Là một nhà đầu tư nắm trong tay danh mục gồm cả bất động sản và chứng khoán, ở thời điểm đầu năm 2023 này, chắc hẳn các bạn đang rất quan tâm tới xu hướng giá cả của nhà đất trong thời gian tới: Lãi suất ngân hàng điều chỉnh liên tục nhưng đòn bẩy tài chính quá lớn, liệu có nên bán nhà không? Hay cố vay mượn thêm để gom hàng và đầu tư trữ thêm nữa? Hay đợi xem mọi thứ rõ ràng hơn rồi hành động? Việc các nhà đầu tư cá nhân cần làm và cần ưu tiên nhất thời điểm này là gì?
Không chỉ mỗi bạn đang đắn đo suy nghĩ về những điều trên mà rất nhiều nhà đầu tư cá nhân khác cung đau đáu mỗi ngày để tìm câu trả lời. Đặc biệt là khi thị trường đang tràn ngập những tin tức như bất động sản 2023 đối mặt với những kịch bản xấu, bất động sản 2023 khủng hoảng,… Để trả lời cho những câu hỏi trên và phân tích xu hướng thị trường bất động sản năm 2023 có giống như “tin đồn” không, hãy cùng Rich Nguyen Academy tìm hiểu cụ thể hơn trong bài viết ngày hôm nay: NGUYÊN DO VÌ ĐÂU KHIẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN “ĐIÊU ĐỨNG”?
1. Nhìn lại thị trường bất động sản 10 năm qua
Với những người theo dõi thị trường bđs Việt Nam, 10 năm qua là giai đoạn đầy cảm xúc. Tròn 10 năm trước, thị trường bất động sản đã bắt đầu rút được chân ra khỏi cơn khủng hoảng tồi tệ nhất từ đầu thế kỷ với 2 quyết sách quan trọng là cho phép chia nhỏ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng và căn hộ. Kể từ năm 2014, thị trường bất động sản bắt đầu hồi sinh, mở ra thời kỳ vàng son và tăng trưởng mạnh mẽ, kéo dài trong 4 năm từ 2015 – 2018.
Trong thời gian đó, số lượng dự án bất động sản tăng vọt, số sản phẩm được chào bán ở mức kỷ lục, giao dịch bùng nổ, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã “hóa rồng” trở thành các “ông lớn”. Đáng chú ý là không chỉ bất động sản đô thị mà bđs nghỉ dưỡng cũng phát triển rất rực rỡ, condotel trở thành dòng sản phẩm đầu tư “làm mưa làm gió” lúc bấy giờ.
Tuy nhiên, mọi chuyện đã đổi khác từ năm 2019 trở đi. Số lượng dự án bđs đô thị bắt đầu sụt giảm vì gặp các vướng mắc về pháp lý; chỉ riêng thành phố Hồ Chí Minh đã có hàng trăm dự án nhà ở rơi vào tình cảnh “đứng hình” và kéo dài từ đó đến nay.
Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng không khá hơn bao nhiêu. Cuối năm 2019, vụ Cocobay Đà Nẵng nổ ra làm rung chuyển toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Lá bùa “cam kết lợi nhuận” từ đó trở nên mất thiêng và các lời hứa về “đất ở không hình thành đơn vị ở” (cấp sổ cho loại hình condotel) cũng tan thành bọt biển. Covid-19 ập đến ngay sau đó đã đánh gục lĩnh vực du lịch và đẩy bất động sản nghỉ dưỡng vào cảnh “đóng băng”.
Lúc này, doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình thế “lưỡng đầu thọ địch”, vừa không thông được pháp lý để triển khai bđs đô thị vừa không thể thuyết phục người mua rót vốn cho bất động sản nghỉ dưỡng. Một hạt giống khủng hoảng được gieo xuống thị trường bất động sản nhưng trong cái nguy lại có cái may.
Covid-19 bùng phát làm đình trệ hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường. Tiền trong dân bị dồn ứ lại và lãi suất cho vay của các ngân hàng hạ xuống rất thấp. Hai yếu tố này đã cứu doanh nghiệp địa ốc một bàn thua trông thấy vì tạo điều kiện tuyệt vời cho thị trường đầu cơ bùng nổ.
Trong năm 2020 – 2021, các cơn sốt đất liên tục nổ ra từ Bắc vào Nam, từ thành thị tới nông thôn, từ nơi đông đúc dân cư tới những vùng hoang vắng. Đất dự án, đất đấu giá, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất trong dân,… đều được mang ra mua bán với các mức giá “không tưởng”. Thanh khoản của bđs nghỉ dưỡng cũng được hưởng lợi lớn từ dòng tiền này.
Cũng trong giai đoạn 2020 – 2021, doanh nghiệp địa ốc lại có thêm cái may rất lớn khác chính là phát hành trái phiếu khá dễ dàng. Với việc đặt ra lãi suất cao và vượt trội so với lãi tiền gửi tiết kiệm, các doanh nghiệp địa ốc đã huy động được một lượng tiền khổng lồ.
