Đề xuất tăng giá đất nông nghiệplên bằng 65–70% giá đất ở đang tạo ra nhiều tranh luận trái chiều. Trong khi một số chuyên gia cho rằng chính sách này sẽ giúp giảm chi phí chuyển đổi, tăng công bằng khi thu hồi đất và khơi thông thị trường bất động sản, thì nhiều ý kiến lại lo ngại về nguy cơ đầu cơ, méo mó quy hoạch và hiệu suất sử dụng đất không thực tế. Vậy, kiến nghị này liệu có thực sự khả thi trong bối cảnh hiện nay? Hãy cùng chuyên gia Rich Nguyen và Trần Đạt phân tích và nhận định trong The Rich Show số 81.
The Rich Show số 81: Nhận định kiến nghị tăng giá đất nông nghiệp bằng 65-70% đất ở liệu có khả thi
Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 65-70% đất ở
Ngày 27/6/2025, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã kiến nghị UBND TP.HCM điều chỉnh giá đất nông nghiệp lên bằng 65%–70% giá đất ở. Đề xuất này áp dụng cho các thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa với đất ở, nhằm phản ánh đúng giá trị thực, giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng và tăng tính công bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Theo bảng giá đất mới (Quyết định 79/2024), đất ở tại TP.HCM được định giá từ 2,3 đến 687 triệu đồng/m², trong khi đất nông nghiệp chỉ khoảng 400.000–810.000 đồng/m². Sự chênh lệch quá lớn khiến nhiều người dân gặp khó khăn khi chuyển đổi đất để ở.
Tuy nhiên, đề xuất này cũng gây nhiều tranh cãi. Bởi, nếu thiếu cơ sở pháp lý và khoa học rõ ràng, việc tăng giá quá cao có thể khiến đất nông nghiệp mất đi chức năng sản xuất, gây áp lực lên quy hoạch và làm biến dạng thị trường bất động sản.
Nhận định tính khả thi của đề xuất tăng giá đất nông nghiệp
Theo chuyên gia Trần Đạt, việc nâng giá đất nông nghiệp lên gần bằng đất ở có thể mang lại nhiều lợi ích đáng kể. Trước hết, điều này giúp giảm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo sự công bằng hơn trong bồi thường thu hồi đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ và gom đất nông nghiệp chờ quy hoạch. Khi đất nông nghiệp được định giá cao hơn, người dân sẽ có xu hướng sử dụng đất hiệu quả hơn. Ngoài ra, đề xuất này cũng phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, khi mở rộng quyền chuyển nhượng đất nông nghiệp và góp phần khơi thông thị trường bất động sản, nhất là ở khu vực đô thị hóa nhanh.
Tuy vậy, đề xuất cũng đặt ra nhiều rủi ro. Trước hết là nguy cơ đất nông nghiệp bị biến thành “đất dự bị” thay vì phục vụ sản xuất, làm sai lệch mục tiêu sử dụng đất và ảnh hưởng đến quy hoạch nông nghiệp bền vững. Thêm vào đó, giá tăng dễ tạo làn sóng đầu cơ, gây sốt đất và phá vỡ quy hoạch. Về mặt kỹ thuật, hiệu suất chuyển đổi đất cũng là một vấn đề lớn: để tạo ra 4 m² đất ở, cần thu hồi khoảng 10 m² đất nông nghiệp (do phải dành diện tích cho hạ tầng). Nếu giá đất nông nghiệp tăng lên đến 70% đất ở, thì để hòa vốn, cần chuyển đổi được ít nhất 7 m² đất ở – điều này gần như không khả thi trong thực tế. Bên cạnh đó, chi phí đền bù cũng sẽ tăng mạnh, gây áp lực lên ngân sách và làm chậm tiến độ các dự án công.
Hiện nay, chi phí chuyển đổi đất được tính theo công thức lấy chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp nhân với diện tích. Khi tăng giá đất nông nghiệp, phần chênh lệch giảm, giúp người dân tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, theo chuyên gia Rich Nguyen, không nên áp dụng cứng mức 70% cho mọi khu vực. Việc điều chỉnh cần linh hoạt theo vị trí, mục đích sử dụng và đặc thù phát triển từng nơi. Cũng cần phân biệt rõ giữa người chuyển đổi đất để ở thật sự và người đầu cơ; mỗi nhóm nên được áp dụng chính sách và mức phí riêng biệt.
Chuyên gia Rich Nguyen cũng nhấn mạnh chính quyền nên tiến hành khảo sát độc lập, tham vấn ý kiến rộng rãi trước khi ban hành chính sách chính thức. Việc điều chỉnh giá đất cần phải đảm bảo đồng bộ với quy hoạch hạ tầng, dịch vụ công, và tránh tình trạng “chạy trước” chính sách để trục lợi.
Như vậy, đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên mức 65% – 70% giá đất ở là một chính sách mang tính cải cách nhằm giải quyết các nút thắt lâu năm trong định giá và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu được triển khai hợp lý, chính sách này sẽ giúp giảm chi phí cho người dân, tăng công bằng trong bồi thường, và hạn chế tình trạng đầu cơ đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nếu áp dụng đồng loạt, không linh hoạt, và không có công cụ kiểm soát đi kèm thì nguy cơ phá vỡ chức năng đất nông nghiệp, méo mó quy hoạch và đội chi phí hạ tầng là rất cao. Để hiểu hơn về tính khả thi của đề xuất này, quý độc giả vui lòng nhấn xem thêm video The Rich Show số 81 bên trên.
>> The Rich Show số 80: Mỹ áp thuế 20% cho hàng xuất khẩu – Việt Nam chịu tác động như thế nào?
Nhấn theo dõi kênh YouTube RICH NGUYEN ngay hôm nay để không bỏ lỡ bất kỳ tập phát sóng mới nhất nào của The Rich Show!
Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn đầu tư bất động sản sinh lời cao trực tiếp từ diễn giả Rich Nguyen, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
Hotline: 1900 999979
Email: info.richnguyen@gmail.com
Website: https://richnguyen.vn/
Facebook: Rich Nguyen Academy
