Đòn bẩy tài chính là thuật ngữ rất quen thuộc với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm nhưng để có thể áp dụng thành công phương pháp này để “tiền đẻ ra tiền” thì không phải chuyện dễ dàng. Vậy lợi ích và rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS là gì? Trong bài viết bên dưới đây, Rich Nguyen Academy sẽ giúp các bạn đi tìm đáp án cho câu hỏi này!
Mục lục
1. Đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS là gì?
Đòn bẩy tài chính được hiểu đơn giản là khoản vay tạm thời sử dụng cho các giao dịch. Trong lĩnh vực bất động sản, thế chấp là hình thức đòn bẩy tài chính phổ biến nhất. Lúc này, nhà đầu tư sẽ thực hiện những khoản vay từ ngân hàng hoặc đơn vị tài chính tư nhân.
Trong bất động sản, nếu mua tài sản để tạo ra lợi nhuận tài chính, bạn phải dùng đòn bẩy thật hợp lý để tối đa hóa lợi nhuận. Khi dùng đòn bẩy để lấy lợi thế, mọi người có thể bỏ ra một ít hoặc thậm chí là không dùng bất cứ chi phí nào và tận dụng những khoản vay nợ để kiếm lợi nhuận từ khoản đầu tư tài chính của bản thân.
Nói một cách dễ hiểu, đòn bẩy tài chính là việc dùng nợ để tăng lợi nhuận tiềm năng từ những khoản đầu tư khác. Mặc dù đòn bẩy tài chính là công cụ có giá trị trong đầu tư bất động sản nhưng cũng ẩn chứa những mặt trái, nhất là khi thị trường suy thoái. Cuối cùng, đòn bẩy tài chính cho phép bạn mua tài sản có giá trị cao hơn tất cả khoản tiền mà bản thân đang sở hữu.
Để hiểu một cách chi tiết hơn về đòn bẩy tài chính, các bạn hãy xem qua ví dụ bên dưới đây: Khi thực hiện giao dịch bất động sản, bạn phải trả trước khoảng 20% tổng giá trị sản phẩm. Cụ thể, nếu định mua tài sản trị giá 500.000 USD, bạn sẽ phải trả ít nhất là 100.000 USD. Khi dùng đòn bẩy tài chính, bạn sẽ vay số tiền còn lại và chỉ dùng một khoản tiền nhỏ của mình để thực hiện giao dịch. Sau đó, nếu bất động sản của bạn có tỷ lệ tăng giá trị mỗi năm là 5% thì lãi suất ròng sẽ đạt mức 525.000 USD sau 1 năm. Điều này có nghĩa là bạn sẽ thu được khoản lãi tương đương 25.000 USD.
Tuy nhiên, nếu dùng toàn bộ tiền mặt để mua tài sản, bạn sẽ phải bỏ ra 100.000 USD để trả trước. Sau đó, bạn sẽ thu được khoản lãi khoảng 5000 USD sau 1 năm dựa trên tỷ lệ tăng giá 5%. Rõ ràng, con số này thấp hơn nhiều so với mức lợi nhuận 25.000 USD khi dùng phương pháp đòn bẩy tài chính.
2. Lợi ích và rủi ro khi áp dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản
2.1. Lợi ích
2.1.1. Tối ưu dòng tiền
Thực tế cho thấy rằng, vay mua nhà trả góp là cách giúp nhà đầu tư cân bằng dòng tiền của họ. Với vay tiền ngân hàng mua bất động sản, nơi các nhà đầu tư kiến tạo dòng tiền đều đặn từ cho thuê, việc thanh toán và rủi ro thanh khoản sẽ được chuyển sang cho người thuê nhà.
Có thể tóm tắt khả năng tối ưu dòng tiền của những khoản vay mua bất động sản như cách chuyên gia Brandon Turner nói trong bài đăng trên Tạp chí Forbes: “Dùng hiệu quả khoản vay trả góp để cho thuê cũng giống như bạn mua 1 tài sản siêu giá trị mà không phải chi trả đồng nào cho nó cả. Do đó, chúng là những thương vụ siêu lợi nhuận”.
2.1.2. Chủ động trước những biến động của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh và khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu chính là yếu tố tiên quyết để kinh doanh, đầu tư thành công. Do đó, phương pháp đòn bẩy tài chính được yêu thích vì tính khả thi và nhanh chóng. Điều này dễ nhận thấy ở thị trường Việt Nam.
