Sau hàng loạt các chính sách được ban hành để giảm đầu cơ và minh bạch hóa thị trường trong lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, phần nào kiềm chế được cơn sốt đất cục bộ ở nhiều điểm nóng. Thế nhưng, điều này cũng khiến nhiều những nhà đầu tư “tay không bắt giặc” cảm thấy bồn chồn lo lắng.
Trước diễn biến của thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, từ nay tới cuối năm, khó có thể đoán trước được diễn biến thị trường bất động sản như thế nào. Bởi vì điều này phụ thuộc rất lớn vào việc điều tiết dòng tiền của ngân hàng trong tương lai.
Bên cạnh đó, một lượng lớn người vay tiền để mua nhà cũng đang nhấp nhổm như ngồi trên đống lửa trước xu hướng tăng lãi suất cho vay trong thời gian qua. Tại sao lại như vậy? Câu chuyện tăng lãi suất có ảnh hưởng gì đến các nhà đầu tư hay người đã vay ngân hàng để mua nhà? Phải chăng những người đang có ý định mua nhà nên suy nghĩ kỹ lại? Trong bài viết hôm nay, chúng ta sẽ cùng nhau trao đổi về câu chuyện: Người vay mua nhà “nhấp nhổm” theo đà tăng lãi suất!
1. Nhà đầu tư “tay không bắt giặc” cảm thấy bồn chồn lo lắng
Trên thực tế, ngay khi dòng vốn vào bất động sản bị kiểm soát, thị trường ngay lập tức chững lại và những điểm nóng hạ nhiệt. Bên cạnh đó, thời gian qua, lãi suất huy động tại nhiều ngân hàng cũng bắt đầu vào cuộc đua tăng lãi suất.
Lãi suất cho vay thế chấp mua nhà trong cuối năm nay dự báo sẽ tiếp tục tăng. Sang tới năm 2023, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà có thể đi ngang khoảng 11,2%. Trong khi đó, lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ ở mức 6% trong năm 2023.
Nhiều nhóm phân tích cũng cho rằng, áp lực tăng lãi suất huy động sẽ rơi về cuối năm, nhất là khi tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ giảm từ 37% xuống 34% sẽ có hiệu lực từ ngày 1/10, theo Thông tư 08/2020 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 22/2019 quy định lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất trong khoảng thời gian gần đây càng khiến người mua nhà chần chừ.
Khảo sát thực tế cho thấy rằng, ở một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua bất động sản thấp nhất hiện nay là từ 4,99%/năm, được áp dụng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng hải Việt Nam (MSB). Tuy nhiên mức lãi suất này chỉ cố định trong vòng 3 tháng đầu, tới tháng thứ 4 sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường.
Một số môi giới lâu năm ở Hà Nội cho biết, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá lớn và nắm giữ nhiều bất động sản đang gặp khó về dòng tiền. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư muốn thoát hàng nhưng gặp khó khăn vì kể cả rao bán với giá cắt lỗ cũng chưa thấy người hỏi mua, trong khi đó lãi suất tăng khiến họ đứng ngồi không yên.
Một số môi giới cũng bắt đầu lo lắng trước việc các ngân hàng siết tín dụng bất động sản, nguồn để đầu tư có thể bị ảnh hưởng. Nếu thị trường nguội lạnh và không thoát hàng kịp, khả năng chôn vốn sẽ rất cao.
Một số môi giới và nhà đầu cơ thường ôm một số căn hộ tại dự án chung cư tiềm năng để đầu tư lướt sóng. Số tiền đóng cho chủ đầu tư lúc ban đầu là từ số vốn sẵn có, còn lại vay ngân hàng. Trong thời gian đó, họ bắt đầu đẩy nhanh bán cho người mua để hưởng mức giá chênh lệch. Trong khoảng thời gian ngắn có thể thu được vài chục tới cả trăm triệu/ căn hộ.
