Thực tế Việt Nam cho thấy bất động sản luôn là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Đó là lý do tại sao đâu đâu cũng thấy có người tham gia đầu tư bất động sản. Bên cạnh những nhà đầu tư lâu năm đã có kinh nghiệm, cũng có nhiều nhà đầu tư F0 hoạt động trong các lĩnh vực khác, có vốn tích lũy và muốn chuyển dịch hoặc đa dạng hóa danh mục đầu tư sang bất động sản. Vì vậy, trong bài viết bên dưới, RNA sẽ chia sẻ với các bạn những chiến lược đầu tư bất động sản tốt nhất dành cho những nhà đầu tư tay mơ.
Mục lục
1. Xác định trường phái và chiến lược đầu tư bất động sản
Bất động sản là loại tài sản có giá trị cao nên nếu không xác định mục đích rõ ràng ngay từ ban đầu, nhà đầu tư có thể bị chôn vốn trong một khoảng thời gian dài. Thậm chí là gặp khó khăn về tài chính nếu khoản đầu tư có liên quan tới thế chấp hay vay ngân hàng.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ số tiền dự định sẽ đầu tư và mong muốn hoàn lại vốn trong bao lâu, cũng như tỷ suất lợi nhuận là bao nhiêu. Nếu vẫn chưa có dự toán cụ thể, các bạn có thể tham khảo hai chiến lược đầu tư bất động sản bên dưới để xác lập mục tiêu cho mình:
1.1. Đầu tư bất động sản trong ngắn hạn
Đầu tư bất động sản trong ngắn hạn hay còn được biết đến là đầu tư lướt cọc, lướt sóng. Thông thường, chiến lược này phù hợp với những nhà đầu tư muốn thu hồi vốn nhanh. Bởi vì thời gian đầu tư của trường phái này thường là dưới 1 năm.
Đặc điểm của đầu tư bất động sản lướt sóng là không cần nhiều vốn. Theo đó, nhà đầu tư chỉ cần xuống tiền khoảng 15% giá trị bất động sản để giữ chỗ rồi chờ lúc thị trường tăng nóng sẽ bán ngay để thu lợi nhuận. Mức chênh lệch từ lúc mua cho đến khi bán ra dao động khoảng 3 – 10%, thậm chí là cao hơn. Chẳng hạn, ở những khu vực đất nền sốt nóng như Đồng Nai, Bảo Lộc, Khánh Hòa,… nhà đầu tư có thể chỉ bỏ ra khoảng 100 triệu để đóng tiền cọc nhưng có thể chốt 1 vốn 1 lời trong 1 tuần. Đây chính là hình thức lướt sóng phổ biến ở trên thị trường.
Tuy nhiên, đi kèm với tiền lời hấp dẫn chính là mức rủi ro rất cao nếu các nhà đầu tư không nhạy bén với thị trường. Vì vậy, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp có kinh nghiệm lâu năm, am hiểu sâu rộng về thị trường bất động sản và có tầm nhìn xa mới dám lấn sân vào chiến lược đầu tư bất động sản ngắn hạn.
Ngược lại, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản không nhằm mục đích phát triển bền vững mà chỉ mang tính thời điểm. Lúc này, bất động sản chỉ được xem là một món hàng hóa được giao dịch để ăn chênh lệch và giá bán càng ngày càng tăng cao, dẫn tới nhiều hệ lụy trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước.
1.2. Đầu tư bất động sản trong dài hạn
Xét về bản chất, bất động sản là một tài sản có giá trị lớn và có sức đề kháng tốt trước biến động của thị trường. Thực tế cũng đã chứng minh rằng, từ đầu năm tới nay, mặc dù gặp khó khăn nhưng giá nhà đất ở nước ta vẫn không hề giảm.
Do đó, giới chuyên gia thường xếp bất động sản vào danh mục đầu tư dài hạn an toàn, vừa sinh lời đều đặn theo thời gian vừa là kênh trú ẩn của dòng tiền khi lạm phát. Với chiến lược đầu tư bất động sản dài hạn, nhà đầu tư cần bảo đảm tài chính đủ lớn để sở hữu hay duy trì vận hành kinh doanh những lĩnh vực liên quan trong thời gian tối thiểu là 1 năm, có thể lên tới 5 – 10 năm.
Trong chu kỳ đầu tư, giá trị của bất động sản sẽ tăng dần theo thời gian. Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn có thể tạo thêm một khoản thu nhập thụ động mỗi tháng từ hoạt động kinh doanh cho thuê văn phòng, cho thuê mặt bằng, cho thuê mặt bằng,…
Ngoài mục tiêu về lợi nhuận, đầu tư bất động sản dài hạn cũng tạo lực đẩy để một số ngành khác cùng phát triển như kiến trúc, xây dựng, marketing, thiết kế nội – ngoại thất,… Vì vậy, đầu tư bất động sản trong dài hạn được đánh giá là hình thức đem đến giá trị kinh tế bền vững cho xã hội.
