Sau hai năm trải qua nhiều đợt giãn cách xã hội, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, nguy cơ phá sản có thể tới bất cứ lúc nào. Trên 70% doanh nghiệp bị tác động không nhỏ đến hoạt động kinh doanh, nhiều công ty phải tạm dừng hoạt động và bị giảm từ 50 – 90% doanh thu so với thời điểm bình thường. Cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản bị nằm sàn hay giảm sàn, những kế hoạch mở bán, hoạt động quảng bá đều bị tạm ngưng vô thời hạn. Lạm phát tăng cao – Tín dụng siết chặt – Nguồn vốn bị hạn chế,…Theo dự báo, thanh khoản thị trường BĐS tiếp tục giảm sâu trong những tháng cuối năm. Việc khó thoát hàng đang gây sức ép lớn với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, nhưng lại là cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đón sóng “cắt lỗ”. ĐÃ ĐẾN LÚC “BẮT ĐÁY” BẤT ĐỘNG SẢN? Trong bài viết ngày hôm nay, Rich Nguyen sẽ cùng trao đổi với các bạn về câu chuyện này.
1. Thị trường chậm lại
Báo cáo quý II của nhiều đơn vị cho thấy, tốc độ giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ chậm lại. Thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn và thách thức như lạm phát, nguồn cung hạn chế, sự bất ổn chính trị trên thế giới, vốn tín dụng bị siết…
Báo cáo thống kê của nhiều đơn vị nghiên cứu về thị trường cũng cho thấy, dù nền kinh tế đang dần phục hồi nhưng động thái kiểm soát huy động vốn vào BĐS đang có tác động rất mạnh tới thị trường. Minh chứng là mức độ quan tâm thị trường nhà đất 6 tháng đầu năm đã giảm 11% so với cùng kỳ năm trước.
Những con số thống kê cho thấy sự lạc quan khi nhận định trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà đất đã hồi phục ở hầu hết các phân khúc chủ chốt như căn hộ, nhà phố biệt thự, đất nền… Những biến động của thị trường đang tạo nên áp lực lớn đến giới đầu tư nhà đất, nhất là những “tay chơi” dùng đòn bẩy tài chính. Không chỉ những con số cho thấy sự khó khăn của thị trường mà thực tế cũng cho thấy, làn sóng thoát hàng cắt lỗ đang lan rộng.
Báo cáo thị trường bất động sản và nhà ở mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, có hạn chế về nguồn cung sản phẩm ở mọi phân khúc bất động sản. Lý do là các cơ quan chức năng siết chặt thủ tục pháp lý của những dự án. Bên cạnh đó, việc dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như phát hành trái phiếu DN, kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, sự suy giảm của thị trường trái phiếu… cũng là lý do khiến nguồn cung hạn chế.
Đất nền, nhà ở vẫn là loại hình thu hút sự quan tâm nhiều nhất trong 6 tháng đầu năm nay, nhất là phân khúc nhà ở thương mại bình dân, trung cấp và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nguồn cung cho những phân khúc này tương đối ít. Tình hình giao dịch bất động sản trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có cải thiện hơn so với cùng kỳ năm trước nhưng đang có xu hướng chững lại so với thời điểm cuối năm 2021.
Khảo sát thị trường bất động sản trong thời điểm này, mặc dù lượng giao dịch các sản phẩm giảm đáng kể và có dấu hiệu chững lại, việc nhà đầu cơ cắt lỗ hoặc bán tháo bất động sản đã xảy ra nhưng chưa nhiều. Trên thị trường xuất hiện lực lượng đầu tư mới và các nhà đầu tư chuyên nghiệp đã “lướt” qua được cơn sóng trước đó, tiếp tục đón bắt cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản lúc này.
Một số chuyên gia cho rằng, “Dựa trên tình hình thực tế, nhà đầu tư có thể đề nghị giảm giá 30%, sau đó 25% và hạ xuống biên độ điều chỉnh 20%. Bên mua nên mạnh dạn ngã giá, có thể chốt đơn giảm 15-20% là mức giảm khả thi. 2 tháng cuối năm sẽ là thời điểm xuống tiền thích hợp nhất”.
Một bộ phận các nhà đầu tư muốn cắt lỗ để thoát hàng, trong khi đó một bộ phận khách hàng khác lại có tâm lý chờ đợi để có thể ‘bắt đáy thị trường’. Thị trường hạ nhiệt, trong lúc nhiều người tháo chạy thì một bộ phận nhà đầu tư lại tranh thủ gom bất động sản chờ đợt sóng mới. Đây chính là câu chuyện đang diễn ra trên thị trường bất động sản lúc này. Liệu Cơ hội “bắt đáy” sẽ mở ra? Thời điểm nào giảm giá? ĐÃ ĐẾN LÚC “BẮT ĐÁY” BẤT ĐỘNG SẢN hay chưa?
