Hiện nay, các nhà phát triển bất động sản đang phải đối mặt với khủng hoảng tiền mặt và dư địa cho vay trong lĩnh vực BĐS vẫn còn ít. Ngoài ra, nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã bị thắt chặt vì cơ quan quản lý kiểm soát những hành vi vi phạm trên thị trường và quy định nghiêm ngặt hơn khiến nhu cầu của nhà đầu tư đang giảm dần.
Giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 10 tháng năm 2022 thấp hơn khoảng 63,3% so với cùng kỳ năm 2021. Chính phủ đã thắt chặt những quy định về phát hành trái phiếu và hạn chế tái cấp vốn cho doanh nghiệp.
Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trước hạn đã tăng 41,9% n/n trong 10 tháng năm 2022. Các nhà phát triển, gồm nhà phát triển niêm yết lớn top đầu đã buộc phải tạm dừng xây dựng, cắt giảm nhân viên và thực hiện những phương pháp cắt giảm chi phí khác để giải quyết những khoản nợ trong bối cảnh khủng hoảng thanh khoản.
Bất động sản liệu có đang lặp lại chu kỳ khủng hoảng trước đây? Cơn khủng hoảng thanh khoản của BĐS khi nào chấm dứt? Hoặc có cách nào để tháo gỡ được tính thanh khoản cho thị trường bất động sản? Hãy cùng bàn luận cụ thể hơn trong bài viết ngày hôm nay: Cơn khủng hoảng thanh khoản của bất động sản – Bao giờ sẽ qua đi?
1. Cánh cửa vốn không đóng nhưng đang thu hẹp dần
Về khủng hoảng tiền mặt, việc NHNN đã tăng cường giám sát việc cho vay của ngân hàng với nhà phát triển dự án và người mua nhà để ngăn chặn thị trường bất động sản quá nóng. Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm tới nay đã gần chạm ngưỡng cho phép của NHNN (+14%) và các ngân hàng được yêu cầu ưu tiên tín dụng cho ngành sản xuất. Điều này khiến dư địa cho vay ở lĩnh vực bất động sản còn rất ít.
Việc các cơ quan quản lý kiểm soát hành vi vi phạm trên thị trường cùng những quy định nghiêm ngặt hơn khiến nhu cầu của nhà đầu tư đang giảm dần. Điều này khiến nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt lại. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 10 tháng năm 2022 thấp hơn 63,3% so với cùng kỳ năm 2021. Chính phủ cũng đã siết chặt những quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và hạn chế cấp vốn.
Ngoài ra, trong bối cảnh lo ngại những đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trước đó đã vi phạm quy định, nhất là vụ bắt giữ Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát vì gian lận trái phiếu. Áp lực thanh khoản đè nặng doanh nghiệp bất động sản khiến nhiều nhà phát triển bất động sản xoay sở mua lại trái phiếu trước hạn.
Tính tới tháng 9 năm 2022, tài sản của những nhà phát triển bị ràng buộc trong hàng tồn kho kém thanh khoản chiếm hơn một nửa giá trị tài sản kết hợp của 45 nhà phát triển lớn.
Dấu hiệu cho thấy sự hạn chế thanh khoản của vốn lưu động là tỷ lệ thanh toán nhanh của đa số các nhà phát triển doanh nghiệp có thể tiếp tục đối mặt với căng thẳng tái cấp vốn và thanh khoản khi trái phiếu đến hạn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến nhu cầu trong nước.
Suy thoái bất động sản có thể tác động đến chất lượng tài sản của các ngân hàng. Trong năm 2021, bất động sản và những ngành liên quan chiếm khoảng 15,6% GDP. Trong khi căng thẳng tái cấp vốn chỉ xảy ra ở một số nhà phát triển trái phiếu doanh nghiệp có đòn bẩy cao nhưng vẫn nằm trong vùng kiểm soát của Nhà nước. Và Nhà nước có thể can thiệp nếu khủng hoảng có nguy cơ mở rộng trở thành sự kiện mang tính hệ thống.
Chất lượng tài sản của hệ thống Ngân hàng hiện nay vẫn ở mức lành mạnh, tỷ lệ nợ xấu đang ở mức 1,7% và tổng cộng là 4%. Rủi ro cho vay với những nhà phát triển ở mức khoảng 7% so với tổng tín dụng. Thế nhưng, 1 điều cần phải lưu ý là không phải mọi cánh cửa đều đóng với vốn và thanh khoản cho bất động sản.
