Làm thế nào để quản trị dòng tiền hiệu quả trong đầu tư bất động sản không chỉ đơn thuần là một câu hỏi mà còn là thử thách cho các nhà đầu tư, dù là cá nhân hay tổ chức. Đặc biệt, việc lựa chọn kênh đầu tư an toàn và phù hợp sẽ giúp thị trường giảm bớt được rủi ro. Hãy cùng Rich Nguyen Academy tìm hiểu cách quản lý dòng tiền trong danh mục đầu tư bất động sản với bài viết bên dưới đây!
1. Hiểu rõ bản chất của luồng vốn là cách quản trị dòng tiền hiệu quả
Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của các nhà đầu tư là làm thế nào để tối ưu hóa lợi nhuận cho dòng tiền khi kinh doanh, đầu tư bất động sản. Ngoài việc cân bằng các chi phí hiện có và phát sinh thì dự đoán, tính toán những khoản tương đối, cũng như hiểu rõ bản chất của luồng vốn cũng sẽ ảnh hưởng tới quyết định đầu tư.
Nếu quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ mang lại cho nhà đầu tư khoản lợi nhuận đáng kể. Nếu chỉ tính riêng bất động sản, ngoài quỹ đầu tư, nguồn vốn có thể tới từ nhà đầu tư tài chính hoặc nhà phát triển dự án. Từ đây, những cấp độ đầu tư sẽ được phân chia từ cấp độ niêm yết đến công ty, dự án để các nhà đầu tư lựa chọn. Mỗi cấp độ có những đặc điểm riêng về mặt thời gian, hình thức tham gia, tính thanh khoản và tỷ lệ IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ).
Theo đó, tỷ lệ IRR được thể hiện bằng mức lãi suất và nếu được sử dụng để quy đổi dòng tiền của dự án thì giá trị thực thu sẽ bằng giá trị thực chi. Hơn nữa, con số này còn cho biết chi phí vốn tối đa mà dự án bất động sản có thể chịu đựng.
Điều này đồng nghĩa với việc, tỷ lệ IRR sẽ đơn giản hóa dự án bất động sản thành một con số duy nhất. Từ đó, nhà đầu tư có thể xác định được rằng, liệu dự án bất động sản này có tính khả thi về mặt tài chính không và có khả năng mang lại thặng dư lợi nhuận cho các nhà đầu tư không?
Những dự án dài hạn thường có dòng tiền tương đối không ổn định và tỷ lệ chiết khấu, cũng như luồng vốn khác nhau theo từng thời điểm. Vì vậy, khi so sánh hiệu quả của các dự án hoặc khoản đầu tư nói chung, nhà đầu tư phải xem xét bản chất của lĩnh vực kinh doanh và điều kiện thị trường cụ thể. Như vậy mới có thể đưa ra những so sánh và nghiên cứu mang tính thực tế nhất.
Với một dự án bất động sản, nhà đầu tư phải quyết định có đầu tư hay không dựa vào việc ra vào của dòng tiền và bản chất của chúng. Cụ thể, việc đầu tư bất động sản có dùng đòn bẩy tài chính không, chi phí vay thế nào và bao nhiêu phần trăm vốn vay? Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, việc quản trị dòng tiền càng trở nên cần thiết hơn vì nhà đầu tư phải kiểm soát chặt chẽ hơn sự ra vào của luồng tiền vì sự có mặt của lãi vay.
Bên cạnh đó, trong quá trình kinh doanh, việc duy trì khoản vốn lưu động là điều rất cần thiết và phổ biến. Tuy nhiên, khoản vốn lưu động này chỉ để phục vụ việc vận hành còn về mặt tài chính lại kém sinh lời. Do đó, nếu muốn có được phần vốn lưu động đầy đủ để phục vụ cho quá trình vận hành của dự án, nhà đầu tư cần phải có kỹ năng quản trị dòng tiền hiệu quả và cân bằng những dòng tiền ra vào chính xác về lượng, chất, thời điểm.
2. Lựa chọn phân khúc bất động sản phù hợp để đầu tư
Trong số những kênh đầu tư an toàn và phổ biến trên thị trường hiện nay, bất động sản vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của nhiều nhà đầu tư. Bởi vì nó có thể mang lại dòng tiền với trường hợp nhà hiện hữu và tương đối an toàn, cũng như có khả năng sinh lời tốt.
Trong khi đó, 2 kênh đầu tư là vàng và chứng khoán lại thiếu lực đỡ từ nhu cầu, hơn nữa sự tăng giảm còn phụ thuộc vào thị trường thế giới. Điều này khiến tâm lý của các nhà đầu tư chao đảo và ảnh hưởng tới quyết định “bơm vốn”.
Từ các yếu tố trên, bất động sản đã trở thành sự lựa chọn hàng đầu của giới đầu tư, đặc biệt là trong tình hình hình an ninh ổn định, kinh tế vĩ mô tăng trưởng và nguồn vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực này. Đối với kênh đầu tư bất động sản, việc mua bán và chuyển nhượng không chỉ bị tác động bởi năng lực tài chính hoặc khả năng chi trả mà còn phải xác định mục tiêu đầu tư rõ ràng.
Từ những chỉ số kinh tế và chính sách mới của nhà nước, dự báo thị trường bất động sản 2023 sẽ phát triển theo hướng bền vững. Ở phân khúc căn hộ, phần lớn nhà đầu tư “lướt sóng” đều lựa chọn giai đoạn xây dựng để bắt đầu với mong muốn tăng giá trị chuyển nhượng sau xây dựng. Còn với đất nền, kỳ vọng của đa số các nhà đầu tư là tăng giá trị gấp đôi, gấp 3 sau mua bán tùy từng thời điểm và nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê sản xuất, kho bãi,… Với lợi nhuận cao, rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng vay tiền ngân hàng để phục vụ cho mục đích kinh doanh.
Thế nhưng, mọi quyết định đầu tư đều cần phải có kế hoạch cụ thể để bảo đảm an toàn và phòng ngừa những rủi ro cao nhất. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng phải lưu ý một điều rằng, giá bán bị tác động bởi rất nhiều yếu tố, trong đó, tốc độ đô thị hóa của khu vực, sự phát triển của hạ tầng giao thông và quy hoạch phát triển đồng bộ của dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng trong xu hướng giá của thị trường.
Qua bài viết trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng các bạn đã biết cách quản trị dòng tiền hiệu quả trong đầu tư bất động sản. Nếu muốn tìm hiểu thêm các chiến lược quản lý dòng tiền trong đầu tư bất động sản, hãy liên hệ ngay với Rich Nguyen Academy theo số hotline 1900 9999 79 để được tư vấn khóa học phù hợp nhất.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