Trong giai đoạn cuối năm, những khoản vay mua bất động sản trả góp với thủ tục nhanh chóng và không quá phức tạp chính là nhân tố thúc đẩy lượng giao dịch thành công tăng vọt. Trên thực tế, những khoản vay trả góp cho phép người mua nhà có thể xoay 60 – 80% giá trị tài sản một cách mau chóng khi thời gian xét duyệt và giải ngân chỉ xảy ra trong vài ngày. Không chỉ nhanh chóng mà đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS còn rất dễ thực hiện vì đối tượng áp dụng của những khoản vay mua nhà khá rộng do tổng nguồn vốn cho vay “khủng” từ ngân hàng thương mại lớn.
2.1.3. Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi
Một lợi thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua bất động sản là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương với mức tiền gửi. Do đó, người vay có thể linh động chọn lãi suất tương đương với kỳ hạn ưu đãi phù hợp.
2.1.4. Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoản bất động sản
Việc chi mạnh và đóng băng một khoản vốn lớn vào căn hộ là rào cản tài chính cá nhân khiến rất nhiều người mua nhà e ngại. Trong những cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu linh động vốn, vay tiền mua nhà trả góp là phương án khả thi và dễ thực hiện nhất.
Với các nhà đầu tư cá nhân, bằng việc chia nhỏ dòng tiền và kéo dài thời gian thanh toán từ khoản vay lớn thành những khoản trả góp định kỳ hàng tháng, người vay có thể giảm rủi ro thanh khoản xuống mức thấp nhất khi có đủ thời gian sắp xếp tài chính. Trong dài hạn, các nhà đầu tư có thể xoay vòng vốn cho những phương án đầu tư khác để tạo ra lợi nhuận gia tăng thay vì bị động “giam vốn” trong loại hình bất động sản đặc thù này.
2.1.5. Quản lý tài chính cá nhân một cách hiệu quả
Các khoản vay tiền mua nhà trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn. Đây là ưu thế tới từ sự tổng hợp của 4 lợi thế trên. Theo đó, người mua nhà sẽ chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu chi phí, rủi ro và hưởng lãi suất cho vay thấp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn được hưởng lợi từ những công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp.
2.2. Rủi ro
Dùng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS dù đem lại nguồn lợi lớn nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro:
2.2.1. Con dao 2 lưỡi
Yếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng phương pháp đòn bẩy tài chính là “đánh nhanh thắng nhanh”. Do đó, nếu tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản, việc mua bán sẽ gặp khó khăn và gây ra sự ngưng đọng vốn lẫn lãi suất. Với những nhà đầu tư không có vốn cố định, đây chính là dấu chấm hết cho việc kinh doanh bất động sản của họ.
2.2.2. Nguy hiểm nếu không biết cách lựa chọn khoản vay
Với những người kinh doanh bất động sản dựa trên đòn bẩy tài chính, việc chọn nguồn vay là điều tối quan trọng, quyết định đến 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy vì lãi suất cho vay vốn mua bán bất động sản của các ngân hàng đưa ra đều rất cao, từ 7 – 11%, cao hơn nhiều so với vay vốn thông thường. Hơn nữa, mỗi ngân hàng đều có chính sách cho vay ưu đãi như ODA, FDI,… việc thiếu hiểu biết và không biết cách tận dụng các nguồn vay cũng khiến lợi nhuận bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn.
2.2.3. Thị trường bất động sản có rất nhiều biến động
Có thể thấy rõ một điều rằng, thị trường bất động sản hiện nay còn nhiều biến động khiến giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này sẽ có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay tiền mua nhà đất. Nếu giá bất động sản tụt dốc hoặc đóng băng, đòn bẩy tài chính hoàn toàn phản tác dụng.
Có thể thấy, sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS để “tiền đẻ ra tiền” là hình thức mới mẻ và táo bạo. Cách này có những ảnh hưởng đan xen lên thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt làm xuất hiện thêm các đại gia bất động sản mới, mặt khác khiến tình hình kinh doanh và mua bán bất động sản càng trở nên bất ổn, khó kiểm soát. Do đó, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định áp dụng phương pháp này để làm giàu với bất động sản.
Để nâng tầm tri thức trong lĩnh vực bất động sản, các bạn hãy tham khảo ngay các khóa học của Rich Nguyen Academy tại đây. Hoặc liên hệ với đội ngũ hỗ trợ của chúng tôi theo số hotline: 1900 9999 79 để được tư vấn khóa học bất động sản phù hợp.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
