Trong nửa đầu năm 2023, bất động sản sẽ tiếp tục gặp bất lợi về nguồn vốn. Do đó, ảnh hưởng đến nguồn vốn trả trước của khách hàng và làm giảm vốn vay của chủ đầu tư.
1. Lĩnh vực bất động sản tiếp tục gặp khó khăn trong nửa đầu năm 2023
Theo báo cáo “Nhìn lại 2022 và triển vọng thị trường vốn 2023” do FiinRatings vừa công bố, tín dụng cho lĩnh vực bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ với chủ đầu tư và người mua nhà. Trong khi tăng trưởng tín dụng 2022 đặt ở mức 14%, lĩnh vực bất động sản càng gặp khó khăn vì cấm tổ chức tín dụng mua TPDN phát hành để góp vốn, cơ cấu nợ, tăng vốn lưu động, mua cổ phần doanh nghiệp khác; cấm các tổ chức tín dụng cho vay với nhu cầu hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc ký quỹ cho dự án hình thành trong tương lai; hạ tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn xuống còn 34%.
Hơn nữa, niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay sau khi lãnh đạo một số tập đoàn lớn bị điều tra, xử lý sai phạm liên quan tới phát hành chứng khoán, trái phiếu, lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Sau sự kiện sai phạm, hàng loạt dự án bất động sản của các tập đoàn Tân Hoàng Minh, FLC, Vạn Thịnh Phát bị tạm dừng, thu hồi đất; lãi suất tái đầu tư lên đến 20 – 30% trên nền tảng giao dịch trái phiếu của công ty chứng khoán; người sở hữu trái phiếu yêu cầu mua lại sớm gây căng thẳng cho thanh khoản của các nhà phát triển BĐS. Bên cạnh đó, các quy trình pháp lý trong lĩnh vực bất động sản và khó khăn trong phê duyệt quy hoạch cũng gây ra sự chậm trễ, khiến các dự án không thể mở bán, huy động thêm nguồn tiền.
FiinRatings cho biết, trong năm 2023, niềm tin của người mua nhà có khả năng tiếp tục giảm khi vướng mắc về khung pháp lý vẫn là trở ngại lớn với chủ đầu tư. Tâm lý chung trên thị trường là người mua e ngại, các giao dịch bị trì hoãn, dự án đang triển khai phải tạm dừng nên doanh số bán sụt giảm.
Hơn nữa, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP vừa được ban hành cũng yêu cầu doanh nghiệp phải tuân thủ quy định chặt chẽ hơn về hoạt động phát hành trái phiếu riêng lẻ. Vì hầu hết các tổ chức phát hành trái phiếu bất động sản là công ty chưa niêm yết, không có doanh thu, quy định chặt chẽ về hồ sơ chào bán, minh bạch thông tin đã hạn chế khả năng tiếp cận nguồn vốn TPDN để tái cấp vốn của những doanh nghiệp này.
2. Bất động sản tiếp tục gặp bất lợi về nguồn vốn trong 6 tháng đầu năm 2023
Cụ thể, báo cáo “Nhìn lại 2022 và triển vọng thị trường vốn 2023” của FiinRatings cho biết, lĩnh vực bất động sản sẽ tiếp tục gặp bất lợi do bị thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong 6 tháng đầu năm 2023. Theo FiinRatings, việc thắt chặt tín dụng không chỉ làm giảm vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến nguồn vốn trả trước của khách hàng.
Vì người mua khó tiếp cận với vốn vay nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến các kênh đầu tư khác. Từ đó, doanh nghiệp sẽ bị hạn chế khu huy động vốn để triển khai thực hiện dự án và không thể tái đầu tư phát triển doanh nghiệp.
