Cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 với dữ liệu lớn (Big data), công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI) và Blockchain… đã tạo cơ hội phát triển mạnh mẽ cho nhiều lĩnh vực và ngành nghề, trong đó có môi giới bất động sản. Vài năm trở lại đây, càng ngày càng xuất hiện nhiều đơn vị kinh doanh bất động sản đưa ra các ứng dụng trực tuyến mời gọi nhiều nhà đầu tư mua chung một căn hộ, đất nền hoặc một dự án để cùng chia sẻ lợi nhuận. Một căn hộ có giá hàng tỷ đồng được chẻ nhỏ thành hàng trăm cổ phần để nhiều người có thể cùng đầu tư với số vốn khiêm tốn. Vậy Blockchain có lợi ích gì mà thu hút được nhiều sự quan tâm đến vậy? Thật sự có phải chỉ với vài triệu đồng là có thể đầu tư bất động sản? Liệu có an toàn khi đầu tư bất động sản trên nền tảng Blockchain? Trong bài viết ngày hôm nay chúng ta sẽ cùng nhau trao đổi về câu chuyện này: ”Mua chung bất động sản ‘blockchain’ với vài triệu đồng?”
1. Có vài triệu vẫn có thể mua nhà?
Đầu tư bất động sản công nghệ blockchain là một hình thức mua chung mới được quảng cáo trong thời gian gần đây. Theo đó, công ty kinh doanh bất động sản sẽ chẻ nhỏ giá trị sản phẩm thành hàng trăm hoặc hàng ngàn cổ phần với giá trị thấp nhất có thể, chỉ khoảng 1 triệu đồng/phần. Nhà đầu tư có thể mua chung một nhà phố, căn hộ, đất nền… bằng cú nhấp chuột hoặc giao dịch đặt cọc ngay trên điện thoại.
Để tham gia mua chung, khách hàng phải đăng ký thành viên trên hệ thống sàn giao dịch trực tuyến của công ty kinh doanh bất động sản. Sau đó nạp tiền vào ví điện tử rồi quy đổi thành token để mua bất động sản. Mỗi thành viên được cấp tài khoản theo mã số blockchain để quản lý suất đầu tư.
Đáng chú ý là sổ hồng và thông tin về bất động sản được doanh nghiệp đăng tải đầy đủ trên website và ứng dụng. Khi nhà đầu tư muốn bán bất động sản sẽ thực hiện biểu quyết trực tuyến và quyết định được đưa ra theo số đông, đồng thời lợi nhuận phân bổ theo tỷ lệ suất đầu tư.
Trên một ứng dụng mua chung bất động sản khác, mỗi tài sản được chia thành 80 – 150 phần giá trị bằng nhau. Khách hàng chỉ cần bỏ ra khoảng 20 triệu đồng để mua một phần sản phẩm mình muốn đầu tư. Bên cạnh đó, người mua cũng có thể chốt lời bất cứ lúc nào qua sàn, bán cổ phần hay toàn sản phẩm.
Một số chuyên viên tư vấn đầu tư mua chung bất động sản trên ứng dụng cho biết, công nghệ này đã được xây dựng trên nền tảng smart contract (hợp đồng thông minh) với blockchain. Các giao dịch sẽ được thực hiện và ghi nhận vào hệ thống bằng hợp đồng trực tuyến. Khi hợp đồng được ghi nhận không thể sửa hoặc thay đổi nên sẽ bảo đảm tính minh bạch, công khai của giao dịch và sự toàn vẹn của thông tin.
2. Nhu cầu nhiều, cần quản lý chặt
Đại diện một tập đoàn bất động sản có trụ sở ở thành phố Hồ Chí Minh cho biết, họ đang nghiên cứu hình thức này để đáp ứng nhu cầu thật của nhiều nhà đầu tư. Trên thực tế, nền tảng công nghệ blockchain đã được nhiều ngành nghề sử dụng và thu được hiệu quả cao. Hình thức này giúp các nhà đầu tư có thể tham gia với số tiền khiêm tốn và khá thuận tiện.
Tuy nhiên, sở hữu tài sản là bất động sản ở Việt Nam có nhiều quy định pháp luật liên quan. Trong khi đó, hình thức này quá mới và cần phải có quy định chặt chẽ, cần những đơn vị uy tín đi tiên phong, đồng thời cam kết đảm bảo quyền lợi thật sự cho khách hàng.
