Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản phải dừng và đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án vì “tắc nghẽn” dòng tiền. Điều này đồng nghĩa với việc những khoản vay tín dụng quá hạn có thể sẽ bị nhảy sang nhóm nợ xấu và xấu hơn,…
Tỷ lệ nợ xấu BĐS năm 2022 đã tăng lên 1,81%, trong khi năm 2021 chỉ 1,67%. Theo phản ánh của các doanh nghiệp, nếu không được giãn nợ, cơ cấu nợ, chắc chắn nợ xấu của nhiều doanh nghiệp BĐS sẽ “phình to” trong bối cảnh áp lực trả nợ ngày càng cao. Bên cạnh đó, áp lực trả nợ không chỉ từ tín dụng ngân hàng mà còn từ đáo hạn trái phiếu.
Xu hướng tăng tỷ lệ nợ xấu bất động sản có lẽ chưa dừng lại. Bước sang năm 2023 – thời kỳ “đỉnh nợ” trái phiếu doanh nghiệp, một loạt doanh nghiệp BĐS không thể trả nợ các lô trái phiếu tới kỳ đáo hạn nên phải “khất nợ” với nhà đầu tư, đồng thời lùi thời điểm thanh toán. Vậy ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao? Có thể kiểm soát nguy cơ nợ xấu bất động sản không? Liệu có cách nào xử lý các khoản nợ có nguy cơ trở thành nợ xấu không? Hãy cùng tìm hiểu hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: Nguy cơ nợ xấu bất động sản có thể “phình” lên?
Mục lục
1. Nợ xấu tăng mạnh
Thống kê cho thấy, 2023 – 2024 là giai đoạn “ đỉnh nợ” của trái phiếu doanh nghiệp, riêng lượng trái phiếu doanh nghiệp BĐS đáo hạn năm 2023 lên đến 119.000 tỷ đồng. Hơn nửa, doanh nghiệp BĐS cạn vốn, không có tiền để hoàn thiện dự án, bán ra để thu hồi tiền về, chưa kể sức mua thị trường bất động sản hiện rất kém.
Theo báo cáo kết quả kinh doanh năm 2022 của ngân hàng, nợ xấu đang có xu hướng tăng. Tại ngân hàng VIB, tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ vay tăng từ 2,32% hồi đầu năm lên 2,45%. Tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ vay của ngân hàng Lienvietpostbank tăng từ 1,37% lên 1,46%. Còn với ngân hàng TPBank, tỷ lệ nợ xấu trên dư nợ vay tăng từ 0,82% lên 0,84%. Thậm chí, có những ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu trên 3% khi kết thúc năm 2022.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, năm 2023, tỷ lệ nợ xấu của toàn ngành ngân hàng sẽ tăng nhẹ lên 1,65%. Nguyên nhân một phần là do Thông tư số 14/2021/TT-NHNN hết hiệu lực. Bên cạnh đó, nợ xấu có thể tăng lên vì những vấn đề liên quan tới việc thị trường bất động sản trầm lắng, điều kiện thanh khoản bị thắt chặt và trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ.
Riêng trong hoạt động quản lý nợ xấu lĩnh vực BĐS, số liệu mới nhất từ NHNN cho thấy, dư nợ tín dụng của BĐS cuối năm 2022 đã lên đến 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với 2021. Đây là mức dư nợ tín dụng cao nhất trong 5 năm qua. Đáng chú ý là tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản năm 2022 đã tăng lên mức 1,81%, trong khi năm 2021 chỉ 1,67%.
Theo thống kê từ dữ liệu của FiinPro, trong báo cáo tài chính của 11 ngân hàng, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt 276,5 nghìn tỷ đồng, tăng 25% so với hồi đầu năm. Trong đó, 5 ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất tính đến ngày 31/12/2022 gồm VPBank, Techcombank, MBBank, SHB, TPBank.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định về câu chuyện: “Nguy cơ nợ xấu bất động sản có thể “phình” lên?”
