Có thể nói rằng, 2022 là năm đầy bất ổn với lĩnh vực bất động sản. Và trong bài viết Một năm “bất động”, “ bất ổn” của thị trường bất động sản, Rich Nguyen Academy đã điểm qua những sự kiện nổi trội đã ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với niềm tin vào chính sách điều hành của Chính phủ và loạt yếu tố tích cực từ bệ đỡ kinh tế, năm 2023 được kỳ vọng là thời điểm thị trường bđs hồi phục.
Nửa năm đầu 2022, thị trường bất động sản có dấu hiệu hồi phục rất tốt sau đại dịch Covid-19. Thế nhưng, tới nửa cuối năm, tình hình ngày càng tệ và bắt đầu từ vấn đề của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Tới quý 3/2022, tình hình trở nên nghiêm trọng hơn khi FED tăng lãi suất với cường độ và mức độ rất mạnh. Sang nửa cuối năm, các ngân hàng đều siết lại tín dụng khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận được vốn. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã mở room tín dụng cho 19 ngân hàng và tiếp đó là 4 ngân hàng khác nhưng tình hình không cải thiện được nhiều.
Nhìn chung, thị trường bđs gặp vấn đề về vốn và sau đó là thanh khoản. Đặc biệt, trong quý 3 và 4, thị trường bđs dồn dập đối mặt với nhiều khó khăn. Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang đóng băng khó mà có thể phục hồi lại nhanh chóng. Có thật sự là như vậy? Và nếu giả sử thị trường bđs “đóng băng” – Liệu nắng mùa xuân có xua tan băng giá hay thị trường vẫn sẽ tiếp tục “ngủ đông” giữa mùa hè?
Về câu chuyện này, Rich Nguyen cùng đội ngũ cố vấn tài chính của Rich Invest đưa ra phân tích và nhận định như sau:
Sử dụng từ “đóng băng” có lẽ là chưa chính xác để nói về toàn bộ thị trường bất động sản hiện nay. Bởi vì khi một số phân khúc bất động sản đang “đóng băng”, thực sự vẫn có những phân khúc khác vẫn lặng lẽ tăng giá và giao dịch bình thường giống như dòng nước ẩn dưới lớp băng tiếp tục dịch chuyển không ngừng!
Mục lục
1. Thứ nhất, thị trường bất động sản về cung – cầu giảm mạnh
Nguồn cung và sức cầu bất động sản liên tục ghi nhận sụt giảm mạnh từ giữa quý 2/2022. Tới nay, thị trường bất động sản gần như “ngủ đông” ở một số phân khúc, đặc biệt là bđs nghỉ dưỡng. Sức cầu của những phân khúc còn lại chỉ bằng 10 – 20% so với hồi đầu năm 2022. Xu hướng sụt giảm vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại nếu tình hình thị trường bất động sản không có chuyển biến mới. Trạng thái “ngủ đông” lan trên diện rộng hơn.
2. Thứ hai, pháp lý dự án bất động sản chưa được tháo gỡ triệt để
Cơ quan quản lý Nhà nước đã đưa ra những hướng giải quyết và tháo gỡ vướng mắc trong việc cấp phép dự án nhưng đến nay đã hơn 3 năm, vấn đề này vẫn chưa được giải quyết triệt để. Đây chính là nguyên nhân khiến nguồn cung trên thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp bđs không có dự án để triển khai nhưng chi phí vốn ngày một tăng, đẩy doanh nghiệp bất động sản vào trình trạng khó khăn như hiện nay.
3. Thứ ba, nguồn vốn bất động sản bị tắc nghẽn
Từ giữa tháng 4 năm 2022, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng cường kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, trong đó gồm kênh phát hành trái phiếu. Tới thời điểm hiện tại, đa số các doanh nghiệp bđs đều có chung tình trạng là thiếu vốn/ đứt nguồn vốn. Các kênh huy động vốn hầu như “tắc nghẽn” doanh nghiệp bđs đang đứng trước nguy cơ sống còn.
