Nhìn lại thị trường bất động sản năm 2022, nhiều ý kiến cho rằng, đây là 1 năm “lên bổng xuống trầm” khi hồi đầu năm thị trường “hưng phấn” nhưng từ giữa và cuối năm 2022, thị trường bđs lại chuyển sang trạng thái “trầm lắng” kéo dài. Nhiều thách thức và biến động, trong đó nổi bật là ba cú sốc tài chính đã khiến nền kinh tế nước ta chịu ảnh hưởng, qua đó thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Có thể nói rằng, 2022 là một năm “họa vô đơn chí” cho lĩnh vực bất động sản. Vấn đề “room” tín dụng bđs hạn chế khiến nhiều người khó tiếp cận được với nguồn vay, dẫn tới thanh khoản thị trường suy giảm đáng kể, nhất là trong nửa sau năm 2022. Ngoài ra, thị trường bất động sản 2022 cũng trải qua nhiều vấn đề nổi cộm khác. Trong bài viết ngày hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau nhìn lại những sự kiện bất động sản nổi trội nhất năm 2022 – Một năm “bất ổn” của thị trường bđs.
Mục lục
1. Nóng vụ bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm
Ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thành phố Hồ Chí Minh tổ chức bán đấu giá lần lượt bốn lô đất thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu chức năng số 3. Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư Ngôi sao Việt (thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã trúng thầu lô đất 3-12. Vào thời điểm đó, Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã trúng đấu giá lô đất với số tiền là 24.500 tỷ đồng, có nghĩa là hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Đây là mức giá đất cao nhất ở thành phố Hồ Chí Minh và lập đỉnh tại thị trường Việt Nam.
Sau đó, ba công ty khác lần lượt trúng thầu là Công ty Trách nhiệm hữu hạn đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh, Công ty CP Sheen Mega và Công ty CP Dream Republic. Thế nhưng, vào ngày 11/1/2022, lãnh đạo của Tân Hoàng Minh đã có tâm thư xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất đã trúng thầu lúc trước. Tiếp đó, lần lượt cả 3 công ty kể trên đều bỏ cọc dù không ít lần cam kết sẽ thực hiện nghĩa vụ sau khi trúng thầu. Được biết 4 đơn vị trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm ngày 10/12/2021 mất cọc hơn 1.051 tỷ đồng.
2. Đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư gây tranh cãi
Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư và có quy định về thời hạn. Việc quy định về thời hạn sở hữu chung cư được đề xuất theo 4 hướng: sở hữu trong 70 năm; nếu xây dựng trên đất thuê thì thời hạn sở hữu sẽ bằng thời hạn sử dụng đất thuê; sở hữu dài hạn; quy định thời hạn sở hữu chung cư vào giấy chứng nhận, khi hết thời hạn sở hữu thì chủ sở hữu chung cư không còn quyền sở hữu chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ, xây lại các công trình khác.
Vấn đề này đã gây ra rất nhiều tranh cãi về tính không phù hợp với trường hợp chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và chủ sở hữu chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài với diện tích đất xây dựng chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Qua đó đã có một số bất cập và không tương thích với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Bộ Luật Dân sự năm 2015.
3. Trình Quốc Hội dự án Luật Đất đai sửa đổi
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi trình Quốc hội bao gồm 16 chương, 245 điều. Theo đó giữ nguyên 28 điều; bổ sung mới 41 điều, sửa đổi 184 điều và bãi bỏ 8 điều. Những chính sách mới và quan trọng của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi gồm 11 nội dung:
- Thứ nhất, quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của NN; quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai.
- Thứ hai, hoàn thiện các quy định về quyền của người sử dụng đất.
- Thứ ba, về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
- Thứ tư, về thu hồi đất và chính sách hỗ trợ, bồi thường, tái định cư.
- Thứ năm, về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
- Thứ sáu, về cơ chế, chính sách tài chính và giá đất; điều tiết quan hệ giữa nhà nước – thị trường – xã hội.
- Thứ bảy, về phát triển quỹ đất và thị trường quyền sử dụng đất.
