Theo Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện những giao dịch trong tương lai. Chẳng hạn như trường hợp phân lô bán nền trái phép hay dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng hoặc chưa hội tụ đủ các điều kiện để được huy động vốn. Tuy nhiên, việc kiểm soát hoạt động cho vay này không ảnh hưởng tới những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng.
1. HoREA công bố dự thảo quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNNVN) vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng đối với khách hàng. Mục đích của việc làm này là để kiểm soát rủi ro tín dụng.
Một trong những nội dung quan trọng nhất của dự thảo đang được dư luận quan tâm là Ngân hàng Nhà nước bổ sung một số nhu cầu vốn không được phép cho vay tại Điều 8 của Thông tư 39. Điều đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước yêu cầu những tổ chức tín dụng không cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện giao dịch trong tương lai mà vào thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện thực hiện theo quy định của pháp luật.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng tới những công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đa số các dự án này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện, chẳng hạn như chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng,…
Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, chủ đầu tư và khách hàng hủy hợp đồng đặt cọc vì không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến việc kiểm soát mục đích dùng vốn khó khăn và tiềm ẩn rủi ro. Việc kiểm soát hoạt động cho vay nhận được sự đồng tính của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, HoREA đã thống nhất về việc cần thiết phải bổ sung quy định về những tổ chức tín dụng không được phép cho vay thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Điều này có nghĩa là, những doanh nghiệp bất động sản tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật, làm ăn đàng hoàng sẽ không bị ảnh hưởng. Bởi vì những dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hội tụ đủ điều kiện huy động vốn, khách hàng vẫn được vay tín dụng để thanh toán tiền đặt cọc.
Theo Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, các tổ chức tín dụng không được cho vay thanh toán tiền đặt cọc những giao dịch trong tương lai. Chẳng hạn như:
- Trường hợp phân lô bán nền trái phép.
- Những dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng và chưa hội tụ đủ những điều kiện để được huy động vốn theo quy định ở Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản được hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản TPHCM đánh giá: “Các quy định pháp luật và đề xuất ở dự thảo Thông tư vừa bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của khách thuê, mua nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai vừa góp phần xây dựng thị trường lành mạnh”.
2. HoREA đề xuất sửa đổi và bổ sung một số điểm trong dự thảo Thông tư
Tuy nhiên, Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng đề xuất sửa đổi và bổ sung một số điểm trong dự thảo để phù hợp hơn với tình hình thực tế. HoREA cho biết, có một số nội dung đề xuất sửa đổi và bổ sung khoản 7, khoản 8 trong Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN chưa thật sự hợp lý. Đồng thời chưa hạn chế được rủi ro tín dụng nhưng lại có dấu hiệu của việc thắt chặt tín dụng.
Bên cạnh đó, Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng thống nhất về nguyên tắc các tổ chức tín dụng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng. Tuy nhiên đề nghị tổ chức tín dụng cho vay trong trường hợp khách hàng có tài sản đảm bảo cho khoản vay. Chẳng hạn như:
- Cho vay mở sổ tiết kiệm để chứng minh khả năng tài chính đi du lịch, du học.
- Cho vay chứng minh khả năng tài chính để đấu giá, đấu thầu.
Song song với đó, Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng cho vay để hợp tác đầu tư, góp vốn trong trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm khi vay.
3. Làm thế nào để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng?
Theo Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, để kiểm soát rủi ro trong hoạt động cho vay tín dụng, cần phải dựa vào những yếu tố như:
- Năng lực chủ thể của khách hàng.
- Năng lực tài chính hoặc năng lực trả nợ của khách hàng vay.
- Tài sản đảm bảo của khách hàng.
- Lịch sử tín dụng hoặc uy tín của khách hàng vay.
- Những điều kiện tín dụng của khoản vay.
Do đó, việc kiểm soát nhu cầu vốn qua phương pháp không được cho vay tín dụng chỉ nên quy định trong những trường hợp như:
- Nhu cầu vốn cho những mục đích mà pháp luật cấm.
- Nhu cầu vốn cho những lĩnh vực kinh doanh để đảo nợ hoặc nhằm mục đích che giấu nợ xấu/ nợ quá hạn.
Đối với những ngành nghề không khuyến khích cho vay, HoREA chỉ yêu cầu áp dụng điều kiện tín dụng khắt khe hơn để hạn chế tín dụng. Chẳng hạn như:
- Giới hạn tỷ lệ cho vay hoặc tài sản bảo đảm.
- Giới hạn về tỷ lệ cho vay hoặc tổng dư nợ,…
Còn với những khách hàng vay có tài sản bảo đảm tốt, lịch sử tín dụng tốt, pháp lý đầy đủ, thanh khoản cao, tài sản đó được biết đến là nguồn lực tài chính của khách hàng như vốn đối ứng, vốn tự có, ứng trước của khách hàng trong phương án, dự án vay vốn,…
Một số chuyên gia cho rằng, việc siết cho vay thanh toán tiền đặt cọc là một tín hiệu tích cực. Bởi vì điều này cho thấy rằng, thị trường bất động sản đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo xu hướng phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư có nguồn lực về tài chính và phát triển bền vững mới tiếp tục tồn tại trên thị trường. Trong khi đó, những chủ đầu tư không có quy trình phát triển bền vững và phụ thuộc vào vốn vay sẽ gặp nhiều khó khăn.
————————–
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
