Nhìn lại một năm 2022 đã qua, thị trường bất động sản Việt Nam giống như bản nhạc đa nhịp với chương đầu sôi động, còn chương giữa và chương sau trầm lắng. Có thể thấy rằng, những khó khăn liên tiếp ập đến với thị trường bđs trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, chúng ta nên nhìn nhận mọi thách thức dưới góc nhìn lạc quan, đặc biệt là trong thời khắc chuyển giao từ năm cũ sang năm mới. Bên cạnh đó, vào mọi năm, thời điểm Tết Nguyên đán thường là cơ hội cho các nhà đầu tư đón sóng chờ tăng giá đầu năm mới. Vậy câu chuyện này có xảy ra với năm nay hay không? Hãy cùng bàn luận cụ thể hơn trong bài viết ngày hôm nay cùng Rich Nguyen với chủ đề “Những điểm sáng nổi bật của thị trường bất động sản 2022”.
Mục lục
1. Tổng quan thị trường bất động sản 2022
Những tín hiệu khởi sắc trong dịp đầu năm 2022 là minh chứng cho sự hồi phục mạnh mẽ của thị trường sau hai năm gồng mình gánh chịu ảnh hưởng từ Covid-19. Đơn cử như trong quý 1 năm 2022, theo số liệu của Bộ Xây dựng, có 98 dự án nhà ở xã hội đang triển khai với 122.990 căn, số lượng dự án chỉ bằng khoảng 124% so với quý 4 năm 2021 và bằng khoảng 136% so với cùng kỳ năm trước; nhà ở công nhân có 18 dự án đang được triển khai với 14.348 căn, số lượng dự án bằng khoảng 128% so với quý 4 năm 2021,…
Thế nhưng, sức duy trì của các con số đẹp đã giảm dần trong ba quý còn lại. Theo thông cáo số 123/TC-BXD của Bộ Xây dựng về việc công bố thông tin về thị trường bất động sản và nhà ở quý II/2022, nguồn cung nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện, số lượng những dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42% so với cùng kỳ năm ngoái. Bước sang quý 3 và quý 4 năm 2022, các nguồn vốn gồm tín dụng, trái phiếu và cổ phiếu cho lĩnh vực bất động sản đều gặp khó khăn. Một số cá nhân, doanh nghiệp bất động sản có sai phạm trong hoạt động huy động vốn, cổ phiếu, trái phiếu đã bị xử lý, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường và niềm tin của nhà đầu tư.
Những khó khăn liên tiếp ập đến với thị trường bất động sản nhưng có lẽ vẫn trong tầm kiểm soát của chính phủ nhờ những nỗ lực từ các cấp. Bối cảnh nào cũng vậy, trong nguy luôn có cơ và trong thách thức luôn có cơ hội. Hãy cùng nhìn lại những điểm sáng nổi trội của thị trường bất động sản để có thể tìm thấy cơ hội trong thách thức.
2. Những điểm sáng nổi trội của thị trường bất động sản 2022
2.1. Câu chuyện về chính sách
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn của Rich Invest, điểm sáng nổi bật đầu tiên phải nhắc đến trong năm 2022 là câu chuyện chính sách. Nhìn lại một năm qua, có thể thấy rằng Chính phủ đã có những nỗ lực rất lớn trong việc ban hành các chính sách kịp thời để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ngày càng minh bạch hơn.
Việc ban hành ba nghị quyết gồm Nghị quyết 18-NQ/TW vào ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách, thể chế, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý, sử dụng đất và tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao; Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 16/6/2022 về nông nghiệp, nông thôn, nông dân đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045; Nghị quyết 20-NQ/TW vào ngày 16/6/2022 về tiếp tục phát triển, đổi mới, nâng cao hiệu quả kinh tế tập thể trong giai đoạn mới của Ban chấp hành TW Đảng. Đây có thể coi là ba nghị quyết “bản lề” cho thị trường bất động sản trong 20 – 30 năm tới, nhất là Nghị quyết 18.
Trong năm 2022, những vấn đề liên quan tới chính sách được điều hành tương đối nhịp nhàng. Đơn cử như những chính sách liên quan tới tiền tệ, sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,… Đây là những “bản lề” quan trọng, được đưa ra đúng lúc thị trường bất động sản và nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, trở thành chất xúc tác giúp mang lại tác động tích cực, mạnh mẽ hơn.
Còn nếu giả sử những chính sách này được ra đời trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bùng cháy, phát triển thuận lợi sẽ không thu hút được nhiều sự chú ý của người dân và lực lượng lao động trong lĩnh vực bất động sản. Lý do là vì khi đó, nhiều người đang mải mê và say trong chiến thắng nên họ sẽ giảm sự quan tâm tới những động thái điều chỉnh vĩ mô. Bên cạnh đó, nhà đầu tư sẽ có tâm lý ngại thay đổi cách thức vận hành và tư duy trong làm ăn, cũng như góc nhìn về thị trường bđs.
