Thị trường bất động sản 2023: Tái cấu trúc để phát triển; Dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tăng; Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi: Còn nhiều điểm nghẽn; Tiếp tục thanh tra các dự án bất động sản, nhà ở trong năm 2023. Đây là những nội dung đáng chú ý trong điểm tin bất động sản ngày 3/2/2023 cùng Rich Nguyen.
Mục lục
1. Thị trường bất động sản 2023: Tái cấu trúc để phát triển
Những khó khăn về dòng vốn, vướng mắc về pháp lý, lãi suất ngân hàng tăng cao và trở ngại trong việc huy động tài chính từ chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản năm 2022 dự báo sẽ còn tiếp diễn, có thể kéo dài tới hết quý 2/2023. Năm 2022 ghi nhận thời kỳ đầy “ám ảnh” của thị trường bất động sản, những ảnh hưởng từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi cùng với việc siết tín dụng,… khiến thị trường BĐS rơi vào trầm lắng.
Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn, nhỏ “chịu đau” để tái cấu trúc, đình hoãn hoạt động thi công xây dựng, đầu tư, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng triển khai dự án mới, thậm chí là phải vay vốn ngoài xã hội với mức lãi suất rất cao đầy rủi ro,… Đáng chú ý là giá nhà tăng liên tục, xuất hiện những sản phẩm “siêu sang” với giá bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án lên tới 1 tỷ đồng/m2.
Do đó, để hồi phục và tiếp tục phát triển trong 2023, nhiệm vụ tái cơ cấu bằng việc phát triển đa dạng các sản phẩm, đặc biệt là nhà ở bình dân, khắc phục lệch cung – cầu được biết đến là yêu cầu cấp thiết. Bởi vì thời điểm này, thị trường bất động sản đang dư thừa hơn 70 triệu m2 sàn nhà ở trung – cao cấp, trong khi sản phẩm bình dân và nhà ở xã hội lại thiếu hụt.
Trong năm 2023, sau nhiều chính sách siết chặt của Nhà nước, chúng ta có thể hy vọng vào một thị trường bất động sản lành mạnh, chất lượng, minh bạch hơn. Thêm 1 điểm tích cực cho trung và dài hạn là pháp luật được điều chỉnh, hoàn thiện: Luật đất đai, luật liên quan tới xây dựng nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản sẽ là nền tảng thuận lợi hơn cho sự phát triển của thị trường, với các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh thì đó lại là thời cơ.
2. Dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tăng
Bộ Xây dựng cho biết, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản tính tới ngày 31/3/2022 là 783.942 tỷ đồng, đến ngày 30/6/2022 đã tăng lên 784.575 tỷ đồng, ngày 30/9/2022 là 796.689 tỷ đồng, 30/12/2023 là 800.000 tỷ đồng. Bộ Xây dựng đã trích dẫn báo cáo của NHNNVN về tình hình cấp tín dụng bất động sản. Theo đó, ở thời điểm 31/12/2023, dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh BĐS xấp xỉ 800.000 tỷ đồng. Cụ thể, dư nợ tín dụng với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm 22,8% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng với các dự án văn phòng cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm 5,3% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản; Dư nợ tín dụng với các dự án xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm 5,1% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dư nợ tín dụng với các dự án khu sinh thái, du lịch, nghỉ dưỡng đạt 32.660 tỷ đồng, chiếm 4,1% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản; Dư nợ tín dụng với các dự án khách sạn, nhà hàng đạt 57.539 tỷ đồng, chiếm 7,24% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản; Dư nợ tín dụng với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để cho thuê, bán đạt 144.157 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 18,16% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản; Dư nợ tín dụng với cho vay mua quyền sử dụng đất đạt 85.199 tỷ đồng, chiếm 10,7% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh BĐS; Dư nợ tín dụng với đầu tư kinh doanh BĐS khác đạt 211.452 tỷ đồng, chiếm 26,6% tổng dư nợ tín dụng với hoạt động kinh doanh BĐS.
Liên quan tới vấn đề này, vừa qua, tham gia cuộc gặp mặt nhân dịp đầu Xuân ở trụ sở NHNNVN, Thủ tướng có chỉ đạo phải rà soát, điều chỉnh chính sách phù hợp và tháo gỡ khó khăn về nợ xấu, tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, nhà ở xã hội cho công nhân. Tập trung tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy phát triển thị trường BĐS cả phía người bán lẫn người mua.
