Theo nhận định của giới chuyên gia, thị trường BĐS 2023 sẽ còn nhiều khó khăn nhưng vẫn có tín hiệu tích cực, phục hồi, chuyển biến, thậm chí là có thể “đảo chiều” từ trầm lắng sang khởi sắc, tuy nhiên không có sốt đất. Vậy kịch bản cho thị trường bất động sản 2023 là gì?
Mục lục
1. Thị trường BĐS 2023 có lặp lại khủng hoảng như giai đoạn 2011 – 2013?
Trước lo ngại về vấn đề thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng khủng hoảng, TS Cấn Văn Lực đã chỉ ra 4 sự khác biệt cho thấy BĐS 2023 sẽ không lặp lại “vết xe đổ” như giai đoạn 2011 – 2013. Cụ thể như sau:
- Thứ nhất, giai đoạn 2011 – 2013, khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang nước ta khiến chúng ta gặp khó khăn về hệ thống tài chính ngân hàng rồi lan sang lĩnh vực bất động sản. Lạm phát trong thời điểm này rất cao (ở mức 18 – 20%) và lãi suất trên 20%. Trong khi đó, tăng trưởng kinh tế rất thấp, chỉ khoảng 5,25% năm 2012 rồi nhích lên 5,5 – 5,6%. Với thị trường hiện nay, khó khăn không nằm ở ngành tài chính – ngân hàng mà là do dịch bệnh, tác động từ bên ngoài (cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine) cùng 2 yếu tố nội tại là Chính phủ chấn chỉnh 1 số vụ việc vi phạm và thị trường phải điều chỉnh rất mạnh sau hơn 2 năm tăng nóng.
- Thứ hai là sự khác biệt liên quan tới nguồn cung: 10 năm trước thị trường dư cung và tồn kho hàng ngàn tỷ đồng nhưng hiện tại, nhu cầu thì có nhưng cung ở 1 số phân khúc bị thiếu.
- Thứ 3 là kinh nghiệm điều hành của Chính phủ và doanh nghiệp đã tốt hơn rất nhiều, nhất là sau 2 năm dịch bệnh, các doanh nghiệp đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm để thích ứng với những vấn đề bất ổn và bất định của thị trường.
- Thứ 4 là nền tảng vĩ mô và doanh nghiệp hiện tại cũng tốt hơn trước rất nhiều. Nếu giai đoạn 2011 – 2013, tình hình nội tại của các doanh nghiệp rất sập xệ thì hiện nay, các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán đã ghi nhận lợi nhuận bình quân 9 tháng đầu năm 2022 vẫn tăng 14 – 15%.
4 sự khác biệt trên là cơ sở để dự báo thị trường BĐS 2023 sẽ không rơi vào khủng hoảng mà chỉ sụt giảm với lý do rõ ràng, bao gồm, nguyên nhân nội tại, nguyên nhân bên ngoài và tình trạng vi phạm của một số doanh nghiệp,… Những vấn đề này đã được Chính phủ và doanh nghiệp nhận diện. Sang năm 2023, sẽ có sự chấn chỉnh và khắc phục để thị trường tốt hơn.
2. 3 kịch bản dự kiến cho thị trường BĐS 2023
Sau thời kỳ trầm lắng, thị trường bất động sản 2023 có thể đi vào chu kỳ điều chỉnh và theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, BĐS 2023 có thể diễn biến theo 3 kịch bản là tích cực, kỳ vọng, thách thức.
2.1. Đối với kịch bản tích cực
Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua nhưng vẫn chưa áp dụng trong năm 2023. Nhà nước đã có một số động thái tháo gỡ vướng mắc và nới lỏng ngành bất động sản. GDP 2023 ở mức 6,5% và lạm phát 5 – 5,5%. Room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản chưa được nới thêm. Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành ở mức vừa phải (tăng thêm khoảng 1%), đạt 10 – 11%/ năm. Tâm lý các nhà đầu tư vẫn e dè trước diễn biến kinh tế vĩ mô và duy trì trạng thái giữ tiền mặt nhưng vẫn chờ bất động sản giảm giá thêm.
Sức hấp thụ thị trường BĐS 2023 ở mức trung bình và khả quan hơn thời điểm hiện tại. Chủ đầu tư ra hàng nhỏ giọt để thăm dò thị trường cùng với những chính sách chiết khấu nhằm kích cầu và giá bán duy trì ổn định. Theo đó, giá bán nhà ở tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có khả năng tăng, nhất là những sản phẩm có giá dưới 5 tỷ đồng, diện tích vừa phải sẽ được ưa chuộng trong năm 2023.