Với lượng vốn tín dụng bình quan là khoảng 20% cho thị trường bất động sản, trong đó 67% cho vay mua nhà và 33% cho vay để đầu tư. Với việc tăng trưởng tín dụng được tăng thêm khoảng 1,5 – 2% cho toàn hệ thống, ước tính có khoảng 40.000 tỷ đồng trong hơn 240.000 tỷ đồng có thể sẽ được dành cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, số tiền này có thể giúp cho thị trường bất động sản dễ thở hơn hay không thì vẫn còn là ẩn số.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định: Những thách thức trong lĩnh vực bất động sản có thể sẽ kéo dài sang năm 2023, gồm khủng hoảng tiền mặt hiện nay và nhu cầu suy giảm
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn tài chính của Rich Invest: Những thách thức trong lĩnh vực bất động sản có thể sẽ kéo dài sang năm 2023, gồm khủng hoảng tiền mặt và nhu cầu suy giảm. Lợi nhuận sẽ bị ảnh hưởng vì nhu cầu của người mua nhà thấp hơn, nguyên nhân là bởi Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất mạnh khiến chi phí lãi vay cao hơn.
Chủ đầu tư cần phải củng cố vị thế thanh khoản để có thể hoàn trả 322.864 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong 2 năm tới. Khả năng tiếp cận nguồn vốn mới có thể vẫn bị hạn chế trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước giám sát chặt chẽ khoản vay ngân hàng, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường trái phiếu, chi phí vay trong nước cao và điều kiện tài chính quốc tế thắt chặt.
Các ngân hàng sẽ được cấp hạn ngạch tín dụng mới cho năm 2023. Điều này sẽ giúp ngân hàng có thể cung cấp nhiều khoản vay hơn cho lĩnh vực bất động sản nhưng họ có thể thận trọng trong việc cấp tín dụng vì chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước về cho vay BĐS và sức khỏe tài chính đang suy giảm của các doanh nghiệp.
- Thị trường bất động sản hiện đang phải đối mặt với 3 vấn đề là:
- Thị trường bất động sản đang điều chỉnh mạnh sau hai năm tăng trưởng nóng
- Pháp lý vẫn chưa được giải quyết cụ thể
- Dòng vốn
Động thái nới room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước chính là tín hiệu tích cực và tin tốt cho thị trường bất động sản khi nhiều nhà đầu tư có nhu cầu giải ngân trong thời điểm này. Nhiều người lo ngại rằng, dòng vốn sẽ chảy vào đầu cơ thay vì đi vào nhu cầu thực.
Thế nhưng, chúng tôi cho rằng, dòng vốn này sẽ khó có thể có cơ hội chảy vào đầu cơ. Lý do là vì hiện nay, các hồ sơ chờ giải ngân đang được ngân hàng rà soát kỹ lưỡng. Hồ sơ phải bảo đảm điều kiện về mặt pháp lý và có nhu cầu thực thì mới được xét duyệt. Ngoài ra, việc cho vay đầu cơ đều gây rủi ro cho người đi vay và người cho vay trong bối cảnh vĩ mô bất định, lãi suất ở mức cao trong tương lai.
Điểm thứ hai mà bạn nên để ý là câu chuyện về bài học kinh nghiệm của hệ thống doanh nghiệp, ngân hàng trong thời gian vừa qua. Họ sẽ biết phải giải ngân như thế nào mới đáp ứng được yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước.
Điểm thứ ba là chỉ đạo quyết liệt của Thủ tướng chính phủ, yêu cầu từ Bộ Tài Chính, Ngân hàng Nhà nước liên quan tới lĩnh vực bất động sản, nhất là với người có nhu cầu mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực và người mua nhà ở xã hội.
Có rất nhiều nhà đầu tư ở trên thị trường lo ngại rằng, số vốn 40.000 tỷ đồng dự kiến chảy vào bất động sản thực tế không nhằm nhò so với lượng trái phiếu doanh nghiệp phải đáo hạn trong năm tới. Tuy nhiên, nếu nhìn lại 10 năm trước đây, bức tranh đóng băng của thị trường bất động sản năm 2011 – 2013 vẫn còn nhiều ám ảnh.
Đó chính là khoảng thời gian bất động và im lìm của thị trường. Khởi đầu cho chuỗi ảm đạm này là Nghị quyết 11 của Chính phủ yêu cầu NHNN giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với thời điểm năm 2010, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.
Nguyên nhân của sự đóng băng thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2013 được cho là tới từ chính sách điều tiết tín dụng. Sự sốt nóng của giai đoạn trước đã đẩy thị trường bất động sản rơi vào tình trạng “vỡ bong bóng”. Ở giai đoạn mà 2/3 thị trường bất động sản nằm trong tay nhà đầu cơ, khủng hoảng tín dụng tới từ phía cung chính là tác nhân khiến thị trường bị đổ vỡ.