Nhiều chuyên gia cho biết “Vay vốn ngân hàng là cách mà những người vốn ít tận dụng. Nhiều sàn kinh doanh bất động sản cũng đang áp dụng hình thức này”. Tuy nhiên, hiện tại có nhiều trường hợp đi đầu tư đang có mấy căn mới đóng có 10% tiến độ, nếu không kiếm được khách mua ngay thì phải vay ngân hàng. Tuy nhiên, phía ngân hàng siết cho vay khiến anh cảm thấy rất lo lắng và không biết phải xoay vốn như thế nào.
2. “Toát mồ hôi” khi lãi vay ngân hàng tăng vọt
Hiện nay, các ngân hàng vẫn triển khai những gói cho vay mua nhà nhưng không ồ ạt giống như trước. Trong 2 năm trở lại đây, nhiều khách hàng vay vốn mua nhà “toát mồ hôi” khi lãi vay tăng vọt sau khi hết thời gian ưu đãi.
Sau thời gian cho vay với giá ưu đãi hết hiệu lực, nhiều khách hàng như đang “ngồi trên đống lửa”. Đầu năm 2021, thấy nhà băng có lãi suất cho vay ưu đãi và được chủ đầu tư hỗ trợ trả lãi 12 tháng, nhiều người quyết định ký hợp đồng vay vốn mua nhà. Trong thời điểm đó, ngân hàng cho biết, lãi suất năm đầu tiên là 5,9%/ năm rồi sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường.
“Khi ký hợp đồng, nhân viên tín dụng tư vấn rằng, sau 12 tháng, lãi cho vay thả nổi bằng lãi suất cho vay ưu đãi cộng thêm 3 – 4%/ năm, có nghĩa là tổng lãi suất cho vay chỉ 9 – 10%/ năm. Tuy nhiên, trên thực tế, sau 12 tháng, nhiều khách hàng đang phải trả lãi suất 11%/ năm. Với mặt bằng lãi suất tăng cao liên tục như hiện nay, người mua nhà lo rằng, lãi suất cho vay chưa dừng lại. Nhiều hộ gia đình cũng bàn tính, nếu tới cuối năm, lãi suất tiếp tục tăng sẽ phải bán nhà để trả nợ. Tuy nhiên, với thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, bán nhà cũng không dễ”.
Trong khi các ngân hàng vay vốn hai năm trước đang chóng mặt với biểu lãi suất cho vay mới, nhiều khách hàng muốn vay tiền mua nhà trong thời điểm hiện tại cũng sốc vì lãi thay đổi chóng mặt. So với tháng trước, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã tăng 0,2-0,6%/năm, còn so với đầu năm, lãi vay mua nhà tăng 1 – 2%/năm.
Tín dụng cá nhân, nhất là cho vay cá nhân mua nhà chính là động lực tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng trong 2 năm dịch Covid – 19 vừa qua. Nói một cách khác, trong giai đoạn hàng loạt doanh nghiệp đóng băng hoạt động, mảng cho vay mua bất động sản đã “cứu” lợi nhuận nhiều ngân hàng. Lãi suất cho vay mua nhà rẻ chưa từng có trong giai đoạn năm 2020 – 2021 khiến nhiều người ký hợp đồng vay vốn mua nhà. Khi đó, thậm chí, một số nhà băng còn cho vay mua nhà với lãi suất dưới 4%/năm (lãi vay ưu đãi 3 – 6 tháng đầu tiên).
3. Chuyên gia nhận định: “Ngồi trên đống lửa” là cảm giác chung của nhà đầu tư
Về câu chuyện này dưới góc nhìn của Rich Nguyen cùng các chuyên gia cố vấn của chúng tôi nhận định:
“Ngồi trên đống lửa” là cảm giác chung của nhà đầu tư, doanh nghiệp môi giới nhà đất và đông đảo người dân bỏ tiền ra mua nền đất – thị trường vốn đã “đóng băng” suốt 2 năm dịch bệnh Covid- 19 vừa qua.