Thế nhưng họa cũng từ đây mà ra. Thay vì dùng nguồn tiền một cách bài bản, khoa học, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sử dụng sai mục đích hoặc sử dụng vào việc M&A để mở rộng quỹ đất với mong muốn “hóa rồng” như 10 năm trước, hoặc bơm tiền vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn để đón đầu sự bùng nổ ngành du lịch sau Covid-19.
Tuy nhiên, người tính không bằng trời tính vì lần này lịch sử đã không lặp lại. Năm 2022 diễn ra theo cách không thể bất ngờ hơn. Du lịch không bùng nổ giống như dự tính và ngay đầu năm 2022, thị trường trái phiếu chao đảo dữ dội vì vụ án Tân Hoàng Minh, sau đó là “bom tấn” Vạn Thịnh Phát.
Cục diện xoay chuyển quá nhanh khiến các doanh nghiệp địa ốc trở tay không kịp. Lúc này, các doanh nghiệp bất động sản tiến lên thì không có đường (không thể tiếp tục phát hành trái phiếu để đảo nợ hoặc huy động vốn), lùi về lại không có lối (vì nhà đầu tư trái phiếu ồ ạt đòi rút vốn trước hạn), trong khi toàn bộ vốn đã “chôn” cả vào những dự án đang dở dang. Đã thế, từ quý 3 năm 2022, mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng lên, room tín dụng không còn vì cách điều hành cổ phần giật cục của NHNN.
Cơn khát vốn diễn ra trên toàn thị trường đẩy các doanh nghiệp bất động sản tới sát chân tường. Trong nỗ lực cuối cùng, các doanh nghiệp dốc toàn lực chạy marketing để thúc đẩy doanh số bán hàng, nguồn vốn duy nhất có thể huy động trong thời điểm đó.
Tuy nhiên, phúc không đến hai lần mà họa không đến đơn lẻ. Sự đổ vỡ của thị trường trái phiếu và các vụ án, nhất là sự hoành hành của tin đồn tạo nên sự hoảng loạn trên thị trường đầu tư, kích hoạt tâm lý phòng thủ, co cụm. Lúc này, nhà đầu tư không chịu xuống tiền mua bất động sản bất chấp các chủ đầu tư đưa ra vô số ưu đãi, kể cả việc chiết khấu lên đến hàng chục %.
Đến quý 4 năm 2022, sức lực của các doanh nghiệp địa ốc đã cạn dần, tình thế đang ở trạng thái “hiểm nghèo”. Đây là giai đoạn thị trường chứng kiến những cảnh tượng mà 10 năm qua vẫn chưa từng có: đình chỉ triển khai dự án; doanh nghiệp bất động sản ồ ạt sa thải nhân sự, cắt lương giảm thưởng; thu hẹp quy mô kinh doanh, thanh lý dự án, tài sản để có dòng tiền,… Đây là giai đoạn mà những tiếng kêu cứu bắt đầu vang lên, dẫn đến việc Thủ tướng Chính phủ phải lập tổ công tác cuối năm 2022 và ngay đầu năm mới 2023 đã tổ chức hội nghị quy mô toàn quốc để tìm cách tháo gỡ các vướng mắc cho thị trường bất động sản.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia giải mã nguyên nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia phân tích thị trường tại Rich Invest nhận định:
Nhìn lại 10 năm đã qua của thị trường bất động sản, có thể thấy rằng, có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng hiện nay. Tuy nhiên, nguyên nhân khách quan là chủ yếu, nổi bật chính là tình trạng tắc nghẽn pháp lý kéo dài trong 4 năm nay, khiến các doanh nghiệp bất động sản rơi vào cảnh “trở đi mắc núi, trở về mắc sông”, trước không thể triển khai dự án nhằm bán hàng tạo lợi nhuận, sau không thể chuyển nhượng để hút tiền về giải quyết nợ nần.
Ngoài yếu tố pháp lý, Covid-19 với 4 làn sóng trong năm 2020 – 2021 cũng là nguyên nhân quan trọng khiến các doanh nghiệp địa ốc bị bòn rút sức lực tới cùng cực. Và sự đổ vỡ không thể lường trước được của thị trường trái phiếu làm nốt phần còn lại là đánh cho những doanh nghiệp này sập hẳn.
Đương nhiên, các doanh nghiệp địa ốc cũng có lỗi không nhỏ khi tính toán sai lầm, thậm chí là có phần tham lam vì chộp giật trong kinh doanh, đầu tư, dẫn tới kết cục bi đát. Tuy nhiên, giải mã nguyên nhân của tình trạng khủng hoảng bất động sản không phải để đổ lỗi cho nhau mà để nhận ra việc giải quyết các cuộc khủng hoảng phái bắt đầu từ đâu.
Có thể thấy rằng, dù phải chịu rất nhiều khó khăn khách quan nhưng đa số các doanh nghiệp địa ốc vẫn sống sót “ngon lành” từ năm 2019 đến giữa năm 2022. Họ chỉ thật sự gục ngã trước cú sốc quá bất ngờ là trái phiếu doanh nghiệp. Do đó, xử lý khủng hoảng trên thị trường trái phiếu được xem là then chốt trong việc “giải cứu” thị trường bđs.
