Đòn bẩy là gì? Đòn bẩy tài chính đóng vai trò quan trọng với hoạt động đầu tư của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính không phải là sự bảo đảm chắc chắn cho thành công vì khả nếu dùng đòn bẩy cao nhưng hoạt động không hiệu quả, phương pháp này sẽ tồn tại nhiều rủi ro. Đặc biệt, trong lĩnh vực đầu tư bất động sản, đòn bẩy tài chính luôn là “con dao hai lưỡi” nên nhà đầu tư, doanh nghiệp phải thật tỉnh táo khi sử dụng công cụ tài chính này.
Mục lục
1. Đòn bẩy là gì?
Hiểu một cách chung nhất, đòn bẩy tài chính là dùng vốn vay để kinh doanh sinh lời thay vì sử dụng vốn tự có. Có thể hiểu đơn giản là các nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ sử dụng vốn vay để đầu tư thay vì dùng hoàn toàn vốn tự có nhằm thu về những khoản lời lớn hơn.
2. Lợi ích khi áp dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản
Trong hoạt động đầu tư bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là điều vô cùng cần thiết. Nó là cách giải quyết nhanh nhất bài toán thiếu hụt vốn cho nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Thay vì phải đợi một khoảng thời gian dài để tự huy động và tạo vốn, các doanh nghiệp, nhà đầu tư có thể tận dụng những khoản vay để chớp “thời điểm vàng” trong đầu tư để thu lợi nhuận cao. Ngoài ra, khi dùng đòn bẩy tài chính, doanh nghiệp sẽ có lá chắn thuế hiệu quả vì khi đã phải trả khoản lãi cho vốn vay, thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp sẽ được trừ đi đáng kể. Đây là giải pháp tốt để gia tăng lợi nhuận nói chung. Một số lợi ích của đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS là:
2.1. Tối ưu hóa dòng vốn
Số vốn của nhà đầu tư và doanh nghiệp sẽ luôn được bảo đảm sinh lời mọi lúc nếu sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh, hợp lý. Mọi nguồn lực sẽ cùng tập trung lại để hỗ trợ sinh lời thì lợi nhuận cuối cùng sẽ bảo đảm cao hơn hẳn so với việc phải xé nhỏ số vốn ban đầu.
2.2. Giảm chi phí cơ hội
Hiểu theo nghĩa chung nhất thì chi phí cơ hội là chi phí và lợi ích tiềm tàng bị mất đi vì không có sự lựa chọn thay thế nào tốt nhất kế tiếp. Đây là cụm từ được sử dụng rất nhiều trong hoạt động kinh doanh, lĩnh vực kinh tế.
Chi phí cơ hội thường được xây dựng dựa theo cơ sở là sự khan hiếm về các nguồn lực. Vì vậy, nó bắt buộc chúng ta phải đưa ra sự lựa chọn và từ bỏ, đánh đổi lợi ích của phương án này để theo phương án khác. Do đó, nhờ vào vốn vay, nhà đầu tư thông minh sẽ sắp xếp được kế hoạch tài chính cho doanh nghiệp và giúp giảm chi phí cơ hội gần như bằng 0.
2.3. Đạt lợi nhuận cao từ sự biến động nhanh của thị trường bất động sản
Biến động nhanh chóng là một trong những đặc điểm nổi bật của thị trường bđs Việt Nam hiện nay. Nếu tận dụng được biến động này, các nhà đầu tư sẽ thu được lợi nhuận cao trong khoảng thời gian ngắn.
Vấn đề là nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể xoay vốn nhanh chóng để nắm bắt sự biến động này không. Đòn bẩy tài chính có thể giúp nhà đầu tư năng động tận dụng được cơ hội từ sự biến động nhanh của thị trường bất động sản.
2.4. Có cơ hội được hưởng gói ưu đãi tốt nhất
Những cơ hội này tới từ các chính sách hỗ trợ phát triển của Nhà nước hoặc gói vay ưu đãi từ phía ngân hàng thương mại. Khi sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý, các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ có cơ hội tận dụng được những gói ưu đãi này để thu lợi nhuận cao dù vốn tự có hạn hẹp.
