Đất thổ cư là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà cửa và từ lâu mua đất xây nhà luôn được xem là việc lớn trong đời người. Nếu đang đứng trước quyết định này, các bạn hãy tham khảo bài viết dưới đây để hiểu thêm thông tin về đất thổ cư.
Mục lục
1. Hiểu đúng đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là cụm từ được nhắc đến rất nhiều nhưng bản chất nó là gì thì không phải ai cũng nắm rõ. Trên thực tế, việc tìm hiểu khái niệm và những đặc trưng liên quan đến loại đất này sẽ giúp chủ đầu tư sử dụng đúng, cũng như khai thác tối đa nguồn lợi nhuận.
Hiểu nôm na, đất thổ cư là đất ở bình thường. Theo Luật đất đai 2013, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được Nhà nước công nhận thông qua sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể là chủ đất thổ cư có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sống,… Nhìn chung, đất thổ cư là loại đất được cấp phép để ở hoặc xây nhà phục vụ cho mục đích này.
2. Phân loại đất thổ cư
Đất thổ cư được chia thành 2 loại chính như sau:
2.1. Đất thổ cư đô thị (ODT)
Đất ODT còn được biết đến với tên gọi khác là đất thổ cư đô thị. Loại đất này mang đầy đủ các đặc điểm của đất thổ cư thông thường nhưng sẽ phụ thuộc vào phạm vi các thị trấn, thị xã, phường, quận, thành phố, thậm chí là khu dân cư quy hoạch của khu đô thị mới. Loại đất này được áp dụng một số chính sách khác so với đất thổ cư nông thôn ONT như thuế, giấy phép xây dựng,…
Hiện nay, đất ODT được quản lý bởi xã và các cấp tương đương. Chủ sở hữu có quyền xây nhà ở và những công trình phục vụ đời sống khác phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị ở trên mảnh đất của mình.
2.2. Đất thổ cư nông thôn (ONT)
Đất ONT vẫn là đất thổ cư nhưng thuộc địa giới hành chính là nông thôn và được quản lý bởi xã. Với những khu đô thị đang được quy hoạch lên thành phố, đất thổ cư đó sẽ không được coi là ONT. Nó sẽ được áp dụng chính sách thu thuế và quy hoạch riêng. Trong đó, đất ONT thường được ưu tiên cấp phép xây dựng ao và vườn để phục vụ cho sự phát triển chung của địa phương đó.
3. Sự khác nhau giữa đất thổ cư và đất thổ canh
Đất thổ canh và đất thổ cư là 2 loại đất hoàn toàn khác nhau, cần phải phân biệt rõ ràng trước khi quyết định xuống tiền mua đất. Theo điều 13 Luật đất đai 2013, đất thổ cư là đất phi nông nghiệp còn đất thổ canh là đất nông nghiệp. Cụ thể như sau:
- Đất thổ cư là loại đất chuyên sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu đời sống dân sinh như nhà ở và các công trình phụ trợ cho nhà ở,…
- Đất thổ canh là đất sử dụng để sản xuất hoặc nuôi trồng thuộc lĩnh vực nông nghiệp. Đất thổ canh có thể phục vụ cho một số mục đích đặc thù như khai thác muối hoặc nuôi thủy hải sản,…
4. Cách phân biệt đất thổ cư là đất chưa lên thổ cư
Đất chưa lên thổ cư còn được biết đến với những tên gọi khác như đất thổ vườn hoặc đất vườn. Khi chuẩn bị mua loại đất này, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ xem lô đất đó đã lên thổ cư hay chưa. Bởi vì đất chưa lên thổ cư sẽ không được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu ở khác. Do đó, chủ sở hữu chỉ được phép xây dựng và cải tạo thành ao hay khu vực chăn nuôi gia súc.
Để có thể chuyển đổi mảnh đất này thành thổ cư, chủ sở hữu phải hoàn thành quy trình chuyển đổi theo đúng quy định của pháp luật. Khi đã chính thức lên đất thổ cư, chủ sở hữu có quyền xây dựng nhà ở hoặc tiếp tục triển khai mô hình vườn ao chuồng tùy theo mục đích sử dụng của mình.
5. Một số quy định và thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất thổ cư
Ngoài việc tìm hiểu đất thổ cư là gì, việc nắm rõ các quy định hiện hành về loại bất động sản này và những chính sách liên quan cũng được rất nhiều người quan tâm.
