Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quá trình phức tạp và quan trọng trong lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần nắm rõ các thủ tục trước khi thực hiện giao dịch để đảm bảo quá trình này diễn ra một cách hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan. Dưới đây là bài viết chi tiết về thủ tục và các bước thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Rich Nguyen xin gửi tới bạn đọc.
Mục lục
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 3, Điều 188, Luật Đất Đai 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:
– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Vẫn còn thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị biên để đảm bảo thi hành án;
– Việc chuyển nhượng cần phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được tiến hành theo 4 bước cơ bản dưới đây:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng rõ ràng và minh bạch. Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng cần phải có đầy đủ giấy tờ cần thiết, đã mang đi công chứng tại các tổ chức công chứng hoặc Ủy ban nhân dan cấp xã (nơi có đất được chuyển nhượng).
Theo quy định tại khoản 1, Điều 66 của Luật công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ phải đóng phí công chứng. Các bên sẽ tự thỏa thuận với nhau để thống nhất bên nào sẽ thực hiện đóng khoản phí này.
Để việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, nhanh chóng, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ gồm:
– Dự thảo hợp đồng;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
– Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/giấy xác nhận độc thân);
– Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Bước 2: Nộp hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền
Sau khi đã hoàn tất công chứng hợp đồng quyền sử dụng đất, hai bên chuyển nhượng cần tiến hành đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở đúng nơi có đất cần tiến hành chuyển nhượng. Các trường hợp không tiến hành đăng ký biến động đất đai, dù vô tình hay cố ý, sẽ bị phạt từ 1 – 10 triệu đồng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Theo đúng quy trình, sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và xử lý sang tên chuyển nhượng. Thời hạn xử lý sẽ trong khoảng 10 ngày làm việc (không tính ngày các ngày nghỉ được nhà nước quy định). Bên cạnh đó, dựa vào hồ sơ các bên chuyển nhượng đã nộp, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Lưu ý rằng, các trường hợp chỉ chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ. Bên cạnh đó, nếu vẫn còn phân vân về hồ sơ thì bạn có thể kiểm tra và chuẩn bị hồ sơ chuyển nhượng đất với đầy đủ các giấy tờ dưới đây:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực);
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực);
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng);
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực);
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính);
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính);
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính);
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính);
– Tờ khai đăng ký thuế;
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính) .
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Thực hiện nghĩa vụ tài chính là trách phải có của chủ sở hữu đất. Vì thế sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế với người sở hữu đất. Các loại thuế chủ sở hữu đất cần phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ
Theo quy định pháp luật hiện hành, nghĩa vụ thực hiện lệ phí trước bạ sẽ thuộc về bên mua. Công thức tính lệ phí trước bạ hiện được áp dụng như sau:
– Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)
– Tiền nộp nhà = (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)
Với công thức trên, diện tích đất tính bằng m; giá đất theo bảng giá; lệ phí = 0.5%.
Lưu ý rằng, nếu thuộc một trong những trường hợp dưới đây, bên mua sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ:
– Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ;
– Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù;
– Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là khoản phí mà bên bán sẽ có trách nhiệm phải nộp. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân có thể áp dụng theo 1 trong 2 cách sau:
– Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá mua – giá bán)
– Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Lưu ý rằng, thuế thu nhập cá nhân sẽ bằng 2% giá trị chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng). Bên cạnh đó, bên bán sẽ không cần nộp thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc những trường hợp dưới đây:
– Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
– Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội , bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Tóm lại, để thành công trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên bán và mua cần tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật đang có hiệu lực thi hành. Bên cạnh đó, nếu muốn tìm hiểu thêm về đầu tư bất động sản, bạn có thể nhận tài liệu miễn phí tại đây. Mọi thắc mắc hoặc muốn nhận tư vấn trực tiếp của chuyên gia, diễn giả Rich Nguyen về đầu tư bất động sản, quý khách hàng vui lòng liên hệ:
RICH NGUYEN ACADEMY
-
- Địa chỉ: Tòa C5 D’capitale, số 119 Trần Duy Hưng, Cầu Giấy, Hà Nội
- Hotline: 1900 999979
- Email: info.richnguyen@gmail.com
- Website: https://richnguyen.vn/
- Facebook: Rich Nguyen Academy
ĐỪNG BỎ LỠ