Thủ tướng cũng nêu rõ: “Tháo gỡ được những khó khăn của thị trường bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ được nhiều vấn đề liên quan nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp và sở hữu chéo… Khó khăn là có, nhưng chúng ta không bó tay trước khó khăn, chọn điểm đột phá để thực hiện”…
3. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi: Còn nhiều điểm nghẽn
Nhiều quy định mới dù đã được sửa đổi và bổ sung nhưng theo đánh giá, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Bộ Xây dựng với chức năng là cơ quan chủ trì sửa đổi luật cần tiếp thu ý kiến đóng góp để khắc phục những hạn chế này:
Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi vẫn còn 1 số quy định tồn tại bất cập và hạn chế. Cụ thể, quy định nếu chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, 1 phần dự án mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên nhận chuyển nhượng chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với NN.
Tương tự, quy định về bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai cũng tồn tại một số bất cập. Điều 27 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bảo lãnh trong bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực cam kết bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Điều này giúp làm tăng giá thành và giá bán nhà ở mà người mua phải gánh chịu vì chủ đầu tư phải trả trước. Không chỉ vậy, còn làm giảm năng lực cho vay tín dụng của NHTM và tăng khối tài sản đảm bảo của doanh nghiệp cho khoản bảo lãnh nên không khai thác sử dụng hiệu quả khối tài sản đảm bảo này.
Điều 45 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về hợp đồng mua bán và thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp với lưu trú chỉ điều chỉnh hai đối tượng là condotel, officetel theo cách “liệt kê” không khái quát hóa phạm vi điều chỉnh của luật nên chưa bao gồm serviced apartment tồn tại từ lâu hoặc shophouse trong tòa nhà chung cư hỗn hợp, condotel nên chưa đảm bảo phạm vi điều chỉnh của luật. Do đó, đề nghị bổ sung sản phẩm “công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú vào điểm B khoản 1, Điều số 45 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để bảo đảm phạm vi điều chỉnh của luật.
Bên cạnh đó, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản với nhà ở, công trình xây dựng đã thuê mua, mua của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) chưa đảm bảo đồng bộ, thống nhất với Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) nên đề nghị bổ sung thêm cụm từ “và thực hiện đăng ký đất đai, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai” vào cuối khoản 6 Điều số 17 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
4. Tiếp tục thanh tra các dự án bất động sản trong năm 2023
Đại diện của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2023, Bộ sẽ tiếp tục tăng cường công tác thanh tra vấn đề chấp hành quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản và xây dựng hạ tầng ở các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. Theo ông Chu Hồng Uy, Phó Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng, thời gian vừa qua, dư luận nổi lên những vấn đề về hoạt động kinh doanh bất động sản: Nhiều chủ đầu tư bán hàng không công bố thông tin và bán hàng khi chưa đủ điều kiện; xây dựng dự án khu đô thị nhưng chưa xây dựng đồng bộ hạ tầng, thiếu bãi đỗ xe, thiếu trường học,… Do đó, trong năm 2023, Bộ Xây dựng sẽ tập trung thanh tra vấn đề chấp hành quy định trong hoạt động kinh doanh bất động sản, vấn đề xây dựng hạ tầng ở những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại. Đối tượng thanh tra là Ủy ban nhân dân tỉnh, chủ đầu tư, tổ chức và đơn vị có liên quan. Các địa phương có tên trong danh sách thanh tra gồm Thái Bình, Thái Nguyên, Thanh Hóa, Thừa Thiên Huế, Sóc Trăng, Vĩnh Long, An Giang.
Trong năm 2022, Bộ Xây dựng đã triển khai 20 đoàn thanh tra theo như kế hoạch và đột xuất như xác minh nội dung tố cáo của trường Cao đẳng Nam Định, thanh tra tại Tổng công ty Sông Hồng; thanh tra đột xuất mua sắm tài sản và trang thiết bị tại Công ty cổ phần xi măng Hạ Long, trường Cao đẳng quốc tế Lilama 2 theo văn bản chỉ đạo của Ủy ban kiểm tra trung ương cùng lãnh đạo Bộ; kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp luật về đầu tư công của Bộ Xây dựng ở 14 đơn vị được Bộ Xây dựng giao làm chủ đầu tư.
Theo đại diện của Bộ Xây dựng, trong năm 2023, Bộ sẽ tiếp tục tổ chức công tác thanh tra và xử lý hành vi vi phạm trong việc mua, bán nhà ở xã hội không đúng đối tượng. Đồng thời, cần phải có thêm những chủ trương và chính sách hợp lý hơn để lao động nghèo, công nhân có thể tiếp cận các dự án nhà ở xã hội. Theo quy định ở điểm b Khoản 1, điểm b Khoản 6 Điều số 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định cụ thể hành vi vi phạm về cho thuê, bán, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng theo quy định và biện pháp để khắc phục hậu quả là buộc thu hồi, hoàn trả bên thuê mua, bên mua số tiền thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
