Trong những năm gần đây, nhu cầu mua bán đất nông nghiệp diễn ra khá sôi nổi và ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, bản chất của loại đất này chỉ để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp nên việc mua bán bao hàm nhiều thủ tục và quy định pháp lý đặc biệt. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp bức tranh tổng quan về những kiến thức xung quanh đất nông nghiệp.
Mục lục
1. Hiểu đúng khái niệm đất nông nghiệp là gì?
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để nghiên cứu, thí nghiệm và sản xuất các sản phẩm về lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối biển, thủy sản, bảo vệ, phát triển rừng. Theo điều 10 Luật đất đai 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất nông nghiệp gồm những nhóm chính như sau:
- Đất trồng cây hàng năm bao gồm đất trồng lúa và trồng những loại cây khác. Ở đây chủ yếu là đất trồng lúa nước và các loại cây hoa màu ngắn ngày như ngô, khoai, mía, hoa,…
- Đất trồng cây lâu năm bao gồm đất trồng những loại cây sinh trưởng trong thời gian hơn 1 năm, có thể là cây ăn quả như vải, nhãn, chôm chôm, mít hoặc cây thân gỗ như bạch đàn, phi lao,…
- Đất chăn nuôi được sử dụng để chăn nuôi gia súc, gia cầm và trồng cỏ phục vụ hoạt động chăn nuôi.
- Đất rừng phòng hộ là loại đất được dùng để bảo vệ môi trường đất, nước, chống xói mòn, thiên tai, sạt lở. Đất rừng phòng hộ được giao cho các hộ gia đình và tổ chức để thực hiện chủ trương phòng hộ.
- Đất rừng sản xuất là đất rừng tự nhiên, được chăm sóc và bảo vệ đặc biệt.
- Đất rừng đặc dụng được sử dụng để phục vụ hoạt động nghiên cứu khoa học, cân bằng sinh thái và bảo tồn thiên nhiên.
- Đất làm muối, nuôi trồng thủy – hải sản được sử dụng để làm muối, nuôi trồng thủy sản và hải sản. Cụ thể là ao, hồ, sông, ngòi và các vùng đất được cải tạo để nuôi trồng thủy, hải sản. Loại đất này rất đặc thù ở Việt Nam nhờ lợi thế đường bờ biển dài và dễ làm muối.
- Đất nông nghiệp khác được sử dụng để xây nhà kính và một số loại hình phục vụ nuôi trồng thủy sản, hải sản, trồng trọt, nuôi con giống, ươm cây giống,…
2. Thực trạng mua đất nông nghiệp hiện nay như thế nào?
Hiện nay, tình trạng mua đất nông nghiệp có xu hướng gia tăng với 2 mục đích chính là mua để ở và để làm nông nghiệp, xây dựng trang trại. Dù không biết mảnh đất đó có nằm trong quy hoạch hay được chuyển đổi không nhưng vẫn mua vì những nguyên nhân sau:
- Thiếu hiểu biết về những quy định của pháp luật liên quan tới đất đai.
- Diện tích đất ở càng ngày càng bị thu hẹp và giá đất ở ngày càng tăng còn đất nông nghiệp nhiều lại còn rẻ.
- Sự phát triển của các khu chế xuất, khu công nghiệp ra các vùng ngoại ô diễn ra mạnh mẽ nên thu hút rất nhiều người dân tìm mua. Khi diện tích đất ở không đáp ứng được nhu cầu thì đất nông nghiệp chính là phương thức giải tỏa cơn đói khát đất.
- Đất nông nghiệp có giá thành rẻ và thị trường bất động sản biến đổi liên tục nên thúc đẩy những người có tiền đầu tư mua đất nông nghiệp để thu lợi nhuận cao.
3. Đất nông nghiệp có bị đánh thuế hay không?
Câu trả lời cho câu hỏi “Đất nông nghiệp có bị đánh thuế hay không?” là Có. Đây là thuế gián thu được đánh trực tiếp vào việc dùng đất nông nghiệp. Nghĩa vụ nộp thuế thuộc về các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, không cần biết họ có sử dụng loại đất đó trên thực tế hay không.
