Quản trị rủi ro trong đầu tư bất động sản là quá trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơ tiềm ẩn trong các quyết định quản lý. Cùng đọc để hiểu rõ hơn những nguyên nhân rủi ro để tránh mất tiền ngu trong đầu tư bất động sản.
Mục lục
11 RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ KHIẾN NHÀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN MẤT SẠCH VỐN
Thứ nhất: Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng
Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, khoản dự phòng… và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.
Thứ hai: Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án
Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích… có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
Thứ ba: Rủi ro về chính sách
Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi… đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.
Thứ tư: Rủi ro về lãi suất
Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành
Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng – suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro.
Thứ sáu: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu
Khi đầu tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
Thứ bảy: Rủi ro về kiến trúc phong thủy
Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.
Thứ tám: Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư
Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản.
Thứ chín: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp
Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt.
Thứ mười: Rủi ro về năng lực quản lý dự án
Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi
Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn
XÂY DỰNG QUY TRÌNH QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Những quá trình chính của quản lý rủi ro.
- Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặc tính của nó. Qua mô tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảo những chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quản lý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định được những rủi ro.
- Số lượng rủi ro : Ước lượng những rủi ro và sự tương tác giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra. Công cụ và kỹ thuật gồm có : Quy thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro, ước lượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn.
- Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm những bước triển khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án. Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro.
- Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi ro trong suốt quá trình dự án được thực thi, hành động như thế nào là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro.
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TÍN DỤNG
– Về phía Ngân hàng Nhà nước
Cần có những chính sách tài chính, tiền tệ rõ ràng và đầy đủ nhưng cũng không nên thắt chặt gây khó khăn cho các nhà đầu tư và Doanh Nghiệp tham gia Thị trường Bất động sản. Tạo điều kiện thuận lợi hết sức cho các nhà đầu tư nhưng không được sao lãng quyền lợi của khách hàng, người mua nói chung. Cân đối sử dụng nguồn vốn có hiệu quả Để gỡ khó khăn cho nguồn vốn bất động sản, bên cạnh việc huy động vốn từ các kênh, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có hiệu quả. Các doanh nghiệp bất động sản có vốn tự có tối thiểu 20% không nên tấn công vào các dự án quá tầm tay. Ngoài ra cần có sự hợp tác hơn nữa mối quan hệ ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và khách hàng. Đây sẽ là kênh hiệu quả để hỗ trợ cho nguồn vốn bất động sản. Đã đến lúc các doanh nghiệp trong nước phải làm chủ thị trường và tự chủ nguồn vốn của mình, các doanh nghiệp nước ngoài chỉ nên bổ sung và là khách hàng.
– Về các nguồn vốn “nóng”
Cần phải có một quy định cụ thể và rõ ràng hơn nữa về các hình thức hợp đồng huy động vốn để giải tỏa khó khăn cho các nhà đầu tư. Một trong những giải pháp vốn cho thị trường bất động sản chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường này. Xây dựng khung pháp lý hoàn thiện cho việc huy động góp vốn từ người mua bất động sản
– Với hình thức huy động vốn từ dân cư, hiện nay đang phổ biến hoạt động huy động góp vốn từ người mua bất động sản. Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, dễ gây mất niềm tin cho người góp vốn. Vì vậy, giải pháp để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước phải xây dựng được khung khổ pháp lý hoàn thiện, sao cho người góp vốn được pháp luật bảo hộ như có các loại giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng, hoặc chứng khoán hóa công trình qua sàn giao dịch chính thức… Nếu các giải pháp này được triển khai có nề nếp và mang tính bắt buộc chung thì bài toán vốn cho thị trường bất động sản cũng sẽ được mở rộng thêm.
– “Chứng khoán hóa” nguồn vốn cho thị trường bất động sản
Đối với giải pháp từ nguồn tín dụng ngân hàng, theo các chuyên gia, là sớm hình thành ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển hạch toán độc lập trong ngân hàng thương mại hoặc liên kết với ngân hàng thương mại để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ bất động sản hoặc chứng khoán hóa nguồn vốn cho thị trường. Để thực hiện được, cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải pháp ‘chưng khoán hóa’ tín dụng bất động sản cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng đủ độ tin cậy cao.
Cũng theo các chuyên gia, giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro tín dụng bất động sản chính là ngay trong các ngân hàng thương mại lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như ngân hàng đầu tư, ngân hàng phát triển, công ty tài chính…, để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh vực bất động sản như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán bất động sản, bảo lãnh vay vốn… hay lập quỹ đầu tư tín thác để giảm thiểu rủi ro tín dụng trên thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần bổ sung, sửa đổi một số cơ chế chính sách về tài chính – tiền tệ liên quan tới thị trường bất động sản để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như tạm hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán bất động sản; quy định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án bất động sản, quy định về cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên thế chấp… Đặc biệt, Nhà nước cần sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch bất động sản, giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường.
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO THÔNG TIN
Giải pháp website bất động sản. Xây dựng một sàn giao dịch thông tin bất động sản trực tuyến phong phú về thông tin, minh bạch về thông tin thuận tiện cho người sử dụng và đem lại những giá trị thiết thực cho cả đơn vị chủ quản và các khách hàng.