Thị trường bđs đã có quãng thời gian trượt dài trong hai năm Covid-19 hoành hành. Do đó, cá nhân Rich Nguyen đánh giá thời điểm đưa ra chính sách và cảnh báo về những thay đổi lớn trong năm 2022 là rất phù hợp.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2.2. Phát triển đất nông nghiệp được nhắc tới trong Nghị quyết 18-NQ/TW
Thực tế từ trước kia, có nhiều người đã thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp nhưng đó vẫn là hành động trái luật. Tuy nhiên, với Nghị quyết số 18, sau khi Luật đất đai sửa đổi được thực thi (dự kiến vào đầu năm 2024), nhà đầu tư có thể khai thác đất đai, nhất là đất nông nghiệp dưới góc độ thích hợp với thực tế hơn và hoàn toàn hợp lệ (tất nhiên tùy thuộc vào nội dung Luật đất đai sắp tới). Đây là hướng đi “mở” có tiềm năng lớn mà các nhà kinh doanh, đầu tư bất động sản nên chú ý.
Trong những năm tới, nhất là trong năm 2023 sẽ có sự “chuyển mình” về xu hướng đầu tư trên thị trường khi càng ngày càng có nhiều người để mắt đến bất động sản nông nghiệp một cách thực chất (có nghĩa là đầu tư làm nông nghiệp). Nên nhớ một điều rằng, tỷ phú Bill Gates hiện đang là chủ sở hữu tư nhân lớn nhất về đất nông nghiệp ở Mỹ khi nắm giữ khoảng 270.000 mẫu Anh (109.265ha).
Đặc biệt, đây sẽ là xu hướng đầu tư bất động sản đi kèm hành động, nghĩa là nhà đầu tư không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển thông qua việc khai thác, vận hành cho khu đất sinh lời. Trước mắt, quy mô của xu hướng này có thể không lớn nhưng lại là kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, sẽ càng ngày càng có nhiều người tham gia.
Bên cạnh đó, đầu tư bài bản, có định hướng và mục tiêu rõ ràng sẽ đem lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất đai để phân lô, bán nền. Một thực trạng đáng buồn là nhiều bất động sản nói chung và bất động sản nông nghiệp nói riêng bị phân lô bừa bãi đã mang lại cảm giác sốt ảo, tưởng chừng để phục vụ cho nhu cầu ở thực của người dân nhưng cuối cùng lại không có người ở. Hệ quả là nhiều khu đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được gom lại với nhau thành thửa lớn để canh tác hoặc khai thác những dịch vụ tổng hợp.
Vì vậy, hướng đi mới trong năm 2023 và thậm chí có thể phát triển trong vòng 5 – 10 năm tiếp theo. Với cách đầu tư kèm theo mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa bất động sản vào vận hành, khai thác, kinh doanh và “hạt sạn” đầu cơ sẽ dần bị lấn át.
Tuy nhiên, ngoài những “điểm sáng” vẫn tồn tại những “điểm mờ” gây ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản trong năm vừa qua. Về cơ bản, trong giai đoạn nửa cuối năm 2022, tâm lý của nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng bối rối, hoang mang, băn khoăn. Đây là hệ quả tất yếu của nạn đầu cơ và xu hướng đổ xô đầu tư bất động sản theo đám đông mà không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng đã diễn ra từ nhiều năm nay.
Trong năm 2022, những vấn đề liên quan tới lãi suất tăng cao, ngân hàng hạn chế cho vay, thị trường trái phiếu gặp khó khăn, doanh nghiệp bất động sản phải bán tháo tài sản,… đã gây ra ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bđs. Mặc dù những tiêu cực này chỉ xảy ra với một số doanh nghiệp bđs ở một số vùng nhưng đã lan rộng, khiến niềm tin của các nhà đầu tư bị vơi đi. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đi xuống cũng khiến nhiều lao động làm việc trong lĩnh vực bđs như môi giới địa ốc, nhân viên công ty định giá bđs rơi vào cảnh không có việc làm trong ba tháng cuối năm.
Thế nhưng, ở góc độ nào đó, những tiêu cực này chính là yếu tố tích cực. Những khó khăn của hiện tại có thể được coi là cơ hội giúp thị trường bất động sản chuyển mình để trở nên thực chất hơn, khoa học hơn, logic hơn và phát triển lành mạnh hơn.