3. Rủi ro khi áp dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
Ngoài những lợi ích kể trên, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể đối diện với những rủi ro dưới đây khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong kinh doanh bất động sản:
3.1. Không làm chủ được khả năng thu hồi vốn và sinh lời của bất động sản
Đây là điều rủi ro nhất khi các doanh nghiệp, nhà đầu tư quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính khi tham gia thị trường bất động sản. Bởi vì khi thị trường bất động sản có biến động (do quan hệ cung – cầu, chính sách của Nhà nước,…) dẫn tới các bđs mà nhà đầu tư, doanh nghiệp sở hữu khó bán.
Điều này đồng nghĩa với việc số vốn vay bị “giam” và tất nhiên sẽ gây thua lỗ. Nếu không có vốn cố định hoặc không xoay sở kịp, nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ “trắng tay”.
3.2. Thách thức trong lựa chọn nguồn vay
Với những nhà đầu tư, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính, việc lựa chọn nguồn vay quyết định rất lớn đến sự thành công của hoạt động đầu tư bất động sản. Nếu lựa chọn đơn vị cho vay với lãi suất cao, lợi nhuận sẽ bị giảm đi và trong kinh doanh, lãi suất cao sẽ khiến nhà đầu tư điêu đứng nếu không may gặp rủi ro.
Hiện nay, các ngân hàng đều đưa mức lãi suất cho mua bán nhà đất cao hơn nhiều so với vay vốn thông thường. Thế nhưng, nếu biết tới những ngân hàng có chính sách cho mượn tiền mua bán nhà đất ưu đãi như ODA, FDA,… nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể tận dụng tối đa nguồn vốn này.
3.3. Rủi ro lớn khi thị trường biến động
Thị trường biến động làm giá cả bất động sản giảm xuống thất thường. Bên cạnh việc tạo ra cơ hội thì sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản cũng tạo ra thách thức lớn. Nếu giá bất động sản tụt dốc hoặc đóng băng, đòn bẩy sẽ phản tác dụng.
3.4. Cạnh tranh rất khắc nghiệt
Sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản tức là việc cạnh tranh sẽ gia tăng. Không chỉ cạnh tranh trong mua bán bất động sản mà còn trong việc tìm kiếm nguồn vốn vay. Chính sự cạnh tranh khắc nghiệt này đã đặt các nhà đầu tư, doanh nghiệp trước những rủi ro không thể lường trước được khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản.
4. Cách nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy là gì?
4.1. Cẩn thận khi đánh giá thị trường bất động sản
Đánh giá thị trường bđs là bước đầu tiên và quan trọng nhất trước khi quyết định có sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư không. Theo đó, mỗi nhà đầu tư và doanh nghiệp phải có sự đánh giá khách quan, cũng như chính xác những biến động của thị trường bất động sản như chính sách phát triển, quản lý của nhà nước, cung – cầu, khung pháp lý liên quan đến bất động sản,…
Mọi người có thể tự đánh giá thị trường bất động sản thông qua năng lực, kinh nghiệm vốn có, dựa vào báo cáo của các cơ quan chức năng hoặc trên sàn giao dịch uy tín. Việc đánh giá thị trường bất động sản phải tiến hành thường xuyên để có những thay đổi kịp thời trước biến động khôn lường trong bối cảnh hiện nay.
4.2. Tập trung vào dòng tiền khi sử dụng đòn bẩy tài chính
Dòng tiền sẽ phản ánh lượng tiền ròng đi ra và đi vào của nhà đầu tư, doanh nghiệp. Thiếu hụt tiền mặt có thể làm cản trở hoạt động đầu tư và gây trở ngại cho sự tăng trưởng của lợi nhuận.
Để quản lý tốt dòng tiền, nhà đầu, doanh nghiệp có thể số hóa quy trình kế toán, đánh giá các khoản đầu tư tiềm năng, theo dõi chu kỳ tiền mặt, đo lường tình trạng thanh khoản. Trong điều kiện khoa học và công nghệ phát triển nhanh như hiện nay, sử dụng công nghệ để tự động hóa quy trình kế toán là giải pháp hữu hiệu giúp nhà đầu tư, doanh nghiệp quản lý dòng tiền.
