Nhà nước là chủ thể có vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Nhất là với cơ chế sở hữu toàn dân như tại nước ta. Một trong những vai trò quan trọng nhất của nhà nước là tạo khung pháp lý của thị trường BĐS.
Sự đồng nhất về khung pháp lý bất động sản là vấn đề cốt lõi để khai thông thị trường, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực thi các thủ tục xây dựng dự án, giải quyết sự khan hiếm hàng hóa khiến giá nhà ở trung bình bị đẩy lên mức cao hơn trước.
Mục lục
KHUNG PHÁP LÝ CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS GỒM NHỮNG LUẬT GÌ???
Những bộ luật nằm trong khung pháp lý của thị trường BĐS bao gồm: Luật Dân sự (2005), Luật Đầu tư (2005), Luật Đất đai (2003), Luật Kinh doanh BĐS (2006), Luật Nhà ở (2005) và Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007).
1. Luật Dân Sự (2005)
Toàn bộ những khái niệm căn bản nhất về thị trường BĐS được quy định rõ tại Luật Dân sự (2005):
- Định nghĩa về BĐS: Điều 174.
- Quyền sở hữu: Phần thứ hai, chương X và chương XII.
- Thế chấp tài sản: Điều 342 – 357.
Những quy định liên quan đến đầu tư trong lĩnh vực BĐS được quy định tại Luật Đầu tư (2005):
- Theo Điều 29, lĩnh vực kinh doanh BĐS được quy định là lĩnh vực đầu tư có điều kiện. (Lĩnh vực đầu tư có điều kiện là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định – Điều 3 Luật Đầu tư 2005).
- Những quy định về thủ tục giao nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng và xây dựng dự án được quy định tại Điều 55, 56 và 58. (Quy định chi tiết được thể hiện trong Luật Đất đai).
2. Luật Đất Đai (2003)
Luật Đất đai (2003) là bộ luật quan trọng nhất trong toàn bộ khung pháp lý của thị trường BĐS. Bộ Luật này đang được lấy ý kiến sửa đổi bổ sung để phù hợp hơn với tình hình hiện tại trong bối cảnh nó bộc lộ nhiều hạn chế sau 10 năm có hiệu lực. (vui lòng xem bài trước tại đây)
- Quy định về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Mục 2 (trừ điều 30 – quy hoạch đất cho mục đích quốc phòng).
- Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Mục 7 (Điều 61, 62, 63), bao gồm loại đất được tham gia thị trường bất động sản, Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản.
- Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi: Điều 42.
- Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất ở)…
3. Luật Kinh Doanh (2006)
Luật Kinh doanh BĐS (2006) quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản. Cụ thể là về:
- Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 5.
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh: Điều 6.
- Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh: Điều 7.
- Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 8.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước: Điều 9.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Điều 10.
- Các quy định về kinh doanh và dịch vụ BĐS, hợp đồng trong lĩnh vực BĐS …
4. Luật Nhà ở (2005)
Luật Nhà ở (2005) là bộ luật quen thuộc với chúng ta nhất. Nó quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Cụ thể:
- Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông thôn, miền núi.
- Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
- Quy hoạch kiến trúc nhà ở.
- Phát triển nhà ở thương mại.
- Phát triển nhà ở xã hội.
- Các giao dịch về nhà ở.
5. Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007)
Luật Thuế thu nhập cá nhân (2007): Quy định rõ tại Điều 3 thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập chịu thuế, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước.
- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
- Điều 14 quy định thu cách tính nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản.
VƯỚNG MẮC TỪ THỦ TỤC PHÁP LÝ
Những vướng mắc về quy hoạch đất đai, thủ tục phê duyệt dự án được siết chặt là hai yếu tố quan trọng tác động lớn đến thị trường. Bên cạnh đó là câu chuyện đền bù đất, cả doanh nghiệp và người có đất đều loay hoay trong việc xác định giá thị trường, dẫn đến những ách tắc trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất.
Đặc biệt, là thủ tục hành chính rườm rà, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Ngoài ra, còn rất nhiều những lỗ hổng chồng chéo trong câu chuyện pháp lý bất động sản.
Pháp lý thị trường bất động sản thời gian qua đã có nhiều thay đổi mang tính nền tảng, giải quyết được phần lớn các khúc mắc cho việc tham gia thị trường của cả nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giúp cải thiện đáng kể tính minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam. Giúp môi trường đầu tư kinh doanh nói chung và môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng trở nên thông thoáng hơn
XEM THÊM: 8 KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHO THUÊ SINH LỜI CAO – ỔN ĐỊNH
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