2. Xác định phương thức đầu tư bất động sản
Sau khi đã xác định được mục tiêu đầu tư bất động sản, Rich Nguyen Academy sẽ giúp các bạn hình dung những loại hình đầu tư sẵn có trong thị trường:
2.1. Đầu tư lãi vốn
Lãi vốn là hình thức đầu tư vào sự gia tăng giá trị của dự án bất động sản trong tương lai (giá trị bán lớn hơn giá trị mua ban đầu). Điều này có nghĩa là lợi nhuận của nhà đầu tư được hình thành nhờ những giao dịch mua bán bất động sản.
Lãi vốn được tính bằng cách lấy giá bán của bất động sản trừ đi các chi phí phát sinh để thực hiện giao dịch mua bán. Bên cạnh đó, đầu tư lãi vốn cũng được chia thành dạng ngắn hạn và dài hạn, chẳng hạn như:
Mua bán nhà và đất nền ngắn hạn: Chỉ cần có vốn mỏng, thu lời nhanh chóng và mức lợi nhuận được xếp hạng từ nhỏ tới trung bình. Nhà đầu tư không cần phải suy nghĩ nhiều về chiến lược mà chỉ cần tập trung vào tìm hiểu vấn đề quy hoạch, pháp lý, tiến độ xây dựng, khu vực sốt nóng,… Chẳng hạn như đầu tư lướt cọc ở dự án nhà ở hình thành trong tương lai, đất nền, mua nhà sửa chữa lại và bán, mua chờ tăng giá và bán,…
Mua bán nhà và đất nền dài hạn: Phải có chiến lược đầu tư rõ ràng, lựa chọn bất động sản có vị trí tốt và tiềm năng tăng trưởng trung hạn, dài hạn. Sau đó, nhà đầu tư phải chờ đợi tới khi thị trường tốt thì bán ra ngay để thu về lợi nhuận. Chẳng hạn như đầu tư đất nền gần khu công nghiệp, mua đất để xây nhà rồi bán lại,…
2.2. Đầu tư dòng tiền
Dòng tiền là hình thức đầu tư tạo thu nhập theo chu kỳ, có thể là theo tháng, theo quý hoặc theo năm. Hình thức đầu tư này thường tập trung vào giá trị nội tại của bất động sản như tiềm năng, vị trí, tiện ích,… từ đó khai thác thêm những loại hình kinh doanh cho thuê.
Ưu điểm của đầu tư dòng tiền là ngoài việc bất động sản tăng giá còn có thể một khoản lợi nhuận đều đặn từ mảng kinh doanh. Một số mô hình của kênh đầu tư dòng tiền điển hình là mua nhà và cho thuê; cải tạo nhà và cho thuê; thuê nhà rồi cho thuê lại; đầu tư phòng trọ cho thuê; đầu tư nhà xưởng cho thuê; cho thuê mặt bằng kinh doanh,…
Các nhà đầu tư F0 có số vốn mỏng có thể tham gia vào mô hình thuê rồi cho thuê lại. Với mức chi phí bỏ ra chỉ khoảng 100 – 300 triệu đồng nhưng có thể mang đến lợi nhuận đều đặn hàng tháng và dự kiến thu hồi vốn trong vòng 1 – 3 năm.
2.3. Kết hợp đầu tư dòng tiền và lãi vốn
Nhiều nhà đầu tư lựa chọn kết hợp giữa đầu tư dòng tiền và lãi vốn, ví dụ như xây phòng trọ cho thuê trong vòng 5 năm. Sau khi hết chu kỳ dòng tiền, giá nhà đất ở khu vực tăng sẽ bán để thu về lãi vốn.
2.4. Đầu tư gián tiếp vào lĩnh vực bất động sản
Bất động sản là kênh đầu tư đòi hỏi nhà đầu tư phải bỏ ra nhiều công sức và thời gian để tìm hiểu thông tin, khảo sát thực địa, cũng như môi trường xung quanh,… Không phải ai cũng đủ kiên nhẫn và có thời gian để “hái quả” từ hình thức đầu tư này. Vì vậy, thị trường thường có giải pháp thay thế như trái phiếu và cổ phiếu để nhà đầu tư tham gia gián tiếp vào kênh bất động sản.
