Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc phần lớn vào quan hệ cung – cầu ở trên thị trường. Giá bất động sản thường bị đẩy cao lên khi cầu lớn hơn cung. Trái lại, khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá bất động sản còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác. Do đó, trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ giúp các nhà đầu tư nắm rõ những nhân tố tác động ảnh hưởng tới giá đất nói riêng và bất động sản nói chung.
Mục lục
1. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào yếu tố pháp lý
Pháp lý là yếu tố đặc biệt quan trọng ảnh hưởng tới giá trị đất và giao dịch mua bán bất động sản. Khi pháp lý minh bạch và rõ ràng, giao dịch mua bán đất sẽ diễn ra thuận lợi, tính thanh khoản cũng cao hơn.
- Tình trạng pháp lý của đất đai: Sổ đỏ, sổ hồng; giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế (nếu trên lô đất có công trình xây dựng) của lô đất sẽ giúp tài sản dễ dàng thanh khoản, hoạt động mua bán bất động sản cũng minh bạch, rõ ràng,…
- Quy định về công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Những hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn liền với đất: thế chấp đất đai, tình trạng cho thuê, tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung.
2. Giá đất phụ thuộc vào yếu tố tự nhiên
Những yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất bao gồm diện tích, vị trí, đặc điểm, hình thức, thiên nhiên và môi trường. Cụ thể như sau:
2.1. Vị trí của khu đất
Vị trí của lô đất là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của nó. Nếu vị trí đẹp, thuận lợi, gần với nhiều tiện ích xã hội, giá trị sẽ càng cao và ngược lại. Theo đó:
- Vị trí đẹp thuận lợi là nằm ngay trung tâm khu vực hoặc đô thị, nơi tập trung đông dân cư và gần nhiều cụm công nghiệp, khu công nghiệp, trung tâm thương mại sẽ có giá cao hơn những tài sản cùng loại nhưng nằm ở vùng ven trung tâm.
- Vị trí đẹp tuyệt đối là nằm ở các ngã 3 hoặc ngã 4 đường giao thông, trên trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những tài sản nằm ở vị trí khác như môi trường kinh doanh kém, ngõ nhỏ, dân cư thưa thớt.
2.2. Kích thước và diện tích của khu đất
Kích thước và diện tích khu đất là những yếu tố tối ưu trong mục đích sử dụng, cũng như thỏa mãn nhu cầu của đại đa số người mua. Những khu đất có kích thước vuông vức và diện tích phù hợp với nhu cầu của người mua, mặt tiền lớn thường được định giá cao. Trong hoạt động giao dịch đất đai ở những đô thị lớn và khu vực đông dân cư, những lô đất có diện tích nhỏ dễ thanh khoản hơn thường có giá bán tốt hơn so với diện tích lớn.
2.3. Địa hình của khu đất
Địa hình khu đất nằm ở chỗ cao hay thấp so với những khu đất lân cận sẽ ảnh hưởng đến giá bất động sản. Ở những khu vực thấp và vùng trũng thường bị ngập nước vào mùa mưa hoặc khu vực ven biển hay bị thủy triều, giá bất động sản sẽ thấp.
2.4. Hình thức của bất động sản
Với bất động sản nhà ở hoặc công trình xây dựng, nếu cả hai đều có giá trị như nhau thì khu đất nào có hình thức và kiến trúc hợp với văn hóa, thị hiếu từng khu vực sẽ có giá trị cao hơn. Bởi vì ở mỗi địa phương, khu vực sẽ có hình thức bất động sản khác nhau.
2.5. Đặc điểm ở trên mặt đất và trong lòng đất
Với từng mục đích sử dụng, yếu tố đặc điểm mặt đất và lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá. Chẳng hạn như nếu mua đất để sản xuất nông nghiệp, chất lượng đất cần phải tốt nhưng nếu mua đất để kinh doanh hoặc ở, bạn không cần phải quan tâm tới chất lượng đất.
2.6. Tình trạng môi trường của khu đất
Môi trường yên tĩnh hay ồn ào, trong lành hay ô nhiễm sẽ ảnh hưởng lớn tới giá trị bất động sản, đặc biệt là các khách sạn, khu nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, ở thành phố bụi bặm hay biển đảo, giá bất động sản sẽ có sự thay đổi rất lớn nên môi trường quyết định rất nhiều đến giá đất.
2.7. Thuận lợi và rủi ro từ thiên nhiên
Những vùng có nguy cơ gặp sự cố về thiên tai thì giá trị sẽ thấp hơn so với những vùng an toàn về thiên nhiên.
3. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào yếu tố kinh tế
3.1. Bất động sản có thể đem lại thu nhập cao
Điều này có nghĩa là mức thu nhập giá trị bất động sản mang đến ảnh hưởng tới giá trị bất động sản đó. Nếu thu nhập từ bất động sản cao tức là giá trị chuyển nhượng của nó sẽ tăng cao theo. Tuy nhiên, việc mua được một mảnh tốt và bán với giá tốt, rồi người tiếp theo bán lại với mức giá tốt hơn thì giá trị của lô đất càng tăng cao.
3.2. Các sự kiện kinh tế
Với việc tham gia vào nhiều hiệp điện thương mại tự do như WHO, EVFTA, CPTPP,… và thu hút doanh nghiệp FDP ngày một mạnh mẽ khiến giá bất động sản ở Việt Nam tăng cao.
3.3. Thị trường kinh tế
Sự tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá bất động sản. Nếu đầu tư bất động sản, bạn cần phải quan tâm đến tin tức và nhu cầu của thị trường để có thể đoán được giá đất tăng hay giảm.