5.1. Đất thổ cư có sổ đỏ hay không?
Sự thật là có rất nhiều người nhầm lẫn về sổ đỏ hoặc sổ hồng. Lý do là bởi trước đây, pháp luật có quản lý những quyền liên quan tới đất đai theo 2 loại sổ này. Sổ đỏ được sử dụng để chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản đi kèm với mảnh đất đó. Còn sổ hồng để chứng nhận quyền sở hữu nhà. Tuy nhiên, Luật đất đai đã được sửa đổi và gộp chung những mục trên vào 1 sổ được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó bổ sung thêm những nội dung như sau:
- Quyền sử dụng với mảnh đất đó (có sơ đồ mảnh đất đi kèm)
- Quyền sở hữu bđs thuộc mảnh đất.
- Quyền sử dụng đất và sở hữu bđs đi kèm với đất.
Như vậy, dù đất thổ cư đã có nhà hoặc các công trình đi kèm khác đều sẽ được cấp sổ đỏ hay còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, UBND các cấp và Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm, quyền hạn cấp giấy tờ này cho người dân.
5.2. Đất thổ cư có xây dựng nhà được không?
Về cơ bản, đất thổ cư là đất để người dân xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu ở nói chung. Thế nhưng, đã có rất nhiều trường hợp chủ sở hữu không rõ đất của mình thuộc loại nào và cố tình xây nhà. Kết quả là họ bị phạt hoặc thu hồi đất theo Điều số 64 Luật đất đai. Để tránh gặp phải tình trạng này, chủ sở hữu nên kiểm tra lại giấy tờ đất của mình để chắc chắn có quyền xây nhà ở.
Cụ thể, chủ sở hữu cần kiểm tra phần “Mục đích sử dụng” ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu ghi là “đất ở”, các bạn hoàn toàn có quyền xây nhà và những công trình phụ trợ khác. Nhà ở được xây trên đúng phạm vi mảnh đất sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn và được luật pháp công nhận, bảo vệ. Chính quyền sẽ cho phép bạn xây dựng nhà ở nếu đất đó đúng là đất ở.
5.3. Đất thổ cư phải đóng bao nhiêu tiền thuế?
Các loại đất hiện nay đều phải thực hiện đúng và đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước, bao gồm đất thổ cư. Thuế sẽ được cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa vào mục đích sử dụng mảnh đất. Nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn sẽ phải thực hiện thêm nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo đúng quy định hiện hành. Theo đó, công thức chung cho thuế của một mảnh đất/ năm sẽ được tính như sau:
Thuế = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất
5.4. Đất thổ cư có sử dụng cho mục đích kinh doanh được không?
Hiện nay, trong Luật hoặc các nghị định được Chính phủ ban hành chưa có mục nào quy định xử phạt với việc chủ sở hữu sử dụng đất thổ cư để kinh doanh. Tuy nhiên, để được kinh doanh hợp pháp, bạn cần phải làm hồ sơ đăng ký biến động đất đai lên cơ quan có thẩm quyền của khu vực.
5.5. Các bước chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư
Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư, chủ sở hữu phải kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương. Nếu lô đất thuộc khu vực có thể chuyển đổi mục đích sử dụng, các bạn có thể làm theo những bước sau đây:
- Bước 1: Chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành. Bộ hồ sơ thường gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu và đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân. Để xin hướng dẫn thêm, bạn hãy liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương.
- Bước 2: Nộp hồ sơ ở Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương. Lưu ý một điều rằng, cán bộ ở phòng này có thể liên hệ lại trong vòng 3 ngày làm việc nếu hồ sơ của các bạn bị thiếu.
- Bước 3: Nộp phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhận kết quả. Số tiền cần phải nộp sẽ được cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường thông báo. Các bạn sẽ nộp phí ở cơ quan thuế địa phương và giữ lại hóa đơn để xuất trình khi cần. Hồ sơ chuyển đổi đất sẽ được giải quyết không quá 25 ngày với vùng sâu, vùng xa hoặc 15 ngày với các địa bàn khác.