Một số đại diện của những tập đoạn lớn về bất động sản cũng đề nghị: Để phát triển hình thức đầu tư này cần có điều kiện kèm theo như đánh giá độ tín nhiệm các dự án trước đó, xếp hạng tín nhiệm chủ đầu tư,… Dù đã có nền tảng hợp đồng thông minh nhưng cũng cần có đơn vị thứ ba giám sát tài sản đó an toàn.
Theo Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh, luật sư Nguyễn Văn Hậu cho biết, mua chung bất động sản được quy định rõ tại Điều 98 Luật Đất đai. Theo đó, mảnh đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người đó. Khi chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất chung, tặng cho ì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hay chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hình thức mua chung bất động sản trên ứng dụng công nghệ theo dạng chẻ nhỏ cổ phần vẫn chưa được pháp luật quy định cụ thể. Do đó, người mua có thể gặp nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Luật sư Hậu phân tích: “Người mua bỏ tiền thật mua 1 phần giá trị căn nhà nhưng tài sản này chưa chắc đã bán được vì vẫn thuộc quyền sở hữu chung với người khác. Quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản không phải của tập thể các nhà đầu tư mà chính là chủ doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp bán tài sản đó đi hoặc phá sản sẽ rất khó truy cứu trách nhiệm”.
Chưa kể nhà đất có sổ nhưng vẫn tiềm ẩn nguy cơ thuộc diện giải tỏa hoặc có tranh chấp. Luật sư Hậu cũng cho biết, các cơ quan quản lý cần phải giám sát và kiểm tra chặt chẽ hoạt động những công ty bán bất động sản theo hình thức này.
Vậy làm sao công nghệ blockchain có thể ứng dụng trong lĩnh vực bất động sản? Nó có thực sự đem lại lợi ích gì hay có những rủi ro ra sao đối với những nhà đầu tư bất động sản khi tham gia hay không? Và câu chuyện về Mua chung bất động sản ‘blockchain’ với vài triệu đồng có thật sự khả thi và an toàn?
Xem chi tiết video tại:
3. Chuyên gia nhận định: Mua chung bất động sản ‘blockchain’ với vài triệu đồng có thật sự khả thi và an toàn?
Về điều này, dưới góc nhìn của Rich Nguyen và các chuyên gia cố vấn tại Rich Invest chia sẻ: Nếu như bạn là một nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản thì chắc rằng CÁC VẤN ĐỀ MÀ NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN TRUYỀN THỐNG sau đây không còn là gì xa lạ!
- Thứ nhất, bất động sản không dành cho tất cả mọi người: Có rất nhiều rào cản gia nhập thị trường bất động sản. Những rào cản có thể là tài khoản ngân hàng, công dân, hệ số tín dụng, kiểm định chất lượng, tài chính và khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng.
- Thứ 2 là sự thiếu minh bạch: Sự tham nhũng và không trung thực trong kinh doanh bất động sản hoặc các vụ trốn thuế rửa tiền qua bất động sản là vô cùng lớn mỗi năm.
- Bên cạnh đó, vấn đề thứ 3 khi tham gia đầu tư bất động sản là bạn phải chi trả những loại Chi phí cao: Sẽ có vô vàn loại phí phát sinh trong quá trình mua bất động sản như phí chuyển nhượng, phí trao đổi, phí luật sư, phí môi giới, phí đầu tư…
- Vấn đề thứ 4 trên thị trường bất động sản là thiếu thanh khoản: Một số bất động sản thường khá khó bán, đặc biệt là những dự án không có nhiều lợi thế về mặt giá trị và khả năng tiếp cận những người đang có nhu cầu.
- Vấn đề thứ 5 liên quan đến tốc độ giao dịch: Giao dịch bất động sản thường diễn ra cực kỳ chậm vì phải thực hiện rất nhiều thủ tục, giấy tờ…liên quan đến pháp lý, sở hữu.
- Ngoài ra, ngành công nghiệp bất động sản cũng phải đối mặt với những khó khăn của riêng mình. Từ việc giá cả tăng vọt cho đến nguồn cung hạn chế và hệ thống hợp đồng dựa trên giấy tờ tốn rất nhiều thời gian, gây nhàm chán, thậm chí là tiêu tốn quá nhiều thời gian để xử lý.