Những hình dung về cuộc khủng hoảng của thị trường bất động 10 năm trước đang dần hiện hữu. Bởi vì cả 2 chu kỳ này, thị trường BĐS đều chững lại do các chính sách tiền tệ để kiểm soát kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại vẫn có nhiều điểm khác biệt.
Có thể thấy rõ một điều rằng, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn 2011 – 2013 được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn này khiến thị trường BĐS giảm tốc trong ngắn hạn nhưng bảo đảm ổn định lâu dài. Giao dịch gần như được khóa chặt và hầu hết khách hàng không thể tiếp cận được những gói vay về mặt tín dụng kể cả là khách hàng doanh nghiệp, cá nhân, thậm chí là VIP.
“Đây không phải là chuyên ngân hàng không có vốn mà là chỉ đạo xuyên suốt trong việc siết chặt tín dụng để tránh sự bùng nổ nhất định trong bối cảnh lạm phát đang tăng cao. Các doanh nghiệp cần phải chủ động xử lý rủi ro để hướng tới cơ sở hồi phục”.
So sánh giữa 2 chu kỳ khó khăn của thị trường bất động sản, chúng ta có thể thấy rằng, tình hình hiện nay đỡ hơn rất nhiều so với giai đoạn trước. Thị trường hiện tại chỉ là giai đoạn sàng lọc vấn đề rủi ro, đặc biệt là trái phiếu. Lãnh đạo doanh nghiệp bắt buộc phải tái cơ cấu lại sản phẩm, tổ chức và hoạt động tài chính để lựa chọn được hướng đi an toàn hơn.
Quay lại với câu chuyện lo ngại Ngân hàng Nhà nước tăng tín dụng ở trên là không đủ, bạn có thể thấy rằng, gói giải cứu bất động sản giai đoạn 2013 chỉ có 30.000 tỷ đồng, thấp hơn 40.000 tỷ đồng nhưng cũng giúp thị trường có sự bứt phá. Đôi khi điều này lại tạo ra niềm tin để người dân và doanh nghiệp đầu tư trở lại, cũng như sẵn sàng xuống tiền trong khoảng thời gian sắp tới.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Nếu phát hành trái phiếu hoặc vay thêm vốn từ ngân hàng mà vẫn không bán được hàng, tỷ lệ nợ sẽ càng tăng và sức ép tài chính sẽ lớn hơn nhiều.
“Doanh nghiệp có thể lựa chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” lĩnh vực, dự án không phải cốt lõi để giảm nợ vay, thu gọn tài chính và chỉ tập trung vào một vài dự án chủ lực để phát triển”. Ngoài ra, nếu Nhà nước cân nhắc hỗ trợ nguồn lực nhất định giúp thị trường bất động sản có trợ lực vượt qua giai đoạn khó khăn. Đó có thể là nguồn vốn nhất định cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho những người lao động chưa có nhà được vay tiền để mua căn hộ hay nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Điều này sẽ tạo dòng vốn mới cho thị trường và giúp người dân có thể mua nhà để ở theo tinh thần tự lựa chọn tài sản phù hợp.
Năm 2011, thị trường đổ vỡ một phần là do niềm tin vì lúc đó, chủ đầu tư cũng tin rằng sẽ bán được dự án, nhà đầu tư và người mua sẽ lao vào vì đều ở thế rất mù mờ, không có đầy đủ thông tin. Còn hiện nay, đã có một số báo cáo thị trường để doanh nghiệp, nhà đầu tư nhìn thấy và định hướng an toàn.
Chúng ta nên nhớ rằng, tiền ở trong nền kinh tế sẽ chuyển đổi và với vấn đề thanh khoản của thị trường, gồm nợ trái phiếu đang bị chất lại không cần phải “đối ứng” bằng từng đó tiền để xóa nợ thì mới có thể tất toán và làm lại. Đôi khi, chỉ cần 1 khoản tiền mồi nhất định cũng sẽ giúp “khơi nhiệt” thị trường bất động sản.
Song song với đó, việc quyết tâm sửa Nghị định số 65 vừa qua cũng giúp thị trường bất động sản có thêm niềm tin. Đây có thể sẽ là bước đệm để thị trường BĐS sớm đi vào quỹ đạo ổn định. Tuy nhiên, không thể xem nhẹ cảnh báo về câu chuyện khan hiếm tiền mặt và vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp bất động sản.
Dường như Chính phủ không muốn xảy ra tình trạng vỡ nợ hoặc phá sản ở trên diện rộng, đặc biệt là ở những nhà phát triển lớn. Điều này sẽ dẫn tới chất lượng tài sản của ngân hàng suy giảm và là trở ngại cơ cấu đáng kể khiến niềm tin dài hạn bị lung lay.
