng mở rộng và tâm lý đầu tư đón đầu. Ngắn hạn, giá có thể nhích lên; trung hạn chịu áp lực chính sách; còn dài hạn, tài sản pháp lý rõ và vị trí chiến lược vẫn là kênh đầu tư an toàn, bền vững.
Để hiểu hơn về thực trạng giá căn hộ leo thang dù lượng giao dịch kém, quý độc giả vui lòng nhấn xem ngay video The Rich Show số 101 bên trên.
>> Dự kiến gắn mã định danh cho từng thửa đất – bước tiến lớn để minh bạch thị trường bất động sản
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