Trong quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, cụ thể là đất trồng cây lâu năm lên thổ cư, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành xác minh thực địa. Bạn nên phối hợp với họ để quá trình thẩm tra này diễn ra thuận lợi và suôn sẻ. Hơn nữa, khoản phí cần nộp cho chi cục thuế thường được tính theo công thức sau:
Tiền sử dụng đất cần phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
5.6. Chuyển đổi đất vườn trên cùng thửa đất có nhà ở sang thổ cư
Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn trên cùng thửa đất có nhà ở sang thổ cư cũng tương tự như với đất có cây trồng lâu năm. Tuy nhiên, khoản phí phụ thu khi chuyển đổi loại đất này được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất cần nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở x 50%.
Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan tới quy trình chuyển đổi đất, các bạn hãy liên hệ với Phòng Tài nguyên và Môi trường địa phương để được tư vấn và hỗ trợ chi tiết.
6. Kinh nghiệm mua đất thổ cư để hạn chế rủi ro
6.1. Tìm hiểu kỹ lưỡng thông tin khu đất
Việc tìm hiểu kỹ lưỡng về mảnh đất trước khi mua sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi cho bản thân khi mua bán, sử dụng và để bảo đảm sự tiện lợi. Với vấn đề kiểm tra, bạn phải xác định xem lô đất có thuộc dự án giải tỏa hoặc quy hoạch nào không. Bạn có thể liên hệ với chủ sở hữu đất và cơ quan quản lý hồ sơ địa chính tại địa phương để được làm rõ điểm này. Kế tiếp, bạn nên xem xét các tiện ích đi kèm như khu dân cư có vân minh không, giao thông có thuận tiện không, các tiện ích xã hội như trường học, bệnh viện có gần không,…
6.2. Xác nhận mảnh đất đó có sổ đỏ không?
Đây là vấn đề quan trọng mà các bạn cần phải lưu ý khi mua đất thổ cư. Lưu ý là chỉ thực hiện giao dịch mua bán nếu thửa đất có đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất đai hợp lý, tránh mua nếu đất không có sổ đỏ, đang đợi cấp sổ đỏ hoặc sổ đỏ không chính chủ,… Bởi vì phần lớn đây là những trường hợp lừa đảo tiền cọc hoặc mua đất, dẫn đến những tranh chấp đất đai không đáng có về sau.
Một trường hợp khác tương đối phổ biến nên tránh là người bán nói rằng họ tách một nửa mảnh đất ra bán và mong bạn chờ tách sổ xong. Trước đó, họ sẽ tiến hành viết tay giấy mua bán đất cho bạn. Lúc này, Pháp luật hoàn toàn không công nhận bạn là chủ đất và nếu có tranh chấp xảy ra, bạn chắc chắn sẽ là người chịu thiệt.
6.3. Tìm hiểu địa chất của mảnh đất đó
Đây là 1 trong những yếu tố ảnh hưởng lâu dài tới ngôi nhà của bạn về sau. Tốt nhất, mọi người nên tránh mua nhà ở khu vực ao, hồ đã bị lấp vì đất nền tại đấy rất yếu. Điều này sẽ khiến quá trình đào móng, xây dựng nhà sau này gặp khó khăn hoặc khiến bạn phải tốn kém chi phí để gia cố nền nhà. Do đó, bạn cần phải tìm hiểu rõ nền địa chất của mảnh đất để bảo đảm việc xây nhà về sau được thuận lợi.
6.4. Tìm hiểu yếu tố môi trường
Các bạn có thể mua đất theo hướng hợp mệnh hoặc hướng đón gió và tránh nắng như Nam hoặc Đông Nam. Bên cạnh đó, mọi người cũng nên tránh mua đất ở khu vực từng là bãi rác, nhà tù hoặc nghĩa trang. Đặc biệt lưu ý xem mảnh đất có nằm trên hệ thống thoát nước không. Việc nhà hay đất đai có liên quan tới một trong những dạng công trình này thường gây bất lợi lớn với chủ nhà.
Với những thông tin trên đây, Rich Nguyen Academy tin rằng các bạn đã hiểu rõ những kiến thức liên quan đến đất thổ cư. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp ích phần nào cho nhà đầu tư trước khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản.
Nếu muốn tìm hiểu thêm kiến thức đầu tư bất động sản cùng diễn giả Rich Nguyen, mọi người hãy truy cập vào link https://bdsthucchien.richnguyen.vn/. Hoặc liên hệ theo số hotline 1900 9999 79 để biết thêm thông tin chi tiết!
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