Hơn nữa, việc Fed tăng lãi suất cũng ảnh hưởng lớn đến chính sách ổn định tỷ giá hối đoái của nước ta, khi NHNN tăng cường rút tiền qua kênh OMO và tăng lãi suất thêm 100 điểm cơ bản. Vì lãi suất huy động liên tục tăng nên lãi suất cho vay mua nhà tăng lên mức 12 – 13%/ năm, kết hợp với phân khúc căn hộ chung cư bình dân, trung cấp chỉ chiếm khoảng 1/5 nguồn cung nên nhu cầu nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, nhiều doanh nghiệp BĐS lao đao.
Dự báo bất động sản 2023, chi phí tài chính cao nhưng doanh thu giảm nên ảnh hưởng tới tín dụng và vòng quay vốn của doanh nghiệp, buộc họ phải rút tiền từ các hoạt động khác hoặc tạm dừng dự án để xoay sở nguồn tiền trả nợ. FiinRatings cũng cho biết, giá bất động sản tăng cao gây ảnh hưởng lan truyền khi sử dụng nó làm tài sản đảm bảo.
Bên cạnh đó, giá thuê đất sau sự kiện đấu giá và chính sách mới đã ở mức cao, chắc chắn sẽ đẩy chi phí đầu vào tăng. Giá trị này còn được phản ánh rõ khi định giá làm tài sản bảo đảm để huy động vốn, gây rủi ro và tắc nghẽn thanh khoản trên thị trường. Năm 2023, chủ đầu tư có thể sẽ phải tiếp tục giảm giá sản phẩm trên diện rộng để thu hút dòng tiền và có nguồn cầu mới.
Bên cạnh khó khăn, điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm qua là hàng loạt động thái hỗ trợ và gỡ khó cho thị trường bất động sản của Chính phủ. Trong đó có Quyết định 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn gỡ khó, vướng mắc cho thị trường và triển khai thực hiện dự án BĐS cho các doanh nghiệp, địa phương.
Công điện số 1164/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ, ban, ngành, yêu cầu triển khai những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở lành mạnh, ổn định, bền vững, tập trung vào lĩnh vực ưu tiên góp phần phục hồi phát triển kinh tế, đảm bảo an sinh xã hội. Còn trước đó, đầu tháng 12 năm 2022, NHNN đã ban hành chính sách nới room tín dụng từ 1,5 – 2%.
Theo đánh giá của FiinRatings, các chính sách mới là tín hiệu tích cực và làm cơ sở cho thị trường bất động sản phục hồi. Tuy nhiên, các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định nên rất cần thời gian để phát huy hiệu quả để vực dậy niềm tin của nhà đầu tư và phục hồi thị trường.
Các chính sách mới cần giải quyết hiệu quả những vấn đề nêu trên với môi trường lãi suất được cải thiện và “hạ nhiệt” sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản, trái phiếu được khơi thông. Liên quan tới thị trường bất động sản, các chuyên gia cho biết, bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ và trong thách thức luôn có cơ hội. Những người có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu bất động sản đúng xu hướng và am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội để tham gia trong giai đoạn này.
Với chủ đầu tư, sau khi trải qua sàng lọc, những đơn vị sở hữu quỹ đất sạch, có tiềm lực tài chính mạnh, uy tín, có năng lực, mạng lưới liên kết ngành lớn và có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng sẽ đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. Còn với môi giới bất động sản, đây là thời điểm những người có kỹ năng, chất lượng phục vụ cao và kiến thức chuyên sâu trụ lại, dẫn dắt thị trường.
Nếu muốn khám phá cách tận dụng những thách thức hiện tại của thị trường bất động sản để đạt được lợi nhuận cao về bền vững, các bạn hãy đăng ký tham gia sự kiện TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BĐS Q1/2023 – ẨN SỐ NÀO CÓ THỂ GIÚP THỊ TRƯỜNG BĐS PHỤC HỒI? được tổ chức vào ngày 09/04/2023 tại Hà Nội và 16/04/2023 tại Hồ Chí Minh tại link: https://forms.gle/nxSoPXtUyyVpZXis7. Mọi chi tiết vui lòng liên hệ HOTLINE HỖ TRỢ: 1900 99 99 79.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