Nhiều chủ đầu tư và đơn vị môi giới bất động sản lớn nhỏ cũng đã phải thực hiện nhiều phương pháp cắt giảm, tinh gọn bộ máy tổ chức để ứng biến linh hoạt, cũng như tối ưu hiệu quả hoạt động trong bối cảnh hiện tại. Thế nhưng, điều doanh nghiệp bất động sản “chờ”lúc này là động thái tiếp theo của các cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề giải tỏa cơn khát vốn như thế nào.
Tính tới cuối tháng 9/2022, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp còn lưu hành ở trên thị trường ước tính khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 13% GDP năm 2021. Trong đó, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bđs khoảng 455 nghìn tỷ đồng. Mặt khác, áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong những năm tới là rất lớn: tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 374,3 nghìn tỷ đồng, 120,4 nghìn tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121,1 nghìn tỷ đồng (chiếm 32%).
Việc các doanh nghiệp bđs phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất, một số công ty sử dụng vốn sai mục đích (như vụ Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh,…) tới khi thị trường khó khăn sẽ dẫn tới nguy cơ đổ vỡ, mất khả năng thanh toán,… các nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường và nguy cơ gây ra bất ổn xã hội.
Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản như Rich Nguyen Academy đã chia sẻ ở rất nhiều bài viết trước vẫn là tiền và thanh khoản. Một vấn đề quan trọng nữa chính là cơ cấu nguồn hàng. Sản phẩm nhà ở thiết thực và phù hợp với nhu cầu của hầu hết người dân lại khan hiếm. Chẳng hạn như hiện tại xuất hiện 1 dự án với căn hộ chung cư giá rẻ chỉ khoảng 25 triệu đồng/m2 hoặc giá đất chỉ vài chục triệu/m2 ở các đô thị. Lúc này, người có nhu cầu sẽ mua bất động sản ngay chắc chắn không thiếu. Tuy nhiên, vấn đề là các dự án bất động sản chưa mang tới hàng phù hợp với người mua, dẫn đến lệch pha cung – cầu.
Nguyên nhân của vấn đề này đến từ 1 phần chính sách chưa tháo gỡ, dẫn đến không tạo ra nguồn cung dồi dào. Cùng với dòng tiền bị tắc nghẽn khiến tiến độ dự án chậm và khó phê duyệt. Những dự án bất động sản cứ dang dở và cuối cùng là tác động lại, tạo thành vòng luẩn quẩn.
Có thể nói, những phân khúc bất động sản như thương mại, nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp đều cho thấy sự hồi phục nhất định sau khoảng thời gian dài chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Dựa theo 1 số báo cáo cho thấy, những chỉ số đáng lạc quan ở các phân khúc cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ của nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, cũng như tiềm năng của bất động sản.
Nếu so với năm 2015, giá bán bất động sản hiện nay đã tăng trung bình 2 – 3 lần tùy từng khu vực, thậm chí, có nhiều nơi, mức tăng là 7 – 10 lần (các dự án đất nền mang tính đầu cơ ở vùng xa). Nguồn cung tăng mạnh nhưng bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang, cao cấp, dự án vừa túi tiền cho đại đa số người dân ngày một khan hiếm tới nay gần như mất tích. Khách mua bất động sản chủ yếu là nhà đầu tư chiếm tỷ lệ 70 – 80%. Tỷ lệ dùng đòn bẩy tài chính lớn, phần lớn các nhà đầu tư sẽ dùng đòn bẩy tài chính đến 70% giá trị bất động sản. Điều này dẫn tới rủi ro khi thị trường bất động sản bất ổn, các nhà đầu tư sẽ bán tháo tài sản để thu hồi vốn.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
4. Chuyên gia nhận định: “Rất khó để dự đoán thị trường năm 2023 nhưng chúng tôi vẫn đánh giá có nhiều động lực để bất động sản phục hồi”
Điểm sáng của giai đoạn sắp tới là Thủ tướng đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ khó khăn và vướng mắc của các dự án bất động sản. Điểm sáng này đã tạo nên tâm lý yên tâm và phấn khởi cho giới kinh doanh. Tuy nhiên, phải đợi khi nào những giải pháp được đề ra và đi vào thực tế, các vướng mắc của thị trường bất động sản mới được tháo gỡ.