Một số chủ đầu tư có khả năng triển khai lại dự án của mình, nhất là những chủ đầu tư có nguồn tiền và khả năng tín dụng tốt sẽ mở bán dự án mới trong năm 2023. Các chủ đầu tư dự án sẽ liên kết với nhau hoặc với các ngân hàng, đơn vị tài chính đưa ra chính sách thu hút lại dòng tiền. Bên cạnh đó, môi giới bất động sản sẽ số hóa hoạt động kinh doanh. Còn khách hàng sẽ chuyển đổi từ tích trữ tiền mặt sang đầu tư bất động sản, tập trung vào các sản phẩm ở thực, duy trì danh mục đầu tư thay vì cắt lỗ.
2.2. Đối với kịch bản kỳ vọng
Ở Việt Nam, chiến dịch xử lý thanh tra sai phạm được tăng cường và quyết liệt hơn. GDP năm 2023 ở mức 5,5% và lạm phát từ 6 – 7%. Không nới thêm room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản.
Ngân hàng Nhà nước nhiều lần tăng lãi suất điều hành và đạt mức 14 – 16%/ năm. FED liên tục tăng lãi suất và mức tăng cao hơn 6%. Tiến độ thông qua Luật Đất đai dời sang 2024 và chưa có giải pháp cho điểm nghẽn pháp lý. Tâm lý nhà đầu tư hoảng loạn và bán tháo với sản phẩm thứ cấp, còn sản phẩm sơ cấp khó hấp thụ, sức hấp thụ thị trường thấp, dưới 30%.
Chủ đầu tư tập trung vào việc thanh lý hàng tồn kho và ngừng tung sản phẩm mới ra thị trường, thay vào đó là tung ra chính sách chiết khấu để thanh lý hàng tồn kho, giá bán được điều chỉnh giảm tương đối. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tập trung tái cơ cấu mô hình hoạt động và danh mục đầu tư, hợp tác với những quỹ ngoại, quy đổi trái phiếu thành bất động sản.
Còn khách hàng tập trung vào bất động sản ở thực và thanh lý sản phẩm thanh khoản kém trong ngắn hạn. Môi giới bất động sản thu hẹp hoạt động và chuyển sang mô hình cộng tác viên. Thị trường xuất hiện xu hướng sáp nhập các sản phẩm.
2.3. Kịch bản thách thức
Kinh tế Việt Nam ảnh hưởng xấu và dự báo hàng loạt doanh bất động sản phá sản, rời thị trường, cũng như thiếu hụt mạnh nguồn dự trữ ngoại hối. GDP năm 2023 đạt mức 4% và lạm phát khoảng 10%. Không nới thêm room tín dụng cho bất động sản, lãi suất cho vay tăng ở mức 17 – 20%/ năm, đầu tư công ngưng trệ và chưa có giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.
Khi thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến xấu thì chủ đầu tư sẽ cơ cấu mạnh danh mục đầu tư và duy trì hoạt động kinh doanh ở mức tối thiểu với dự án vẫn còn lượng giao dịch. Còn ngưng bán với dự án bất động sản không có giao dịch và khả năng xảy ra mất thanh khoản trên diện rộng. Trong kịch bản này, nhà đầu tư có khả năng cắt lỗ mạnh và sản phẩm sơ cấp không có giao dịch. Lực lượng môi giới BĐS tạm ngưng hoạt động, chuyển sang hoạt động ở thị trường thứ cấp, cho thuê hoặc tạm thời chuyển ngành nghề hoạt động.
4. Kịch bản nào phù hợp với thị trường BĐS 2023?
Xét theo diễn biến thực tế, kịch bản kỳ vọng đang phù hợp với thị trường BĐS 2023. Trên thế giới, cuộc xung đột giữa Nga – Ukraine đã có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn tiềm ẩn khả năng leo thang. FED đã có dấu hiệu giảm đà tăng lãi suất trong 2023. Trong khi đó, nội lực kinh tế ở Việt Nam đã bền vững hơn, cùng với sự linh hoạt của Nhà nước trong công tác điều hành là nền tảng cơ bản để thị trường BĐS 2023 giải quyết những tồn đọng và đối mặt với thách thức.
Thị trường BĐS 2023 sẽ là năm của sự tích lũy và thanh lọc để tăng trưởng khi khung pháp lý được hoàn chỉnh hơn, các bên tham gia có sự chuẩn bị, giải pháp thích ứng với tình hình mới. Bên cạnh đó, nhu cầu mua ở thực và đầu tư của khách hàng, nhà đầu tư rất đa dạng, lớn.
Với những thông tin trên đây, Rich Nguyen Academy tin rằng các bạn đã hiểu rõ hơn về những kịch bản có thể xảy ra với thị trường BĐS 2023. Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