Xây dựng thị trường bất động sản minh bạch thông tin về cung, cầu trong thị trường, tổ chức quản lý các nguồn thông tin do doanh nghiệp cung cấp, hạn chế tình trạng “ém nhẹm” thông tin, đưa ra thông tin nhằm làm sai lệch thị trường… Bên cạnh đó phải xây dựng khung pháp lý hoàn thiện, có các chế tài thích hợp cho những người cung cấp thông tin thất gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư. Hiện nay các doanh nghiệp đang dần chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang Công Ty Cổ Phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Đây là một giải pháp tương đối an toàn.
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁP LÝ
Trong bất kỳ ngành kinh doanh nào, luật pháp là rất quan trọng, nếu không muốn nói, đó là lợi thế của nhà đầu tư. Đặc biệt là trong ngành bất động sản này, các tài sản có giá trị lớn nên rất cần những giấy tờ rõ ràng để tránh những rủi ro đáng tiếc. Do đó, các nhà đầu tư cần phải nắm rõ các quy định của Pháp luật. Các bên cần ngồi lại (quốc hội, luật sư, nhà đầu tư…) với nhau: để bàn bạc đưa ra về luật pháp chặt chẽ hơn, không chồng chéo nhau, sao cho tinh gọn, thủ tục pháp lý đơn giản. Xây dựng phần mềm giấy tờ qua mạng, giao dịch thủ tục bằng công nghệ thông tin.
GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO VỀ ĐẠO ĐỨC
Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước: cần thường xuyên tổ chức kiểm tra chặt chẽ và có những quy định xử phạt thật nặng đối với những công ty kinh doanh bất động sản khi không thực hiện đúng theo theo mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng. Khi cần thiết sẽ chuyển qua xử lý hình sự những công ty cố tình vi phạm những quy định của ngành, hoặc những công ty, đơn vị cố tình lừa đảo khách hàng. Đối với khách hàng: khi khách hàng mua bất động sản cần nhận thức rằng, bất động sản là một tài sản lớn. Để có thể mua, đầu tư hoặc để ở, nhiều người phải phấn đấu vài chục năm mới có thể thanh toán dứt nợ.
Do đó, khi cần thiết khách hàng phải thuê công ty tư vấn bất động sản có thương hiệu và chỉ thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản với những người môi giới có uy tín. Nhà đầu tư cần được tư vấn rõ ràng về uy tín của chủ đầu tư dự án, giấy tờ pháp lý, các điều kiện thanh toán hợp đồng chặt chẽ, đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên… Bên cạnh đó, khách hàng cần phải biết rõ về đầu tư cơ sở hạ tầng của chủ đầu tư, chế độ quản lý và chi phí phải đóng góp của khách hàng sau khi bàn giao nhà đất…
Đồng thời, thông qua sàn giao dịch bất động sản, khách hàng sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian, giảm thiểu rủi ro đồng thời sẽ chọn được cơ hội đầu tư tốt.
Trong khi chỉ phải tốn một mức chi phí không đáng kể cho sàn giao dịch bất động sản. Đối với các công ty kinh doanh bất động sản cần phải có chiến lược xây dựng và phát triển thương hiệu kinh doanh bất động sản, trong đó đặc biệt quan tâm đến vấn đề xây dựng “đạo đức trong kinh doanh bất động sản”. Với tiêu chí quan trọng nhất là quan tâm bảo vệ quyền lợi khách hàng. Chẳng hạn tại Hoa Kỳ, nếu muốn có giấy phép hành nghề kinh doanh bất động sản, thì phải trải qua một khóa học, trong đó các bộ môn về “Phương pháp môi giới” hay “Quản lý quỹ tiền khách hàng”… chỉ mất khoảng 3 giờ đào tạo cho một môn. Tuy nhiên, đối với bộ môn “Bảo vệ quyền lợi khách hàng” phải cần 33 giờ.
Đạo đức kinh doanh bất động sản chính là uy tín, thương hiệu của một đơn vị, là trách nhiệm của chủ đầu tư đối với sản phẩm của mình làm ra. Và là phương châm để quản trị rủi ro trong đầu tư bất động sản. Không phải chỉ có trách nhiệm trước và trong khi bán mà kể cả sau khi đã bán xong. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý hậu mãi, đảm bảo môi trường sống tốt trong khu vực dự án. Nhất là trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu ảnh hưởng đến Việt Nam, khi mà mọi thư hầu như gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là khó khăn về tài chính.
Trong xu thế thị trường biến động không ngừng, chính sách pháp lý còn chưa hoàn thiện. Do đó nhà đầu tư phải luôn cảnh giác, tự trang bị cho mình những kiến thức, thông tin để đối phó với thị trường nhằm tránh những sai lầm đáng tiếc nghiêm trọng. Đồng thời không nên “bỏ trứng chung vào một rổ” mà cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình sao cho có lợi nhất, hiệu quả nhất. Mong rằng bài viết này sẽ phần nào giúp được nhà đầu tư quản trị rủi ro trong đầu tư bất động sản.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage: Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