Chính bởi những điều trên mà Sự phát triển của blockchain, công nghệ và thị trường bất động sản được dự đoán là sẽ mang đến cơ hội mới cho những nhà đầu tư.
Đầu tiên, các bạn cần phải nắm rõ khái niệm về bất động sản Blockchain là gì. Có thể hiểu đơn giản như sau: Một trong những trở ngại ngăn chúng ta mua được bất động sản đó là giá tiền. Bởi vì không phải ai cũng đủ tiền để mua 1 căn nhà phố 10 tỷ, 1 căn nhà mặt tiền 100 tỷ, một tòa nhà chung cư nhiều ngàn tỷ. Công nghệ Blockchain sẽ giúp các bạn giải quyết vấn đề này.
Người ta sẽ chia bất động sản đó ra làm nhiều phần nhỏ bằng nhau rồi token hóa nó. Việc này sẽ giúp những người ít tiền có cơ hội “sở hữu” một phần của bất động sản đắt tiền mà họ ao ước.
Lấy ví dụ, một căn nhà 100 mét vuông mặt tiền Trần Hưng Đạo, Quận 1 được định giá 100 tỷ, người ta sẽ chia nó thành 1000 đơn vị, mỗi đơn vị tương ứng với 0,1 mét vuông, có giá trị là 100 triệu đồng. Như vậy, chúng ta sẽ có 100 tỷ được chia thành 1000 phần nhỏ, nghĩa là 1000 token, mỗi token trị giá là 100 triệu đồng. Những người mua 1000 token đó là đồng sở hữu của căn nhà 100 tỷ này, tức là nhà là sở hữu chung, chứ không của riêng ai.
Tuy nhiên, Luật pháp và các quy định có công nhận quyền sở hữu bất động sản theo hướng token hay không? Hiện tại, condotel hay officetel vẫn còn chưa có hồi kết, thì ai bảo đảm quyền lợi cho những người sở hữu bất động sản theo kiểu token này?
Quay lại câu chuyện căn nhà. Vì không ai là chủ sở hữu riêng của ngôi nhà 100 tỷ nên cần phải có một bên thứ ba đứng ra làm đơn vị quản lý và làm sàn giao dịch để khách hàng mua bán token theo giao thức p2p với nhau.
Bên cạnh đó, công ty thứ ba này sẽ sử dụng căn nhà đó kinh doanh để kiếm lời như cho thuê, đầu tư kinh doanh, hoặc bán với giá 120 tỷ (lãi 20% so với giá vốn ban đầu). Với 120 tỷ này, tức là giá trị thị trường của một token đã tăng 20% lên 120 triệu/ token so với số vốn ban đầu là 100 triệu. Lúc này, họ có thể mang bán token để lấy tiền về hoặc giữ đó để tiếp tục sinh lời (hoặc lỗ, nếu giá trị căn nhà rớt xuống thấp hơn 100 tỷ).
Các bạn có thể thấy ngay một lợi ích rõ ràng của Blockchainlà: ”Chúng ta có thể đầu tư từ những số tiền nhỏ, chứ không cần phải có nhiều vốn. Với giao thức p2p, mọi người có thể đầu tư bất động sản Blockchain ở khắp mọi nơi trên thế giới. Theo đó, anh A có thể trực tiếp bán token cho chị B mà không cần phải thông qua trung gian môi giới bất động sản (tuy nhiên phải thông qua sàn giao dịch).
Bên cạnh đó, các bạn cũng phải lưu ý một điều rằng, nếu đơn vị quản lý làm tăng giá trị bất động sản thì tốt, nhưng nếu hư hỏng, cháy nhà,… làm giá tụt xuống dưới 100 tỷ, các nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ. Thêm một phần đáng lưu ý nữa là: Vì trên ứng dụng công nghệ Blockchain, người ta không sử dụng tiền VND hoặc đô la Mỹ để giao dịch trực tiếp, mà sẽ thông qua 1 đồng tiền số cụ thể có giá trị ổn định, được gọi là stable coin.