Cùng theo dõi bình luận điểm tin “Đã đến lúc “bắt đáy” bất động sản?” cùng diễn giả Rich Nguyen với video bên dưới đây nhé!
2. CHUYÊN GIA NHẬN ĐỊNH: ĐÃ ĐẾN LÚC “BẮT ĐÁY” BẤT ĐỘNG SẢN HAY CHƯA?
Về điều này dưới góc nhìn của Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn tại Rich Invest chia sẻ:
Thị trường bất động sản đang được đánh giá là gặp phải vấn đề ách tắc dòng tiền. Tuy nhiên, bạn phải hiểu được rằng là nguồn vốn cho thị trường bất động sản có rất nhiều kênh khác nhau, huy động từ thị trường chứng khoán, từ nguồn FDI, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ…, tín dụng chỉ là một kênh huy động vốn.
Hơn nữa, bản chất của thị trường BĐS là vay trung dài hạn, tiền gửi tiết kiệm ngân hàng ngắn hạn là chủ yếu, chiếm tới 80%. Do đó, nếu giải quyết ách tắc dòng tiền của BĐS bằng việc nới room tín dụng thì chỉ được trước mắt, còn về dài hạn là rủi ro cho ngân hàng.
Đây có lẽ là thời điểm thị trường bất động sản thanh lọc gắt gao nhất để tạo tiền đề cho sự phát triển bền vững hơn. Nếu như trước đây có thời điểm người ta cứ mua vào bán ra liên tục nhưng vẫn lãi. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư mới chỉ đặt cọc đất thôi đã lãi vài giá. Chính việc kiếm tiền nhanh chóng và dễ như vậy khiến không ít người nghĩ rằng cứ đổ tiền vào bất động sản là có lãi. Họ cắm sổ đỏ ngân hàng và vay mượn khắp nơi để ôm đất chờ thời đổi vận.
Khi tham gia vào đầu tư bất động sản tại những giai đoạn trước – giai đoạn thị trường “thuận” thì việc bạn vay mượn để đầu tư có thể tạo ra những kết quả tốt nhưng trong bối cảnh thị trường đảo chiều đi xuống thì lại không chắc như vậy. Trong những giai đoạn thị trường thuận thì ta nhận thấy rằng buôn bất cứ phân khúc nào ta cũng đều có lãi: từ đất cây, đất rừng sản xuất, rừng phòng hộ, đất rẫy,… và vẫn có lời. Và trong cơn cuồng nộ hưng phấn thì người ta sẵn sàng mua bất cứ thứ gì miễn là có sổ là yên tâm. Trong giai đoạn đó, khi có lãi người ta lại đều cho rằng đây là một thành tích về đầu tư bất động sản. Nhưng thực tế là May mắn lại tưởng đó là tài năng.
Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, nhiều chính sách và quy định mới được ban hành, thị trường BĐS phát triển không theo đúng quỹ đạo của nhiều người liên tưởng khiến họ phải trả giá đắt. Nhất là những người không có kiến thức về kinh tế và về thị trường bất động sản nhưng muốn kiếm tiền kiểu “tay không bắt giặc”.
Điều này cũng là thực trạng phổ biến của số đông trên thị trường. Đó chỉ là những suy nghĩ thiển cận của các nhà đầu tư mới trên thị trường – tại sao người ta lại mua như thế? Là bởi vì là họ không được học tập và đào tạo bài bản nên họ không hiểu rằng: khi nước nổi thì bèo nổi, khi nước nổi thì thuyền nổi. Tuy nhiên, Giống như câu nói của Warren Buffett: “Khi thủy triều rút thì mới biết Ai đi bơi mà không mặc quần!”. Khi kinh tế đảo chiều, thị trường đảo chiều ta mới biết rằng phân khúc nào mới là những phân khúc giữ được xu hướng, giữ được sự bền vững, giữ được đà tăng trưởng. Và cũng chính lúc này mới lộ ra được sự khác biệt giữa những nhà đầu tư chuyên nghiệp và các nhà đầu tư tay mơ.
Với triết lý đầu tư lấy an toàn làm đầu và đặt kỳ vọng cho sự tăng trưởng bình quân hàng năm X2 mỗi khi xuống tiền mua tài sản, trong suốt quá trình đầu tư của mình, đến thời điểm này Rich Nguyen cùng đội nhóm của mình vẫn đảm bảo được khả năng tăng trưởng đó.
Với một số phân khúc HOT như đất nền, đất ở lâu dài và đặc biệt với những phân khúc giá thấp dưới 5 triệu/m2 thì ngay cả khi thị trường đào chiều đi xuống, giá BĐS vẫn có khả năng tăng. Đặc biệt, với những thị trường có được các yếu tố cục bộ trên vẫn có khả năng “sốt đất” kể cả khi kinh tế rơi vào trầm lắng.