3. Lựa chọn phân khúc đầu tư bất động sản theo “khẩu vị”
Hiểu một cách đơn giản, khẩu vị là về nguồn tài chính, kiến thức thị trường và mức độ chịu rủi ro,… Vì vậy, mỗi người thường có khẩu vị đầu tư khác nhau. Việc mà bạn cần làm là hiểu rõ các phân khúc bất động sản để xác định được mình yêu thích khẩu vị nào. Một số phân khúc đang thịnh hành ở thị trường bất động sản Việt Nam mà bạn nên tham khảo là:
3.1. Đất nền
Đất nền là loại hình đầu tư mạo hiểm vì rủi ro pháp lý cao nhưng thu hút rất nhiều nhà đầu tư F0 tham gia vì mức lợi nhuận cao. Theo thực trạng hiện nay, quỹ đất trung tâm khan hiếm và có giá thành cao. Những người dày dặn kinh nghiệm thường có xu hướng tìm kiếm và đầu tư mảnh đất ở các tỉnh vùng ven, tiệm cận với thành phố lớn.
3.2. Phòng trọ cho thuê
Phân khúc cho thuê phòng trọ, nhà trọ luôn được săn đón vì hàng năm luôn có một lượng người dân vùng tỉnh di cư về đô thị lớn. Khách hàng của phân khúc đầu tư bất động sản này thường là học sinh, sinh viên, lao động thu nhập thấp,… Đặc biệt, trong thời điểm hiện nay, khi trở lại thời kỳ bình thường mới, rất nhiều sinh viên, người lao động quay trở lại học tập, làm việc khiến nhu cầu thuê nhà ở giá rẻ đang tăng cao.
3.3. Văn phòng cho thuê
Theo thống kê, mỗi năm có khoảng 60000 doanh nghiệp được thành lập. Hầu hết những doanh nghiệp này đều có nhu cầu thuê văn phòng để hoạt động kinh doanh nên văn phòng cho thuê là hình thức phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản. Khách hàng của loại hình này thường là những người làm việc tự do, doanh nghiệp,… Hiện nay, hai mô hình phổ biến nhất của phân khúc văn phòng cho thuê là văn phòng coworking space và văn phòng truyền thống.
3.4. Căn hộ chung cư và officetel
Nhờ phương thức thanh toán trả góp, nhà đầu tư bất động sản sẽ không bị nặng gánh về mặt tài chính. Vì vậy, với phân khúc này, người mua có thể lựa chọn đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án hoặc tính tới phương án thu dòng tiền từ việc khai thác cho thuê.
Tuy nhiên, nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng về những chi phí kèm theo như phí bảo dưỡng, quản lý chung cư,… Đặc biệt là dự trù tỷ lệ không có khách thuê để ước tính nguồn thu nhập hàng năm của mình.
3.5. Nhà phố
Đầu tư nhà phố được nhiều người ưa chuộng và lựa chọn vì tính đa công năng. Loại hình bất động sản này vừa để ở vừa có thể sử dụng mặt bằng phía trước để cho thuê hoặc kinh doanh trực tiếp.
3.6. Bất động sản nghỉ dưỡng
Nhu cầu đi du lịch nghỉ dưỡng càng ngày càng tăng cao nên đây chính là cơ hội để những nhà đầu tư khai thác sâu vào phân khúc này. Thế nhưng, khuôn khổ pháp lý của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng chưa được hoàn thiện và dễ tạo ra rủi ro tiềm ẩn cho nhà đầu tư.
3.7. Cho thuê nhà xưởng và kho bãi
Cho thuê nhà xưởng và kho bãi xuất hiện ở những tỉnh vùng ven vì nhu cầu quỹ đất lớn để tập trung phát triển khu công nghiệp. Chiến lược “Trung Quốc + 1” thu hút nguồn vốn FDI đổ về Việt Nam và làn sóng khởi nghiệp ở Việt Nam góp phần gia tăng nhu cầu tìm kiếm kho bãi, nhà xưởng để phục vụ hoạt động sản xuất của các doanh nghiệp nhỏ và vừa. Loại hình này đòi hỏi số vốn lớn có thể lên tới triệu USD, tuy nhiên thời gian thu hồi vốn khá chậm.
Qua bài viết trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng bạn đọc đã nắm rõ các chiến lược đầu tư bất động sản thông minh dành cho nhà đầu tư F0. Tuy nhiên, để có thể xây dựng được chiến lược đầu tư phù hợp, các bạn cần phải nắm chắc kiến thức nền tảng về thị trường này. Hãy truy cập ngay link: https://lopzoom.richnguyen.vn/ để tìm hiểu thêm các kiến thức cơ bản về lĩnh vực đầu tư bất động sản. Hoặc liên hệ ngay với RNA theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn kỹ hơn.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