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia tài chính tại Rich Invest:
“Domino” từ thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện hữu, nỗi lo nợ xấu “phình” to. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS cảnh báo về nguy cơ nhảy nhóm nợ và nợ xấu gia tăng nếu không được ngành ngân hàng giãn nợ, cơ cấu nợ.
Điển hình như việc sử dụng đòn bẩy tài chính luôn là con dao 2 lưỡi, ở trường hợp của Novaland, tập đoàn BĐS này coi như đã bị cứa đứt tay. Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No va nằm trong số những công ty BĐS có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam. Thế nhưng, tài sản nhiều không có nghĩa là tình hình tài chính khỏe mạnh, đặc biệt là trong bối cảnh hiện nay.
Tổng tài sản của tập đoàn Novaland đạt 257.365 tỷ đồng vào cuối năm 2022, tăng gấp năm lần sau 5 năm. Tuy nhiên, việc tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu tới từ việc sử dụng nợ. Khi tập đoàn Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán nghĩa vụ nợ của mình, công ty bắt đầu gặp những vấn đề về tài chính, thậm chí phải đối mặt với rủi ro phá sản.
Vấn đề khủng hoảng thanh khoản của tập đoàn Novaland bắt đầu được nhắc tới nhiều vào cuối năm 2022, đỉnh điểm khi cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp. Tính đến nay, khoảng 5 tỷ USD giá trị công ty bị thổi bay, tương ứng với mức giảm hơn 80%.
2.1. Cứ 6 đồng tài sản thì có 5 đồng từ nợ
Tỷ lệ nợ phải trả/ vốn chủ sở hữu của nhà phát triển bất động sản ở mức 4,73 lần ở thời điểm kết thúc năm 2022. Chỉ số này tăng liên tục từ 2,68 lần vào cuối năm 2019. Hay nói một cách khác, cứ 6 đồng tài sản của tập đoàn Novaland hiện nay thì 5 đồng được tài trợ bằng nợ.
Tuy nhiên, trước khi mọi thứ tồi tệ như hiện tại, cần phải nói rằng bản thân tập đoàn Novaland đã có 1 hành trình hết sức phiêu lưu. Cụ thể hơn, tập đoàn này là đại diện tiêu biểu cho hình mẫu công ty bất động sản dùng đòn bẩy tài chính cao.
2.2. Xu hướng tăng tỷ lệ nợ xấu và chắc chắn chưa dừng lại
Kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp khó khăn đang ảnh hưởng tiêu cực tới dòng tiền và nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, có thể điểm qua như một số ông lớn trong lĩnh vực bất động sản như Novaland, Hưng Thịnh Land,… Dù những khoản vay chưa bị chuyển sang nợ xấu nhưng nếu tình hình không có gì chuyển biến, khả năng nhảy nhóm nợ của các doanh nghiệp BĐS này rất dễ xảy ra. Do đó, mới có câu chuyện các doanh nghiệp đề nghị NHNN cho phép cơ cấu nợ để tránh tình trạng nhảy nhóm nợ.
Trên thực tế, từ đầu năm đến nay, một số doanh nghiệp BĐS đã thông báo mất khả năng thanh toán và không trả nợ gốc lẫn lãi trái phiếu đúng hạn. Trong thời gian tới, thị trường bất động sản có thể sẽ chứng kiến thêm nhiều doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, nhất là những đơn vị liên tục tăng cường đòn bẩy tài chính trong ít nhất 3 năm qua.
Bản thân các ngân hàng cũng phải thừa nhận rằng, nếu không có biện pháp hỗ trợ, nợ xấu bất động sản chắc chắn sẽ phình to. Hiện nay, doanh nghiệp bất động sản không chỉ đối mặt với khoản nợ ngân hàng đáo hạn mà còn áp lực lớn với khoản trái phiếu phát hành sắp đáo hạn, trong khi dòng tiền và nguồn thu bị chững lại. Nếu không có biện pháp hỗ trợ, những doanh nghiệp này không thể hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ với ngân hàng và trái chủ. Trên thực tế, chuyện cơ cấu nợ và giữ nguyên nhóm nợ có thể biện pháp hỗ trợ nên xem xét trong bối cảnh hiện nay.