Chẳng hạn: 1 stable coin = 1 triệu VND thì để mua 1 token, anh em sẽ phải bỏ ra 100 triệu ~ 100 stable coin. Nếu ngân hàng có thể tham gia cuộc chơi này thì tốt vì họ có thể huy động tiền trong xã hội để “số hóa” lượng tiền này thành những token, nhưng việc này có vẻ hơi khó trở thành hiện thực.
Đặc biệt, việc giao dịch bằng đồng tiền số này cũng kèm theo một số rủi ro như:
- Đồng stable coin lên xuống theo giá trị thị trường nên 1 triệu/1 coin không phải là hằng số.
- Nếu sàn giao dịch, công ty quản lý bất động sản đó phá sản, không ai bảo đảm được làm thế nào anh em có thể bán token để rút vốn và khả năng mất tiền đầu tư là có.
- Ngay từ khi bắt tay xây dựng bất động sản, người ta đã có thể token hóa nó để gọi vốn. Nếu đang xây dựng giữa chừng mà ngưng thi công, token đã mua rồi nhưng bán bị mất giá hoặc bán không ai mua thì khả năng bị lỗ là có.
Nhìn chung, công nghệ Blockchain khi ứng dụng vào lĩnh vực bất động sản sẽ giúp chủ đầu tư dễ gọi vốn hơn và dễ huy động vốn bằng cách chia nhỏ sản phẩm. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản khi mình không phải là chủ sở hữu, chắc chắn ai cũng muốn được hoàn vốn, nhưng khả năng hoàn vốn vẫn còn là câu hỏi chưa có lời đáp…
Nhà đầu tư cần phải suy tính kỹ trước khi quyết định có nên tham gia Blockchain bất động sản hay không. Trên thực tế, đây chỉ là công nghệ fintech về việc huy động vốn dưới dạng hợp đồng hợp tác kinh doanh. Đáng chú ý là người góp vốn hoàn toàn không sở hữu, đứng tên bất động sản, cũng không sở hữu vốn hoặc cổ phần của công ty. Thực chất chỉ là chẻ nhỏ bất động sản thành các phần vốn góp để huy động vốn hợp tác đầu tư linh hoạt hơn.
So với hình thức huy động vốn bằng mua phần vốn góp hoặc cổ phần, bất động sản blockchain rủi ro hơn vì nó không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hoặc quyền biểu quyết về công ty như với tư cách cổ đông/ thành viên. Công nghệ blockchain đang làm nhà đầu tư dễ dãi hơn, một phần là do số vốn bỏ ra ít nên họ chưa tính toán so sánh, về lâu dài.
Theo quy định, bất động sản không được phân chia về sở hữu nên việc chia nhỏ (tách thửa) chỉ được thực hiện khi cơ quan hành chính đã phê duyệt hoặc bản án của tòa trong trường hợp tranh chấp, phân chia tài sản chung. Do đó, nhà đầu tư cần phải suy tính kỹ lưỡng trước khi mua cổ phần bất động sản được chẻ nhỏ này.
Đây là xu hướng đầu tư bất động sản mới chưa có hành lang pháp lý quy định. Quyền lợi của khách hàng còn phụ thuộc vào sự uy tín của chủ đầu tư. Nếu chủ đầu tư uy tín, đây chính là cơ hội cho nhiều nhà đầu tư có cơ hội kiếm tiền từ bất động sản mà không tốn công đi lại hoặc kiểm tra pháp lý…
Với số vốn nhỏ, các nhà đầu tư vẫn có thể kiếm lợi nhuận nếu chủ đầu tư thực hiện theo đúng cam kết. Còn những doanh nghiệp làm ăn không chân chính sẽ tự đào thải vì không thu hút được nhà đầu tư.
Nhiều nước không có mua chung bất động sản Blockchain
Ở các quốc gia như Anh, Mỹ và Canada… cũng có hình thức mua chung bất động sản và đang gia tăng. Tuy nhiên, chỉ xảy ra giữa những người thân quen, bạn bè… và vẫn theo dạng truyền thống.
Bạn nghĩ sao về hình thức đầu tư bất động sản qua blockchain trong thời gian sắp tới? Mua chung bất động sản blockchain với vài triệu đồng có thật sự là điều dễ dàng và phù hợp với tất cả mọi người? Hãy tham gia bình luận phía dưới comment cùng Rich Nguyen Academy!
————————
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