- Thứ tám, về quản lý và sử dụng đất nông nghiệp; giải quyết những tồn tại hạn chế trong quản lý có nguồn gốc nông, lâm trường.
- Thứ chín, quy định về quản lý và sử dụng đất đa mục đích.
- Thứ mười, quy định về chuyển đổi số, cải cách hành chính.
- Mười một, kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm và giải quyết khiếu nại, tranh chấp, tố cáo về đất đai.
Sau thời gian lấy ý kiến của nhân dân (từ ngày 3/1/2023 tới hết ngày 15/3/2023), Chính phủ sẽ tiếp thu và chỉnh lý hoàn thiện dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), báo cáo UBTV Quốc hội trình Quốc hội tại kỳ họp thứ V, Quốc hội khóa XV vào tháng 5/2023.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
4. Khởi tố vụ án liên quan tới Tập đoàn Vạn Thịnh Phát vì lừa đảo trái phiếu
Đầu tháng 10 năm 2022, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công An đã khởi tố vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, xảy ra tại Công ty CP Tập đoàn đầu tư An Đông và các đơn vị, tổ chức có liên quan. Đồng thời, Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công An khởi tố vụ án và thực hiện lệnh bắt tạm giam Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát, nữ doanh nhân Trương Mỹ Lan.
Cơ quan cảnh sát điều tra Bộ Công An cũng khởi tố và bắt tạm giam các bị can:
- Trương Huệ Vân, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn quản lý bất động sản Windsor
- Hồ Bửu Phương, Nguyên Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP chứng khoán Tân Việt, nguyên Phó TGĐ phụ trách tài chính Công ty CP Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.
Kết quả điều tra ban đầu xác định các bị can có hành vi gian dối trong việc phát hành và mua bán trái phiếu trái với quy định của pháp luật để chiếm đoạt hàng ngàn tỷ đồng của người dân trong giai đoạn 2018 – 2019. Liên quan tới vụ Vạn Thịnh Phát, chiều ngày 19/12, đại diện Bộ Công An thông tin, cơ quan công an đã khởi tố 2 vụ án với tổng cộng 27 bị can. Hiện lực lượng chức năng đang tập trung xem xét và xử lý triệt để vụ án trên tinh thần thượng tôn pháp luật, không vùng cấm, không có ngoại lệ, thu hồi triệt để tài sản, bảo đảm quyền lợi cho các bị hại và người liên quan.
5. Đưa ra xét xử vụ án Alibaba
Ngày 8/12/2022, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã mở phiên xét xử sơ thẩm vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, rửa tiền xảy ra tại Công ty Cổ phần địa ốc Alibaba (gọi tắt là Công ty Alibaba) với bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm TGĐ điều hành Công ty Alibaba) và 22 đồng phạm. Dự kiến thời gian xét xử sẽ diễn ra từ ngày 8/12/2022 – 06/01/2023 do thẩm phán Trần Minh Châu làm chủ tọa. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có 3 kiểm sát viên gồm ông Phạm Văn Hiền, bà Lê Thị Đông và ông Châu Hoàng Sơn.
Đây cũng là phiên tòa có nhiều bị hại nhất với hơn 4500 người, các bị hại phân bố ở tất cả các tỉnh thành trong cả nước và các quận huyện của thành phố Hồ Chí Minh; hồ sơ vụ án có hơn một triệu bút lục và để thực hiện xét xử kéo dài, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã phải chi ra hàng tỷ đồng cho công tác tổ chức.
Vụ án Alibaba có tất cả 23 bị cáo bị đưa ra xét xử về tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và “rửa tiền” với hơn 4500 người bị hại, số tiền bị chiếm đoạt là gần 2.400 tỷ đồng, liên quan 58 dự án trên địa bàn 3 tỉnh Bình Thuận, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu. Cáo trạng xác định bị cáo Nguyễn Thái Luyện (Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Alibaba) là người chỉ đạo toàn bộ quá trình hoạt động của Công ty Alibaba và 22 pháp nhân trực thuộc. Nguyễn Thái Luyện chỉ đạo các nhân viên dưới quyền mua đất nông nghiệp theo khung giá Luyện chỉ định, rồi chỉ đạo bộ phận thiết kế vẽ đồ họa và chia thửa đất thành nhiều lô, sau đó định giá để bán cho khách hàng.
Lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân về Luật đất đai và các quy định pháp luật khác, Luyện đã bán cho khách hàng bằng hợp đồng ký với Alibaba cùng những pháp nhân khác các lô đất trên cơ sở thửa đất nông nghiệp (trên giấy) chứ không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng theo quy định của pháp luật. Có những thửa đất nông nghiệp Nguyễn Thái Luyện chưa mua được nhưng vẫn phân lô bán cho khách hàng.
6. “Cạn room” tín dụng bất động sản
Năm 2022, dù dịch bệnh Covid-19 đã cơ bản được kiểm soát nhưng giá bất động sản vẫn tăng nóng một cách bất hợp lý. Do đó, tháng 4 năm 2022, NHNNVN đã có Công văn số 1976 gửi các tổ chức tín dụng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để bảo đảm an toàn hoạt động, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như kinh doanh, đầu tư bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, các dự án BOT, BT giao thông.
Số liệu từ NHNN cho biết, tới cuối tháng 4 năm 2022, tổng dư nợ với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2.288.278 tỷ đồng, tăng khoảng 10,19% so với hồi cuối năm 2021, chiếm tỷ trọng 20,44% trong tổng dư nợ với nền kinh tế, tỷ lệ nợ xấu khoảng 1,625. Trên thực tế, một số ngân hàng có động thái thông báo dừng cho vay bđs với lý do là hết hạn mức room tín dụng. Việc kiểm soát tín dụng cho thấy rõ tác động lên thị trường bđs khi thanh khoản của thị trường bị tắc.
7. Bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng khó trong ngắn hạn
Cái khó cho doanh nghiệp bất động sản nằm ở quy định về thu hút vốn và khó cho người tiêu dùng vì họ phải tích lũy nhiều hơn, trả lãi nhiều hơn cho ước mơ an cư lập nghiệp ở 2 thành phố lớn là Hà Nội, Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, điểm sáng trong bức tranh này là động lực di dân về các khu đô thị vệ tinh. Như ở thành phố Hồ Chí Minh là khu vực Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Đây chính là động lực cho nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vì so với bất động sản nghỉ dưỡng, thương mại, thời gian thu hồi vốn phải từ 10 – 20 năm thì nhà ở chỉ mất một nửa thời gian đó.
Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn các nhà đầu tư bởi vì đồng nội tệ bình ổn. Quan trọng hơn là dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản đang có sự thay đổi so với 5 năm trước.
8. Nhiều doanh nghiệp bất động sản khát vốn, cắt giảm 50% lao động
Thay vì ồ ạt bán hàng giữa mùa cao điểm quý 4 như mọi năm, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang hoạt động cầm chừng do ế ẩm, nợ lương và cắt giảm nhân sự để tồn tại. Ghi nhận của báo VnExpress cho thấy, giữa tháng 12/2022, làn sóng giảm, nợ lương và sa thải tại các doanh nghiệp bất động sản diễn ra mạnh dần, có xu hướng trầm trọng thêm khi áp lực mùa Tết tới gần.
Tính tới tháng 12/2022, nhiều doanh nghiệp chia sẻ đã giảm 50% nhân sự và giảm 30 – 40% lương tùy cấp bậc, chỉ giữ lại những vị trí trọng yếu vì thị trường ế ẩm. Hiện nay, guồng làm việc ở công ty duy trì 25% so với cùng kỳ năm 2021, rất nhiều vị trí 1 người làm thay công việc của 3 người trước đây.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2023, khó khăn mà các doanh nghiệp BĐS gặp phải sẽ nhiều hơn năm 2022. Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính, tinh giản bộ máy, thậm chí là phải hy sinh bán bớt tài sản với giá dưới mức kỳ vọng hoặc chấp nhận lỗ để có thể vượt khó, tồn tại trong 12 tháng sắp tới.