Trước đó, ở giai đoạn 2011 – 2012, Chính phủ đã từng thành lập tổ công tác liên quan để hỗ trợ thị trường bất động sản. Họ cũng đưa ra giải pháp ví dụ như gói 30.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội và sau đó cho phép vay ưu đãi, cũng như biến đổi các sản phẩm không thích hợp với thị trường.
Với một loạt biện pháp của Chính phủ, mặc dù tất cả đang được tổ chức gấp rút nhưng sẽ cần phải có thời gian thì giải pháp mới có hiệu lực. Có thể quý 1 sang quý 2 năm 2023 với giải pháp cụ thể, thị trường bđs sẽ hoạt động ổn định.
Hiện nay, thị trường bất động sản cũng cần có những sự điều chỉnh vì giá của nhà ở thấp tầng đang bị đẩy lên cao. Bản thân những sản phẩm này đã được đầu tư, mua đi và bán lại trên thị trường sơ cấp khiến các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp sẽ có những khó khăn nhất định trong việc điều chỉnh giá, nhất là khi họ không quá áp lực về tính thanh khoản. Điều này sẽ là rào cản thu hút các nhà đầu tư vào phân khúc này.
Một số chính sách và luật sửa đổi đang được trình Quốc hội, sẽ cần phải có thời gian để trở nên minh bạch hơn. Chẳng hạn như cần tới cuối năm 2023, đầu năm 2024, những sửa đổi luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai và một số luật liên quan khác mới hoàn thiện, giúp việc khơi thông một số dòng sản phẩm khác hoặc hỗ trợ phát triển dự án được rõ ràng hơn.
Khi việc tính toán chi phí trong phát triển dự án rõ ràng hơn, thị trường sẽ cần phải có thời gian để điều chỉnh. Ít nhất là trong năm 2022 – 2023, chúng ta nhận thấy rằng, những người có nhu cầu mua bất động sản để ở vẫn sẽ tiếp tục thực hiện giao dịch, trong khi đó, mua để đầu tư sẽ có những hạn chế, nhất là trên thị trường Hà Nội. Những thị trường lớn cần có thời gian để xem xét và rà soát lại về pháp lý, cũng như phê duyệt dự án để đưa ra nguồn cung mới.
Tuy nhiên, chúng ta nên giữ cái nhìn lạc quan rằng, thị trường bất động sản sẽ phát triển và đa dạng hơn với lượng nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bđs. Đặc biệt, hiện nay có rất nhiều sự quan tâm của nhà đầu tư quốc tế với thị trường bất động sản Việt Nam và đưa ra những tư vấn hỗ trợ nhà đầu tư nắm bắt cơ hội ở thị trường tiềm năng này.
Với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư bất động sản hơn, thị trường sẽ đa dạng hóa về sản phẩm, đem lại thêm sự lựa chọn cho các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp tư nhân ở Việt Nam. Về “tính đa dạng” và tin rằng khi thị trường được đa dạng hóa dựa vào nhu cầu của con người.
Một thị trường bất động sản sẽ phát triển khi nó thực sự ghi nhận được nhu cầu, còn nếu không thì việc xây dựng những dự án mới cũng sẽ không có ý nghĩa. Nhu cầu cơ bản với lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam là khá lớn và đây là lý do tại sao chúng tôi có cái nhìn tích cực về thị trường.
Tuy nhiên, không ai trong chúng ta có thể đưa ra được kết luận chắc chắn về xu hướng của thị trường. Việc của chúng ta là nâng cao tầm hiểu biết của mình và trang bị cho bản thân tư duy đúng, kiến thức đúng, công cụ đúng để xử lý tài sản của mình một cách an toàn, tăng trưởng nhất.