Chính phủ đi đúng hướng khi đã có chỉ đạo về việc sửa đổi Nghị định 65 từ năm 2022 và gần đây thì Bộ Tài chính đã có dự thảo chính thức. Dự thảo này đã mở đường cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu được kéo dài kỳ hạn lên tới tối đa 20 năm, được đàm phán với trái chủ để thanh toán nợ gốc và lãi trái phiếu bằng tài sản khác,… Đây được xem là lối thoát khả thi cho các doanh nghiệp địa ốc đang đối diện với áp lực đáo hạn lớn trong năm 2023 – 2024 dù phần trăm thành công trong đàm phán còn là dấu hỏi.
Tuy nhiên, chỉ mình biện pháp về trái phiếu vẫn chưa đủ vì hiện nay, doanh nghiệp bất động sản đang rất căng thẳng về dòng tiền và rất cần được “tiếp máu”. Trong tình thế gần như không thể đòi hỏi các ngân hàng phải hạ chuẩn cấp tín dụng, các doanh nghiệp địa ốc chỉ có thể trông chờ vào dòng vốn từ người mua.
Giải quyết khẩn trương vướng mắc pháp lý và tạo điều kiện cho việc tái khởi động dự án bất động sản là yếu tố cực kỳ quan trọng để các doanh nghiệp thu hút được dòng tiền từ người dân, đồng thời mở ra cánh cửa cho việc chuyển nhượng dự án. Ngoài ra, giảm lãi suất cũng là điều rất quan trọng để kéo dòng tiền ra khỏi các ngân hàng, kích thích việc quay lại với bất động sản và tạo thanh khoản cho thị trường.
Năm 2023 đã bước sang tháng 3 có nghĩa là thị trường bất động sản có 9 tháng chìm trong khủng hoảng. 9 tháng đó nói ngắn là ngắn mà nói dài cũng thật dài vì đã có hàng ngàn doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường, hàng ngàn dự án đóng băng và hàng vạn con người thất nghiệp, thiệt hại là vô cùng to lớn.
Các doanh nghiệp địa ốc cũng không đợi tới khi Chính phủ hành động mới biết lo thân mà họ phải tìm mọi cách để sinh tồn trước đó. Chỉ là họ đơn độc, như có những doanh nhân đã phải chua chát thốt lên rằng, sao xã hội xem bất động sản như tội đồ?
Doanh nghiệp địa ốc là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân và nền kinh tế này phải mất đến mấy chục năm để có được vài chục tập đoàn quy mô lớn. Dù “một con trâu chết, cả làng lột da” tuy nhiên, không nên để họ “gục ngã” vì nếu điều này xảy ra, liệu chúng ta phải chờ đợi bao nhiêu năm nữa để lại được thấy những tập đoàn bất động sản lớn như vậy xuất hiện?
Khủng hoảng là điều tất yếu của nền kinh tế thị trường nhưng không nên xem đây là cơ hội để “thanh lọc” thị trường. Bởi vì chúng ta hoàn toàn có cách “thanh lọc” không đau đớn, không tạo ra cú sốc và không gây tổn hại lớn.
Hy vọng trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản có thể vượt qua khúc quanh sinh tử này để bật lên một lần nữa, trở thành động lực tích cực cho sự tăng trưởng kinh tế nước nhà. Còn với những nhà đầu tư cá nhân hay doanh nghiệp đang chấp chới trên thị trường, Rich Nguyen vẫn luôn nhắn KHI THẤT BẠI, NỢ NẦN NGẬP ĐẦU THÌ NGƯỜI TA CHỈ CÓ MỘT ĐIỀU ƯỚC LÀ QUAY LẠI LÚC XUẤT PHÁT
Khi không có kiến thức, không học tập đã liều mình trên thị trường, mang số tiền mồ hôi tích góp để đi đầu tự dẫn đến những sai lầm đáng tiếc, có người mất 1, 2 tỷ, có người trắng tay trong một vài giao dịch. Lúc đó, họ chỉ mong muốn quay lại lúc xuất phát ban đầu.
Và hãy luôn nhớ rằng:
ĐI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG PHẢI LÀ CUỘC DẠO CHƠI TRONG CÔNG VIÊN, BẢN CHẤT CỦA NÓ LÀ CUỘC CẠNH TRANH KHỐC LIỆT
Nói đến đầu tư bất động sản thì số đông và đặc biệt các nhà đầu tư mới đều nghĩ nó dễ kiếm ăn mua là sẽ thắng. Rất rất tiếc, nó hấp dẫn bao nhiêu thì rủi ro nó cũng cao bấy nhiêu. Khi lượng tiền trong xã hội là một hằng số không đổi, có kẻ giàu lên ắt phải có kẻ nghèo đi.
Rich Nguyen Academy hy vọng bài viết này sẽ mang lại cho các bạn những thông tin bổ ích trong hoạt động đầu tư 2023.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