Tuy rằng phân khúc này không thể tăng nhanh bằng những tài sản khác nhưng lại mang tính an toàn cao. Ngoài ra, làm sao để có thể tăng trưởng x2 mỗi năm thì đó là cả một hệ thống kiến thức, cùng các quy trình và phương pháp làm khôn ngoan đi cùng với khả năng đọc bối cảnh về vĩ mô, phân tích thị trường nhận định về xu hướng.
Và nếu như bạn từng được dự các chương trình chuyên sâu của Rich Nguyen , bạn sẽ thấy một điều bao giờ cũng phải là Vĩ Mô trước, Vi mô sau. Chiến lược trước rồi chiến thuật sau. Thế nên là nếu bạn chỉ tìm đến những trung tâm và những chuyên gia đào tạo cho bạn các kỹ năng mua, kỹ năng bán, kỹ năng điều tra, định giá, phân lô, tách thửa thì đấy chỉ là những người thầy chiến thuật. Bởi vì khi nói về việc đầu tư bất động sản thì đầu tiên bạn phải định vị được thời điểm nào, khu vực nào, sau đó đến loại hình nào, vị trí nào rồi mới đến tài sản nào và khi đến bước cuối cùng là tài sản nào thì nó mới liên quan đến các kỹ thuật mua, kỹ thuật bán, điều tra, định giá, phân lô, bán hàng marketing.
Vì thế, nếu chỉ đi học từ những người thầy dạy bạn các kỹ thuật mua và bán, vô tình bạn chỉ trở thành những kẻ đầu cờ và đánh bạc trên thị trường, không có tầm nhìn xa. Do đó, cùng một con người nhưng khi có sự ảnh hưởng của các người thầy và chuyên gia khác nhau sẽ tạo ra những nhà đầu tư với đẳng cấp khác nhau.
Và quay trở lại với vấn đề là “Bắt đáy thị trường BĐS” thì Rich Nguyen đưa lời khuyên cho bạn: Đây chưa phải là thời điểm “đáy” của thị trường.
Ngày nay, giá bất động sản ở nhiều tỉnh đã chững lại sau thời điểm phát triển nóng. Đây cũng là điều dễ hiểu khi trước đó, giá nhà đất bị đẩy quá cao so với giá trị thực của nó. Tới thời điểm này, ngoài những nhà đầu tư đem “tiền thịt” ra để ôm đất vẫn kê cao gối để ngủ thì những “thiên tài” đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính đang như ngồi trên đống lửa. Ôm thì không kham nổi mà bán thì chịu lỗ.
Hiện nay, hiện tượng bán cắt lỗ và thoát hàng để thu hồi tiền mặt chỉ diễn ra một cách âm thầm, cục bộ ở một số khu vực, cũng như một số nhà đầu tư, chứ không phải là làn sóng bán tháo. Trong lúc này, rất nhiều nhà đầu tư đang tranh thủ để cơ cấu lại tài sản. Nếu người bán giảm tới 10-15% so với giá thị trường thì nên mua ngay. Cơ hội lúc này dành cho những nhà đầu tư có tiềm lực mạnh và đầu tư dài hạn.
Những nhà đầu tư mới thường thích lao vào thị trường khi sốt đất, còn những người được đào tạo bài bản, có tư duy, kỹ năng, kiến thức và được chia sẻ những kinh nghiệm thường “mua khi trầm lắng, bán khi sôi động”. Nhiều người đang cố tình bắt “trend” cắt lỗ để bán hàng và rao bán chịu lỗ 10 – 20% nhưng thực tế giá vẫn trên trời so với mặt bằng thị trường. Do đó, nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng, phải biết cách định giá đúng tài sản trước khi xuống tiền mua.
Để an toàn, các nhà đầu tư nên chọn mua sản phẩm có hiệu quả khai thác và không mua theo số đông. Bên cạnh đó, các bạn không nên vay ngân hàng để “lướt sóng” vào lúc này vì khả năng được duyệt hồ sơ không cao và lãi suất có thể tăng trong thời gian sắp tới.
Tóm lại, với tình hình hiện tại khi còn rất nhiều các chính sách, những nghị định cần phải được nghiên cứu và chờ đợi thêm các động thái từ Chính phủ, từ các sở, ban, ngành cũng như chính sách từ ngân hàng nhà nước một cách rõ ràng hơn trước khi kết luận thực sự là đã đến giai đoạn đáy hay chưa. Chưa kể đến là tùy từng thị trường khác nhau thì nó có thể tạo đáy sớm hay muộn chứ không có khái niệm đáy chung trên toàn quốc. Vì thế, nếu như bạn không am hiểu về vĩ mô thì bạn sẽ chỉ là kẻ đánh bạc trên thị trường này?
——————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