Tuy nhiên, chúng ta phải xét thêm một kịch bản khác nếu tái cơ cấu nợ không chính xác, nợ xấu bất động sản sẽ dồn về tương lai. Đây chính là điều quan ngại của lãnh đạo các ngân hàng. Bởi vì nếu dồn nợ xấu về sau, hệ thống ngân hàng và nền kinh tế sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Hiện nay, nhiều doanh nghiệp đang kẹt vốn trong các dự án bất động sản dang dở, không có vốn để tiếp tục triển khai và chưa có sản phẩm để bán thu hồi vốn trả nợ.
Dự báo 2023 sẽ là năm quyết định “sống còn” với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” dòng tiền để bảo đảm tính thanh khoản. Trước hết, nguyện vọng và nhu cầu của tất cả các doanh nghiệp bất động sản là được tiếp cận vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn vô cùng khó khăn.
Rủi ro hiện hữu và tăng lên với hệ thống ngân hàng xuất phát từ sự đóng băng của thị trường bất động sản lẫn trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, so với thời điểm 10 năm trước, sức chống chịu của hệ thống ngân hàng đã tốt hơn.
Mặc dù 2023 là năm nhiều khó khăn với lãi suất cao, chất lượng tài sản suy giảm với ảnh hưởng tiêu cực từ thị trường bất động sản nhưng hệ thống ngân hàng cùng bộ đệm dự phòng lớn đã sẵn sàng ứng phó với rủi ro hơn nhiều những năm trước. Theo dự báo, chi phí dự phòng rủi ro tín dụng sẽ tăng lên đáng kể và sẽ tác động trực tiếp tới triển vọng lợi nhuận ngân hàng trong năm 2023 vì nhiều khoản cho vay với bất động sản (gồm cho vay người mua nhà, cho vay các nhà phát triển bất động sản và trái phiếu bất động sản) có thể trở thành nợ xấu nếu tín dụng vào bất động sản tiếp tục bị thắt chặt.
Thế nhưng, rủi ro tín dụng sẽ có sự phân hóa giữa các nhà băng, trong đó, những ngân hàng có dư nợ tín dụng BĐS cao sẽ phải đối mặt với áp lực trích lập dự phòng lớn hơn so với những ngân hàng thuần bán lẻ. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã chủ động tăng cường trích lập dự phòng sớm như BIDV, Vietcombank, MB Bank, VietinBank,… với bộ đệm dự phòng cao gấp đôi, thậm chí là gấp ba quy mô nợ xấu nội bảng, cho phép họ có nguồn lực vững chắc để chống chọi với rủi ro tín dụng.
Mặt khác, những ngân hàng có bộ đệm dự phòng mỏng sẽ đối diện với áp lực trích tăng lập dự phòng, làm hao mòn lợi nhuận trong năm 2023 và có thể tạo áp lực lên tính thanh khoản của ngân hàng đó. Tuy nhiên, nhìn chung, sức khỏe hệ thống các ngân hàng đã tốt hơn nhiều khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu tăng gấp đôi so với 10 năm trước. Trong ngắn hạn, lĩnh vực ngân hàng sẽ có đủ nguồn lực để đối phó với rủi ro nợ xấu.
Dù là doanh nghiệp hay cá nhân, tôi cũng đã thường xuyên chia sẻ với các bạn rằng:
KHI SỬ DỤNG ĐÒN BẨY SAI CÁCH, SẼ CÓ LÚC BẠN PHẢI SỐNG DỰA VÀO LÒNG TỐT CỦA NGƯỜI LẠ
Không am hiểu tài chính là một sai lầm đánh đúng vào huyệt tử, vay mượn nhiều hay phân bổ danh mục sai cách sẽ khiến bạn dính đòn âm từ bên trong. Khi đó, do hoàn cảnh khó khăn bạn sẽ cần bán tống bán tháo đi các tài sản của mình để cân bằng lại cục diện. Đây sẽ là thời điểm tốt nhất để bạn bị ép giá và đó là thứ lòng tốt của người lạ.
—–
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