Thị trường bất động sản 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản là tích cực, kỳ vọng và thách thức:
- Với kịch bản tích cực: Ở bối cảnh GDP đạt 5,5 – 6,5%, lạm phát khoảng 5 – 5,5%, lãi suất 10 – 11%, tỷ lệ hấp thụ thị trường ở mức trung bình và giá bán ổn định.
- Với kịch bản kỳ vọng: GDP đạt 4,5 – 5,5%, lạm phát khoảng 6 – 7%, lãi suất 14 – 16%, hấp thụ thị trường thấp dưới mức bình quân và giá bán điều chỉnh nhẹ.
- Với kịch bản thách thức: Khi GDP đạt khoảng 3,5 – 4,5%, lạm phát dao động khoảng 10%, lãi suất khoảng 18 – 20%, hấp thụ thị trường rất thấp và giá bán sẽ được điều chỉnh giảm mạnh hơn.
Ở kịch bản tích cực, tình hình thế giới ổn định khi xung đột Nga – Ukraine đã giảm căng thẳng, thiên tai, dịch bệnh được kiểm soát. Ngân hàng Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ tăng lãi suất với mức khoảng 4,5%. Ở Việt Nam, chiến dịch thanh tra và xử lý sai phạm nhưng vẫn trong tầm kiểm soát của Nhà nước. Luật đất đai sửa đổi đã được thông qua nhưng chưa áp dụng trong năm 2023.
Nhà nước có vài động thái để tháo gỡ vướng mắc và nới lỏng ngành bất động sản. GDP năm 2023 ở mức 6,5% và lạm phát khoảng 5 – 5,5%. Room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản chưa được nới thêm. Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (tăng khoảng 1%), đạt 10 – 11%. Lúc này, tâm lý của các nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô và duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn đợi bất động sản giảm giá thêm. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt thăm dò thị trường, cộng thêm các chính sách chiết khấu để kích cầu và giá bán duy trì ở mức ổn định.
Chủ đầu tư sẽ triển khai lại các dự án và tập trung vào nhu cầu ở thực, tìm kiếm cơ hội liên kết đa ngành nghề, đưa ra chính sách thu hút lại dòng tiền. Môi giới bất động sản sẽ triển khai số hóa hoạt động kinh doanh và khách hàng sẽ chuyển từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, duy trì danh mục đầu tư BĐS thay vì cắt lỗ.
Với kịch bản kỳ vọng, tình hình thế giới vẫn còn khó khăn khi chiến tranh giữa Nga và Ukraine leo thang khiến khủng hoảng kinh tế, năng lượng mở rộng quy mô ra toàn cầu với nhiều bên tham chiếu hơn. Ở trong nước, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm được tăng cường quyết liệt hơn. GDP năm 2023 ở mức 5,5%, lạm phát dao động 6 – 7%. Không nới thêm room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Nhà nước nhiều lần tăng lãi suất điều hành, đạt khoảng 14 – 16%. Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ liên tục tăng lãi suất, cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật đất đai sửa đổi dời sang năm 2024. Chưa có giải pháp cho điểm tắc nghẽn pháp lý. Với kịch bản này, tâm lý các nhà đầu tư trở nên hoảng loạn và bán tháo với sản phẩm thứ cấp, sản phẩm sơ cấp khó hấp thụ. Dự đoán sức hấp thụ thị trường bất động sản ở mức thấp, dưới 30%. Chủ đầu tư tập trung thanh lý hàng tồn kho và ngưng tung sản phẩm mới ra thị trường, đồng thời tung ra chính sách chiết khấu để thanh lý hàng tồn kho, giá bán được điều chỉnh giảm tương đối.
Lúc này, chủ đầu tư sẽ tái cơ cấu mô hình hoạt động/ danh mục đầu tư, mở rộng hợp tác với các quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản buộc phải thu hẹp hoạt động kinh doanh và chuyển đổi sang mô hình cộng tác viên, cũng như có xu hướng sáp nhập các sàn. Khách hàng vẫn ưu tiên lựa chọn sản phẩm ở thực và thanh lý các bất động sản thanh khoản kém trong ngắn hạn.
