Dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai sẽ mở rộng hơn các khu vực không được phép phân lô bán nền. Phân lô bán nền tại các dự án hiện nay đang để lại nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản. Do đó, Nhà nước cần cấm phân lô, bán nền để hạn chế đầu cơ và hoang hóa ở các khu đô thị. Đồng thời sẽ loại bỏ được những chủ đầu tư yếu kém về nguồn vốn, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư.
Kiến nghị phân lô bán nền ở từng khu vực
Theo HoREA, khoản 2 Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ – CP đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án phân lô bán nền phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, tại Dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án phân lô bán nền đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, điều này có nghĩa không chỉ toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh… đều không được thực hiện dự án phân lô bán nền.
“Nếu Dự thảo Nghị định được thông qua sẽ khiến Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và nhiều tỉnh thành trên cả nước không được thực hiện dự án phân lô tách thửa”, ông Châu nói.
HoREA cho rằng chỉ nên cấm phân lô bán nền tại các quận nội thành, thành phố thuộc tỉnh, các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.
“Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án phân lô bán nền phù hợp với thực tiễn của địa phương”, HoREA kiến nghị.
Còn nhớ, năm 2019, trả lời kiến nghị của cử tri về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền, Bộ Xây dựng cho biết, tại Luật Đất đai năm 2013 và Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định thống nhất về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó đã xác định rõ các điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định tổ chức, cá nhân trong nước được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo đó, đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị, pháp luật cũng đã quy định rõ các trách nhiệm cụ thể chủ đầu tư dự án phải thực hiện bao gồm việc xây dựng các công trình trong dự án theo quy hoạch được duyệt.
Phân lô bán nền tràn lan gây bất ổn?
Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Bộ Xây dựng cho biết năm 2019 có xuất hiện tình trạng giá đất nền tăng cao trong thời gian ngắn tại một số địa phương, tình trạng xuất hiện một số dự án không đủ cơ sở pháp lý được thực hiện giao dịch, mua bán.
“Tình trạng này tuy chưa ảnh hưởng lớn nhưng là nguy cơ gây bất ổn đối với thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến an ninh kinh tế và trật tự an toàn xã hội”, Bộ Xây dựng cho biết.
Trước tình hình giao dịch đất nền nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng, với trách nhiệm quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, quản lý đất đai trên địa bàn, UBND các tỉnh, thành phố có sự xuất hiện của các dự án tự phát, chưa đủ điều kiện kinh doanh đã có những biện pháp tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh các hành vi vi phạm quy định pháp luật.
Cùng với đó, các địa phương cần công khai thông tin quy hoạch, các khu vực, các dự án chưa đủ điều kiện để người dân biết tránh bị lừa đảo, ổn định thị trường đất đai, ổn định thị trường bất động sản tại các khu vực nêu trên; đồng thời cũng tăng cường thanh tra, kiểm tra, điều tra để xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
Liên quan đến tình trạng náo loạn tại thị trường bất động sản một số khu vực thời gian qua, các chuyên gia đã chỉ ra rằng cơ chế phân lô bán nền là nguyên nhân làm xuất hiện các dự án “ma”.
Do vậy, muốn thị trường phát triển ổn định, cần bỏ chính sách chia lô bán nền, khung pháp luật phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và tạo được đồng bộ giữa các luật có liên quan đến thị trường bất động sản.
Trong Dự thảo Nghị định Sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo cũng đã có hướng siết chặt hơn trong việc “phân lô bán nền”.
Cụ thể, Khoản 17 Điều 1 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, như sau: “Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê căn cứ danh mục công trình, dự án trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua, UBND cấp tỉnh phê duyệt trong đó xác định thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị”.
Thành phố trực thuộc trung ương và nhiều địa phương không được phân lô bán nền?
Như vậy, theo dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai do Bộ Tài nguyên – Môi trường soạn thảo sẽ theo hướng mở rộng các khu vực không được phép phân lô bán nền.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 quy định tương đối phù hợp và linh hoạt, vì đã giao cho UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc thực hiện dự án “phân lô bán nền” phù hợp với quy hoạch và thực tiễn của địa phương, kể cả tại các khu vực ngoài địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM).
Sau đó, dự thảo Nghị định mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” đối với “các khu vực không nằm trong địa bàn thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh”.
“Điều này có nghĩa là chẳng những toàn bộ địa bàn Hà Nội, TP.HCM, mà kể cả Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các “thành phố thuộc tỉnh và khu vực chức năng quy hoạch thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố thuộc tỉnh…” đều không được thực hiện dự án “phân lô bán nền”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
Theo ông Châu, từ thực tiễn của TP.HCM, có 12 quận nội thành, 7 quận nội thành phát triển và 5 huyện, Hiệp hội nhận thấy, về tầm nhìn lâu dài và với yêu cầu phát triển đô thị bền vững, thì “Dự thảo Nghị định” đề xuất mở rộng phạm vi các khu vực không được phép thực hiện các dự án “phân lô bán nền” là có căn cứ và cũng là định hướng cần thiết để thực hiện lộ trình đô thị hóa, thúc đẩy hoạt động đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư cao tầng, các dự án nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh theo quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
“Đi đôi với kiểm soát chặt chẽ các hoạt động “phân lô, bán nền” để sử dụng tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất nhưng cũng phải quan tâm nhu cầu phân lô bán nền tại một số khu vực của các địa phương”, ông Châu góp ý.
Do vậy, theo ông Châu, chỉ nên cấm “phân lô bán nền” tại các quận nội thành, các quận nội thành phát triển, thành phố thuộc tỉnh (thành phố thuộc thành phố), các thị trấn, các phường thuộc thị xã, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị trên địa bàn thành phố.
Còn tại các xã thuộc khu vực nông thôn các huyện ngoại thành, kể cả tại Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ thì vẫn có thể xem xét, cho phép một số dự án “phân lô bán nền” phù hợp với thực tiễn của địa phương.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