Các phần mềm kế toán điện toán đám mây có giao diện cho phép chúng tương tác với những ứng dụng khác, bao gồm bảng lương, nghiệp vụ ngân hàng, phần mềm bán hàng và quản lý dự án với một số ngành công nghiệp cụ thể. Những phần mềm này gồm các công cụ kinh doanh thông minh, cho phép doanh nghiệp phân tích tình hình tài chính chi tiết và xác định được hướng đi của dòng tiền.
4.3. Xem khả năng nguồn vốn tự có và chọn bất động sản phù hợp
Để đưa ra quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính đầu tư bất động sản, mỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp phải đánh giá đúng nguồn vốn tự có của mình. Mục đích là nhằm bảo đảm nguồn lực tài chính cho hoạt động của doanh nghiệp để đạt được mục tiêu đề ra.
Hiểu một cách khác là đánh giá khả năng huy động vốn để đáp ứng hoạt động của doanh nghiệp và khả năng bảo đảm an toàn tài chính doanh nghiệp. Từ việc đánh giá đúng nguồn lực tài chính hiện có, mỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể lựa chọn bất động sản và đòn bẩy tài chính phù hợp.
4.4. Xem xét tính thanh khoản của bất động sản
Thanh khoản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bđs đó. Để đánh giá thanh khoản của một dự án bất động sản, nhà đầu tư và doanh nghiệp phải trả lời được câu hỏi: “Nếu cần tiền và bán gấp thì liệu có ai mua sản phẩm đó không?” hay tài sản này có thể chuyển đổi thành tiền mặt ngay được không.
Tính thanh khoản của bất động sản là tiêu chí cần phải lưu ý đặc biệt nếu nhà đầu tư rót vốn vào dự án với phần lớn tiền là đi vay. Nếu không thanh khoản tốt, tài sản đó có thể rất lâu sau với phát sinh doanh thu, khiến các nhà đầu tư “sốt ruột”, thậm chí là nợ chồng nợ do bất động sản không tăng giá nhưng vẫn phải trả lãi suất hàng tháng.
4.5. Một số điều khác cần lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS
Khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư, doanh nghiệp phải tính toán cụ thể dòng tiền sinh ra để xem có đủ trả khoản vay mỗi tháng không. Tốt nhất, mọi người nên có sự tính toán và lựa chọn mua bất động sản được ưu đãi với lãi suất 0%.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư, doanh nghiệp phải hiểu và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép. Hiểu đơn giản lãi suất kép là tái đầu tư lãi có nghĩa là sau khi sinh lời, lãi mới tiếp tục được gộp vào vốn gốc và sẵn sàng cho chu kỳ đầu tư tiếp theo, hoặc như ông bà ta thường nói là “lãi mẹ đẻ lãi con”.
Điểm mấu chốt của lãi suất kép là lãi suất và thời điểm đầu tư. Để có lãi kép, mọi người cần đầu tư theo thời gian dài và không nên quá vội vàng mà phải đặt sự kiên nhẫn lên hàng đầu. Nếu đầu tư càng lâu dài, lãi suất kép càng được phát huy tối đa sức mạnh. Ngoài ra, cần có chiến lược đầu tư tốt và phải đề ra các phương án dự phòng để tránh rủi ro hoặc những phát sinh trong quá trình đầu tư.
Qua bài viết trên đây, Rich Nguyen Academy tin rằng các bạn đã hiểu đòn bẩy là gì. Hiện nay, đòn bẩy tài chính đã và đang hỗ trợ đắc lực cho hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản, giúp các nhà đầu tư, doanh nghiệp thu về lợi nhuận lớn trong khoảng thời gian ngắn. Tuy nhiên, ngoài những lợi ích to lớn, đòn bẩy tài chính cũng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, mọi người cần phải nghiên cứu và tìm hiểu một cách khoa học về công cụ này để sử dụng thành công trong hoạt động đầu tư bất động sản.
Nếu muốn tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