Nếu tính luôn cả, biến động tăng của giá vàng, phần trượt giá của đồng tiền và lãi suất vay ngân hàng, hiện tại giá trị BĐS coi như tụt giảm từ 30 đến 50% giá trị so với đầu năm 2008.
Ví dụ, tháng 1-2008, bạn mua 1 căn hộ chung cư, với diện tích ngang 6m, dài 24m, giá chi trả trên thực tế là 12 triệu đồng/m2, nhưng giá ghi trên hợp đồng lúc đó chỉ 3 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá thị trường chỉ còn 10 triệu đồng/m2. Trên lý thuyết, theo giá trên hợp đồng, mỗi mét lãi được 7 triệu đồng và so giá thực mua sẽ chịu lỗ 2 triệu đồng. Chưa kể đến những loại thuế phí khác mà các bạn phải chịu chưa kể lãi suất tăng cao mỗi ngày càng tạo nên áp lực đòn bẩy đến người mua.
Mặt bằng lãi suất tiết kiệm ngân hàng đã duy trì ở mức thấp trong suốt 2 năm qua, ít nhất là với những lĩnh vực, ngành nghề và khách hàng hưởng gói hỗ trợ lãi suất 2% đang được Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo thực hiện. Tuy nhiên, chính bởi sự duy trì ổn định đó cũng dẫn tới dòng vốn chuyển hướng đổ vào nhiều lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, tiền ảo… tạo sức ép lớn lên việc huy động vốn của các ngân hàng.
Tuy vậy, trong tình hình tín dụng toàn ngành đã tăng hơn 9.35% chỉ trong 6 tháng đầu năm, thì không ít nhà băng đã cạn room và đang chờ Ngân hàng Nhà nước cấp thêm. Do đó, với kỳ vọng vào đợt điều chỉnh room tín dụng tới đây, lãi vay sẽ có điều kiện giảm. Tuy nhiên, mức giảm có thể sẽ không quá nhiều, khi chi phí đầu vào đang ngày càng tăng lên.
Trên thực tế, các ngân hàng luôn nỗ lực giữ ổn định lãi suất cho vay để ít nhất là có thể duy trì thị phần. Tuy nhiên, tùy vào từng thời điểm, có thể sẽ có sự thay đổi hoặc biến động về những yếu tố đầu vào như chi phí vận hành, chi phí vốn, chi phí quản lý… và các yếu tố đầu ra như trần tăng trưởng tín dụng, lợi nhuận mục tiêu,… của mỗi ngân hàng nên lãi suất cho vay sẽ chịu áp lực giảm hoặc tăng.
Theo đó, như chúng ta thấy, nhiều yếu tố đầu vào của ngân hàng đang có xu hướng tăng lên, như chi phí quản lý, lãi suất huy động, chi phí vận hành… Trong khi đó, áp lực về lợi nhuận từ cơ chế quản lý bằng trần tăng trưởng tín dụng và cổ đông của Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa thể thay đổi. Vì vậy, theo tôi, lãi suất cho vay cá nhân đang phải chịu áp lực tăng tương đối cao trong năm nay.
Trước thế “khó” về lãi suất cho vay nhu hiện tại, Rich Nguyen và các chuyên gia cố vấn tài chính của chúng tôi cho rằng, khi có nhu cầu vay vốn mua nhà ở, trước tiên, người dân phải tìm đến các ngân hàng có mức lãi suất cạnh tranh. Tuy nhiên, người vay cũng phải đáp ứng được những điều kiện vay vốn do ngân hàng quy định, như phải có nguồn thu nhập ổn định để trả nợ, có tài sản bảo đảm, có lượng vốn tự có tối thiểu để tham gia phương án vay (khoảng 20 – 30%)…
Người vay nên lưu ý lựa chọn thời điểm phù hợp để tìm hiểu làm thủ tục vay như quý I và quý III, khi các ngân hàng chưa bị áp lực cao vì tăng trưởng hạn mức tín dụng như những tháng đầu năm, hoặc khi vừa được Ngân hàng Nhà nước cấp thêm room, khi vào mùa kinh doanh thấp điểm của ngành. Lúc này, mức lãi suất vay niêm yết có thể tốt hơn so với những thời điểm khác.