4. Giá đất phụ thuộc vào yếu tố thị trường
4.1. Tính hữu dụng của bất động sản
Tính hữu dụng của bất động sản có nghĩa là giá trị khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong tài sản. Nó cho các bạn biết được sự thỏa mãn của người sử dụng ở mức độ nào.
4.2. Nhu cầu về bất động sản ở trên thị trường
Điều này có nghĩa là giá trị cung cầu cân bằng hoặc chênh lệch sẽ định giá được nhà đất đó tăng hay giảm theo nhu cầu của thị trường. Nếu nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư tăng cao, giá đất nền sẽ giảm xuống và trái lại.
Cung không thể điều chỉnh theo không gian và chủng loại hoặc chất lượng đất đai nên có thể dẫn tới mất cân bằng cung cầu một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất đai. Tuy nhiên, sự thay đổi về cung của loại đất đai này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Vì vậy, cung ở phân khúc thị trường này có thể tăng lên vì chuyển dịch cung từ phân khúc thị trường khác.
Cầu xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của 3 điều kiện:
- Có sự xuất hiện của nhu cầu đầu tư hoặc tiêu dùng.
- Có các nguồn tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho những nhu cầu này.
- Có sự hoạt động của thị trường để khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thật sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Thị trường bất động sản là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán trở thành cầu thực sự và được thỏa mãn. Trên thực tế, cầu xuất hiện dựa trên cơ sở có sự hội tụ của 3 điều kiện:
- Có sự xuất hiện của nhu cầu đầu tư hoặc tiêu dùng
- Có những nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này
- Có sự hoạt động của thị trường bất động sản để khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung và nhu cầu thật sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường
Thị trường bất động sản là môi trường để nhu cầu có thể thanh toán trở thành cầu thực sự và được thỏa mãn. Những loại cầu khác nhau về bất động sản là:
- Cầu về bất động sản cho sản xuất nông nghiệp: Xã hội ngày càng phát triển, cầu về bất động sản cho sản xuất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối so với những lĩnh vực khác.
- Cầu về bất động sản cho giao thông, công nghiệp và các công trình công cộng: Cầu về bất động sản làm địa bàn phát triển các hoạt động giao thông, công nghiệp và công trình công cộng được đáp ứng bằng chương trình của chính phủ.
- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng những công trình dân sinh khác. Cầu về nhà ở thường kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở và những công trình phục vụ hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ,… Cầu về nhà ở và đất ở xuất hiện rộng rãi, sôi động nhất trên thị trường bất động sản. Nó gồm cầu về đất đai và nhà ở cho dân cư, nhà làm việc của công ty, trung tâm thương mại, trung tâm vui chơi giải trí, thể thao,…
Cầu về bất động sản chịu tác động của các yếu tố như nhu cầu phát triển, sự tăng trưởng dân số, thay đổi tính chất, mục đích sử dụng đất đai, thay đổi thu nhập, việc làm, quá trình đô thị hóa và chính sách của Nhà nước. Đất đai là tài nguyên quốc gia rất quý giá và là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của lâm nghiệp, nông nghiệp. Đồng thời là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta phải tốn rất nhiều công sức và xương máu mới khai thác, cải tạo, bảo vệ được vốn đất giống như ngày nay. Nhìn nhận được vai trò quan trọng của đất đai với đời sống kinh tế – xã hội, chúng ta phải có biện pháp khai thác hợp lý và giữ gìn vẻ đẹp sinh thái hoàn chỉnh của đất.
5. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào các yếu tố bên ngoài
5.1. Yếu tố chính trị
Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể ảnh hưởng tới hoạt động của thị trường bất động sản:
- Các chính sách ảnh hưởng gián tiếp như sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản và làm giá bất động sản tăng.
- Các chính sách ảnh hưởng trực tiếp như cho phép những người không có hộ khẩu ở thành phố được mua nhà ở thành phố, cho phép Việt kiều mua bất động sản ở Việt Nam, chính sách tài chính áp dụng với những người được Nhà nước giao đất, chính sách tín dụng với hoạt động đầu tư bất động sản, chính sách thuế của Nhà nước với bất động sản.
5.2. Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô
Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô gồm:
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như hệ thống cấp thoát nước, điện, thông tin liên lạc, đường,…)
- Mức độ tăng trưởng GDP mỗi năm của vùng
- Thu nhập bình quân mỗi năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm trung bình, cao hoặc thấp) so với những vùng khác.
- Số lượng các lô và thửa đất trống trong vùng
- Mức giá bình quân các loại đất ở trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất; mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường tín dụng, thị trường chứng khoán trong vùng
6. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào yếu tố xã hội
- Mật độ dân số: Một khu vực có mật độ dân số bất ngờ tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học, giá trị bất động sản ở đó sẽ tăng lên vì cân bằng cung – cầu bị phá vỡ.
- Chất lượng dịch vụ: Những yếu tố khác trong vùng như chất lượng giáo dục, y tế, an ninh, trình độ dân trí, tập quán của người dân trong vùng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Với những thông tin trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng các bạn đã biết giá đất tăng hay giảm phụ thuộc vào yếu tố nào và dựa vào đó để có cái nhìn về việc đầu tư bất động sản một cách chính xác nhất.
Để nâng tầm tri thức trong lĩnh vực bất động sản, các bạn hãy tham khảo ngay các khóa học của Rich Nguyen Academy tại đây. Hoặc liên hệ với đội ngũ hỗ trợ của chúng tôi theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn khóa học bất động sản phù hợp.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