Với kịch bản thách thức, trong bối cảnh hiện nay, tình hình thế giới căng thẳng hơn với chiến tranh tiếp tục leo thang, nguy cơ chiến tranh thế giới/ chiến tranh hạt nhân. Chiến tranh thương mại Trung – Mỹ gay gắt khiến căng thẳng toàn cầu, Trung Quốc đưa ra chính sách cứng rắn đối đầu với Mỹ theo xu hướng bất lợi cho quốc gia dùng USD. Kinh tế trong nước bị ảnh hưởng xấu, dự báo hàng loạt doanh nghiệp phá sản, rời thị trường, thiếu hụt mạnh dự trữ ngoại hối. GDP năm 2023 đạt mức 4%, lạm phát dao động khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng cho bất động sản, lãi suất cho vay tăng ở mức 17 – 20%/ năm, đầu tư công ngưng trệ và chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Nhà đầu tư bắt buộc phải cắt lỗ mạnh sản phẩm ở thị trường thứ cấp, còn sản phẩm ở thị trường sơ cấp không có giao dịch. Sức hấp thụ thị trường bất động sản ở mức rất thấp. Chủ đầu tư ngưng triển khai mở bán dự án mới và chỉ tập trung xử lý hàng tồn kho. Giá bán bất động sản giảm sâu.
Trong bối cảnh này, chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư và duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu với dự án còn lượng giao dịch, ngưng bán với dự án không có giao dịch. Đồng thời, đối mặt với hiện trạng mất thanh khoản trên diện rộng. Doanh nghiệp môi giới tạm ngưng hoạt động, chuyển đổi mô hình hoạt động sang thị trường cho thuê, thứ cấp hoặc tạm thời chuyển đổi ngành nghề hoạt động. Nhà đầu tư cắt lỗ mạnh và tâm lý mua yếu khiến sản phẩm ở thị trường sơ cấp không có giao dịch.
Bối cảnh nào cũng thế, trong nguy luôn có cơ, trong thách thức luôn có cơ hội. Quan trọng là bạn có đủ tầm nhìn và nhạy bén để có thể tìm cơ hội trong thách thức.
Đối với các nhà đầu tư BĐS có tiềm lực tài chính tốt, đang sở hữu các BĐS đúng xu hướng, am hiểu thị trường là những người có đủ cơ hội tham gia trong giai đoạn này. Tuy nhiên, các bạn cũng cần cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy, tránh bị hiệu ứng đám đông. Hạn chế tham gia các hoạt động đầu cơ. Cân nhắc chọn loại hình BĐS phù hợp nhu cầu, khả năng. Liên tục cập nhật, nâng cao hiểu biết về thị trường.
Còn đối với Chủ đầu tư: Trải qua sàng lọc, những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất sạch, năng lực, uy tín và mạng lưới liên kết ngành lớn, có kinh nghiệm xử lý khủng hoảng là những đơn vị đủ “tầm” để tìm kiếm cơ hội. Đặc biệt, các doanh nghiệp cần ý thức thượng tôn pháp luật trên hết. Tập trung chiến lược lâu dài, đối phó với các kịch bản có thể xảy ra. Đa dạng hóa mạng lưới đối tác, nhà đầu tư.
Hãy luôn nhớ rằng:
ĐẦU TƯ LÀ PHẢI BIẾT TƯ DUY BẰNG ĐẦU
Đầu tư là cuộc chiến trên thương trường cạnh tranh khốc liệt vốn không phải là một cuộc dạo chơi cho những ai muốn vừa đầu tư vừa rút kinh nghiệm. Sẽ thật là nguy hiểm nếu bạn có một tư duy đầu tư như thế. Có kẻ kiếm được thì cũng có kẻ mất đi. Hãy biến mình trở thành một lao động phức tạp. Lao động phức tạp không phải là nơi có nhiều máy tính, mà là lao động bằng chất xám. Dùng bằng tư duy não của mình.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