Trước kia, thuế đất nông nghiệp được thu hàng năm và có thể miễn giảm theo trường hợp, dựa theo quyết định từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Còn từ năm 2017 tới nay, không tính cho trường hợp tổ chức không sử dụng trực tiếp đất nông nghiệp phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, người sử dụng đất nông nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ thuế đất nhưng loại thuế này tạm thời đang được miễn.
4. Có thể chuyển nhượng đất nông nghiệp được không?
- Với những cá nhân sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp và có sổ đỏ, chính chủ, mảnh đất đó vẫn được trao đổi, chuyển nhượng, mua bán bình thường.
- Với đất nông nghiệp đang thuộc diện thu hồi của Nhà nước, đất này sẽ không chuyển nhượng được.
- Như vậy, đất nông nghiệp chính chủ và có sổ đỏ rõ ràng sẽ được thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng như bình thường.
5. Đất nông nghiệp có được xây dựng nhà ở không?
Nhiều hộ gia đình chưa rõ đất nông nghiệp là gì và không biết liệu có thể xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó hay không? Căn cứ vào Luật đất đai 2013, chủ sở hữu không được phép xây nhà ở trên đất nông nghiệp. Kể cả khi chỉ sử dụng để xây một ngôi nhà trú ẩn tạm bợ. Những trường hợp cố tình vi phạm sẽ bị phạt từ 200.000 đến 30 triệu đồng.
Không chỉ vậy, bạn còn phải khôi phục lại hiện trạng đất như trước khi vi phạm. Cụ thể là tháo dỡ nhà ở, công trình đã xây trên phần đất đó. Như vậy, bạn sẽ tốn thêm chi phí ngoài phần tiền xây nhà.
Để tránh gặp phải tình trạng này, trước khi xây dựng nhà ở, bạn hãy chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất nông nghiệp đó. Ngay sau khi hoàn thành thủ tục, đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất thổ cư. Lúc này, các bạn chỉ cần xin cấp giấy phép xây nhà là có thể bắt đầu thi công.
Theo quy định, những loại công trình được cấp phép xây dựng trên đất nông nghiệp bao gồm:
- Xây dựng nhà kính và loại nhà phục vụ cho hoạt động trồng trọt.
- Xây chuồng trại chăn nuôi các loài động vật được pháp luật cho phép.
Do đó, nếu nhà cấp 4 xây dựng trên đất nông nghiệp là nhà đựng đồ dùng, thức ăn cho gia súc, gia cầm, phục vụ lán trại chăn nuôi hoặc sản xuất nông nghiệp mà không phải là nhà ở được coi là hợp pháp.
6. Kinh nghiệm mua đất nông nghiệp an toàn và hiệu quả
Để chọn mua đất nông nghiệp an toàn và sau này có thể chuyển nhượng được, đồng thời có sổ đỏ hợp pháp, bạn cần phải lưu ý những điều dưới đây:
- So sánh giá mảnh đất đó với khu vực xung quanh.
- Kiểm tra xem liệu mảnh đất đó có phải là đất nhận chuyển giao hay không.
- Xem xét người chuyển nhượng mảnh đất đó có phải là chủ thể sử dụng hay không.
- Xem xét bản thân có thuộc đối tượng được phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp không.
- Kiểm tra xem hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của bản thân là bao nhiêu.
- Tìm hiểu và bảo đảm đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng bao gồm hồ sơ chuyển nhượng, hợp đồng mua bán,…
- Công chứng hợp đồng và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí chuyển nhượng đất.
Hy vọng qua những thông tin mà Rich Nguyen Academy chia sẻ trong bài viết trên đây, các bạn đã giải đáp được một số vấn đề liên quan đến đất nông nghiệp. Lưu ý một điều là, trước khi thực hiện bất cứ hoạt động xây dựng nào trên loại đất này, mọi người phải tìm hiểu thật kỹ về thủ tục và quy định của pháp luật để tránh những sự cố đáng tiếc có thể xảy ra.
Nếu muốn tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