9. Chính phủ lập Tổ công tác gỡ khó cho bất động sản
Trong tháng 11 năm 2022, Thủ tướng đã lập Tổ công tác giải quyết vướng mắc cho doanh nghiệp và một số địa phương trong việc thực hiện các dự án bất động sản. Theo Quyết định do Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành ký ngày 17/11/2022, Tổ công tác bao gồm các thành viên là lãnh đạo ngành ngân hàng, xây dựng, tài nguyên môi trường, kế hoạch – đầu tư và công an.
Tổ công tác sẽ tiến hành rà soát và hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp ở Hà Nội, Hồ Chí Minh cùng một số tỉnh thành khác. Bất động sản là lĩnh vực đang đóng góp 11% GDP và có quan hệ hữu cơ đối với nhiều ngành nghề, tạo ra nhiều việc làm. Thế nhưng, thời gian qua, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, giao dịch giảm mạnh và nhiều dự án ngưng trệ, không tiếp tục triển khai vì đói vốn từ đầu năm 2022.
Theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân chính gây ra tình trạng này là tắc nghẽn dòng vốn. Trong đó, tín dụng bị hạn chế và việc phát hành trái phiếu cũng không khả quan khi các cơ quan quản lý có nhiều động thái siết chặt thị trường, nhiều công ty huy động trái phiếu sai phạm bị xử lý…
Và còn rất nhiều sự kiện nổi cộm khác, những “cú sốc” tác động mạnh tới thị trường bất động sản trong năm 2022 vừa qua. 2022 có lẽ là 1 năm “họa vô đơn chí” cho kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản. Bởi vì trong năm 2022, nền kinh tế Việt Nam nói riêng và Châu Á nói chung đã phải chứng kiến 3 “cú sốc” tài chính đem nhiều yếu tố rủi ro:
- Thứ nhất, nền kinh tế Trung Quốc gần như đóng cửa nên ảnh hưởng rất lớn tới các hoạt động kinh tế của toàn cầu.
- Thứ hai, suy thoái nhẹ toàn cầu khiến giảm tổng thể về mua sắm, du lịch, dệt may,…
- Thứ ba, điều kiện thị trường tài chính khó khăn hơn, kèm theo đó là nhiều rủi ro và lợi suất tăng. Dòng tiền dễ gần như là không có khi càng về dịp cuối năm.
3 tác nhân này khiến nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Năm 2022 cũng ghi nhận biểu hiện mang tính “bất thường” từ lĩnh vực bất động sản. Đầu năm 2022 thị trường “bùng nổ” (nhất là phân khúc đất nền có tỷ lệ hấp thụ mạnh) nhưng tới cuối năm lại “trầm lắng”.
Nguồn cung khan hiếm (đa số các sản phẩm chào bán ở trên thị trường đều được chào bán từ những năm trước), rất ít dự án mới phát sinh. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về bất động sản cao cấp. Những sản phẩm giá rẻ, nhà ở xã hội, phục vụ đầu tư khan hiếm.
Phân khúc đất nền chứng kiến sự bùng nổ quá mạnh mẽ, nhất là tại những địa phương mới nổi, quản lý nhà nước chưa thật sự tốt tạo nên những cơn “sốt đất ảo”. Những sản phẩm này chủ yếu là tự phát và không thuộc các dự án phát triển.
Cầu bất động sản nhà ở thực vẫn rất lớn vì tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ hạ tầng và đô thị hóa tăng nhanh nhưng nguồn cung không đủ đáp ứng (nhất là sản phẩm có giá phù hợp). Đó là lý do tại sao tỷ lệ giao dịch thấp và tính hấp thụ yếu.
Chính sách thắt chặt tiền tệ dịp cuối năm làm nghẽn mạch dòng tiền cũng khiến tính thanh khoản của thị trường bất động sản bị suy yếu. Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản đang “đóng băng” khó có thể hồi phục lại nhanh chóng. Vậy có thực sự là như vậy? Và nếu giả sử thị trường bđs “đóng băng” thì bao giờ băng sẽ tan? Tương lai của thị trường bất động sản sẽ như thế nào? Xem thêm bài viết: Đón xuân 2023, thị trường bất động sản “tan băng” ấm dần hay tiếp tục “ngủ đông”?
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