Hơn nữa, Ngân hàng Nhà nước cũng có nhiều công cụ để làm giảm bớt khủng hoảng thanh khoản, gồm cung cấp thêm thanh khoản, nới lỏng hạn chế trái phiếu có mục tiêu, nâng hạn ngạch tín dụng, chỉ đạo những ngân hàng có vốn Nhà nước cho vay và cắt giảm chính sách.
Tóm lại, thị trường bất động sản dù trầm lắng trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn đang phát triển tốt. Việc đầu tư sẽ trở nên dễ dàng hơn trong giai đoạn kinh tế tăng trưởng và được hỗ trợ bởi thông tin tốt từ Chính phủ, ngành, doanh nghiệp. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn luôn có diễn biến phức tạp và thực tế cho thấy, khi gặp những biến cố lớn, việc sụp đổ hoàn toàn có thể xảy ra.
Nhìn từ hiện tại là cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc, nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu hoặc ảnh hưởng từ dịch bệnh, trước đó là khủng hoảng tài chính vào năm 2008 bắt nguồn từ sự đổ vỡ liên quan thị trường BĐS từ Mỹ, xa hơn nữa là thời kỳ bong bóng Dotcom xảy ra vào đầu năm 2000 ảnh hưởng từ cổ phiếu công nghiệp. Thị trường bất động sản ở những giai đoạn này đều ghi nhận mức giảm lớn và gây thiệt hại nặng nề cho nhà đầu tư.
Với diễn biến xấu, khi kinh tế suy thoái, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn và có nguy cơ thua lỗ, thậm chí là phá sản. Giá trị của nhiều BĐS sẽ có chiều hướng đi xuống, phản ánh chính xác những gì đang diễn ra. Việc nắm giữ BĐS có thể làm giảm giá trị tài sản của các nhà đầu tư. Để đương đầu với diễn biến xấu có thể xảy ra, nhà đầu tư nên giữ vững tâm lý và phân tích thật kỹ những gì cần làm.
Theo đó, bảo vệ nguồn vốn là việc ưu tiên, trong đó chấp nhận khoản lỗ nhỏ bằng cách tạm thời rời khỏi thị trường BĐS cần được tính đến. Ở một khía cạnh khác, “trong rủi ro luôn có cơ hội”, lúc này nhà đầu tư có thể tìm ra những tài sản tốt với giá rẻ hơn và chờ đợi tăng giá khi thị trường phục hồi.
Hơn nữa, nhà đầu tư cần phải xem xét những tài sản có nền tảng cơ bản tốt, có ba yếu tố cục bộ địa phương ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản đầu tư là: sự thay đổi hạ tầng, chính sách kinh tế tác động tới thị trường/ khu vực, “ông lớn”, có thể là “ông lớn” bất động sản hoặc “ông lớn” về công ăn việc làm.
Chu kỳ của nền kinh tế chỉ ra rằng, sau mỗi cuộc khủng hoảng kéo dài, thị trường sẽ tạo đáy và bước vào giai đoạn phục hồi, sau đó tăng trưởng trở lại. Do đó, sau cơn khủng hoảng sẽ luôn ẩn chứa những cơ hội cho các nhà đầu tư.
Điều cuối cùng mà Rich Nguyen khuyên các NĐT hãy luôn luôn học hành bài bản để kiểm soát tốt công việc đầu tư của mình và đưa ra được những quyết định đúng vào thời điểm phù hợp nhất. Khi đã chuẩn bị đầy đủ kiến thức, tâm lý sẵn sàng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm đến Bất động sản mà không phải lo ngại bất cứ điều gì.
Hãy luôn nhớ rằng:
ĂN NHAU LÀ Ở BỐI CẢNH
Xét cho cùng thì bất động sản cũng chỉ là một ngành nghề trong số hàng nghìn ngành nghề của nền kinh tế chính. Vì vậy nó cũng chịu tác động chung của kinh tế vĩ mô. BĐS thuộc nhóm ngành nghề chu kỳ nên hễ nền kinh tế phát triển, nước nổi thì thuyền nổi, nước nổi thì bèo nổi. Khi hiểu được thị trường, thuận thị trường thì mua đâu cũng thắng. Khi thị trường đổi chiều, nếu không nắm vững vĩ mô thì chắc chắn bạn sẽ thất bại, “thuỷ thủ mà bơi ngược dòng thì cũng vẫn chết đuối như thường”.
Và con người ta sinh ra xuất phát điểm là giống nhau, nhưng rồi cuộc đời có hơn nhau hay không thì đó là nhờ sự học mà ra.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