Nếu tất cả đất đai chỉ được đầu tư bằng việc mua rồi để nằm in chờ tăng giá sẽ rất nguy hiểm vì mỗi khi thị trường bất động sản biến động, nhà đầu tư đều sẽ khó tránh khỏi rủi ro. Vì vậy, sau khi vấp ngã, nhà đầu tư phải tỉnh táo hơn để đưa ra nhìn nhận và đánh giá. Nếu như ngay từ đầu, ngoài việc mua bất động sản, nhà đầu tư cũng dành thêm nguồn lực và công sức để dòng tiền sinh lời đều đặn trên chính sản phẩm địa ốc đó thì ít ra đây vẫn là hoạt động đem lại hy vọng, là điểm sáng trong đầu tư bất động sản.
Còn về câu chuyện Thời điểm Tết nguyên đán mọi năm thường là cơ hội cho các nhà đầu tư đón sóng chờ tăng giá vào đầu năm mới. Vậy câu chuyện này có xảy ra với năm 2023 không? Chắc chắn là Không vì thanh khoản sẽ chỉ xuất hiện ở những sản phẩm được mua để sử dụng và phục vụ cho nhu cầu thực của người dân.
Hiện nay, cơ cấu sản phẩm trên thị trường bất động sản được chia ra thành hai loại là mua để sử dụng và mua để đầu cơ. Trong đó, tỷ lệ mua bất động sản để đầu cơ chiếm từ 80 – 90% và trong bối cảnh khó khăn giống như hiện nay, những sản phẩm địa ốc này rất ít giao dịch.
Chỉ những sản phẩm mua để sử dụng mới có thể chốt được giao dịch nhưng giá bán sẽ có xu hướng giảm. Trong đó, những bất động sản có yếu tố dùng càng cao thì mức độ giảm của giá bán càng ít, thậm chí có trường hợp còn có thể tăng nhẹ. Đơn cử như nhà phố trong nội đô, nhà liền kề với nhiều công năng sử dụng thì hiện nay không chỉ không giảm mà nhiều nơi còn nhích đôi chút.
Vì vậy, sẽ không còn xuất hiện câu chuyện tấp nập người tranh thủ đi “săn” địa ốc nữa. Lý do là vì lúc này, dòng tiền của cá nhân và tổ chức đều đang gặp khó.
Các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ càng và lựa chọn những quỹ đất là vùng tập trung dân cư bảo đảm 3 yếu tố cục bộ địa phương. Hoặc những nhà đầu tư theo trường phái giá trị có thể chọn những khu vực có chất đất tốt, khí hậu và thổ nhưỡng thích hợp với sản phẩm mang lại dòng tiền tốt. Đồng thời, nhà đầu tư cần phải có năng lực phân tích và phát hiện giá trị để kết hợp trong mô hình nông nghiệp những dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Nếu biết đầu tư và tìm được địa điểm phù hợp, lượng tiền thu được từ dịch vụ còn lớn hơn nhiều lần so với lượng tiền từ nông nghiệp.
Bất động sản nông nghiệp đa dụng sẽ là sự lựa chọn sáng giá khi vừa có thể khai thác nông nghiệp, nghỉ dưỡng, du lịch hoặc các dịch vụ chuyên đề khác như luyện tập yoga, chữa lành, trại nghiên cứu sáng tác, khí công,… Khi đó, dòng tiền hoàn tiền có thể gấp 2 lần, thậm chí là gấp 3 lần.
Diện tích đất nông nghiệp ở Việt Nam rất lớn nhưng chỉ có 0,01% trong đó được xem là đất nông nghiệp đa dụng. Và trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng chỉ có 0,015 diện tích đất được chiếm điểm 7 trở lên trong thang điểm 10, có nghĩa là những quỹ đất đặc biệt chất lượng và quý hiếm.
Vì vậy, nếu nhà đầu tư “săn” được những mảnh đất 0,015 của 0,01 thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt. Đương nhiên là phải đi kèm với những năng lực toàn diện và cụ thể để khai thác, kinh doanh thay vì để bất động sản “nằm im” một chỗ.
Hãy luôn nhớ rằng:
KHỞI NGHIỆP KHÔNG KHÓ, TINH THẦN KHỞI NGHIỆP MỚI KHÓ
Thời nay cơ hội nhiều vô kể, công thức để đi cũng luôn sẵn sàng nhưng thứ khó nhất là ước mơ và ý chí. Trước mắt bạn là chông gai, là khó khăn bộn bề. Ở đâu có ý chí ở đó sẽ có con đường. Khi khát vọng đủ lớn bạn sẽ tìm ra được lối đi. Thành công của mỗi người bao giờ cũng bắt đầu từ khát vọng bên trong họ. Thiếu khát vọng hay dễ hài lòng với một vài đồng lẻ là tâm lý chung của đám đông.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