Với ngành bất động sản, vì tình hình tổng room tín dụng chưa được Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh, nhiều ngân hàng cũng bắt đầu hạn chế rót vốn cho các chủ đầu tư dự án và chỉ duy trì phần nào đối tượng cá nhân vay mua nhà với số tiền không quá lớn.
Người vay luôn phải tính toán kỹ khả năng và dòng tiền chi trả lãi vay cùng nợ gốc ngân hàng. Bởi vì thông thường, trong thời gian đầu vay vốn, người vay sẽ được hưởng chính sách lãi suất ưu đãi. Tuy nhiên, khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thường được thả nổi theo thị trường. Vì vậy, dù lãi suất có neo thấp như thời điểm năm 2020 – 2021 cũng sẽ đến lúc lãi suất tăng cao.
Đây là điều kiện tốt cho thị trường bất động sản trong dài hạn: Hạn chế rủi ro hoạt động đầu cơ và thúc đẩy tăng trưởng bền vững, cũng như tạo ra sự minh bạch hơn cho thị trường.
Xem FULL video bình luận điểm tin Người vay mua nhà “nhấp nhổm” theo đà tăng lãi suất tại đây:
Lãi suất cho vay nói chung bao gồm cho vay mua nhà tăng là xu hướng tất yếu khi nền kinh tế đang dần hồi phục trở lại. Nhu cầu vốn tăng cao khiến các ngân hàng phải huy động vốn đầu vào với lãi suất tăng mạnh nên lãi suất cho vay đầu ra khó giữ thấp như trước.
Còn riêng đối với những nhà đầu tư cá nhân, nhất là những người đang đi theo trường phái đầu cơ – lướt sóng, Rich Nguyen cho rằng: nếu giai đoạn trước đây bạn không có nhiều kiến thức trong đầu tư nhưng vẫn có được nhiều thành quả như việc “nước nổi thuyền nổi, nước nổi bèo nổi” thì đây là sự may mắn và hãy biết trân trọng món quà đó bằng cách nâng cấp bản thân mình qua các chương trình huấn luyện để đưa ra những nhận định, đánh giá và những chiến lược đầu tư khôn ngoan hơn trong giai đoạn khó khăn sắp tới. Điều này không chỉ giúp bạn giữ được số tiền của mình đã kiếm được mà còn giúp nó sinh sôi nảy nở thay vì mất đi.
Và hãy luôn nhớ rằng:
KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY SAI CÁCH, SẼ CÓ LÚC BẠN PHẢI SỐNG DỰA VÀO LÒNG TỐT CỦA NGƯỜI LẠ
Không am hiểu tài chính là một sai lầm đánh đúng vào huyệt tử, vay mượn nhiều hay phân bổ danh mục sai cách sẽ khiến bạn dính đòn âm từ bên trong. Khi đó, do hoàn cảnh khó khăn bạn sẽ cần bán tống bán tháo đi các tài sản của mình để cân bằng lại cục diện. Đây sẽ là thời điểm tốt nhất để bạn bị ép giá và đó là thứ lòng tốt của người lạ.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều bình luận điểm tin bất động sản mới nhất:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
- TOP 3+ Khóa học bất động sản đánh giá tốt nhất năm 2022
- Khóa học bất động sản nào dành cho “người mới” bắt đầu??
- Các khóa học bất động sản online của diễn giả Rich Nguyen – Nhà huấn luyện chiến lược hàng đầu Việt Nam
