Nếu Nghị quyết 18-NQ/TW của Chính phủ đi vào thực tế, việc kiếm tiền tiền từ bất động sản sẽ trở nên khó khăn với các nhà đầu tư BĐS và đầu cơ như thời gian trước. Thậm chí, 70% cơ hội đầu tư sẽ bị mất đi nếu Nghị quyết 18-NQ/TW chính thức đi vào thực tế trong thời gian tới.
1. 70% cơ hội đầu tư bất động sản sẽ bị mất đi nếu Nghị quyết 18-NQ/TW đi vào thực tế
5 lý do khiến các chuyên gia nhận định rằng 70% cơ hội đầu tư bất động sản có thể bị mất đi nếu Nghị quyết 18-NQ/TW đi vào thực tế như sau:
– Lý do thứ nhất liên quan tới những định hướng về biện pháp tăng cường quản lý của Nhà nước với thị trường bất động sản và hạn chế phân lô bán nền. Theo các chuyên gia, phân lô bán nền vốn là phương pháp làm giàu nhanh nhất của nhà đầu tư khi mua diện tích đất lớn rồi chuyển đổi mục đích và phân lô bán nền. Thế nhưng, với định hướng của Nghị quyết 18-NQ/TW, hoạt động đầu tư trên lô đất này sẽ bị siết chặt.
– Lý do thứ hai liên quan đến quy định bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Với quy định này, nhà đầu tư sẽ “hết thời” đầu cơ theo sóng đấu giá hoặc ôm đất chờ đền bù giải phóng mặt bằng.
– Lý do thứ ba liên quan đến thu thuế bất động sản, bắt buộc giao dịch qua sàn giao dịch, thanh toán tiền sử dụng đất và các giao dịch chuyển nhượng, mua bán tài sản qua ngân hàng, không sử dụng tiền mặt. Bất động sản vốn là một kênh trú ẩn tài sản, thậm chí là rửa tiền của nhiều đại gia. Họ bỏ nhiều tiền vào đất nên nếu mọi giao dịch qua ngân hàng, minh bạch, công khai sẽ hạn chế tình trạng người giàu đổ tiền vào bất động sản. Bởi vì điều này cũng khiến bất động sản cao cấp và hạng sang bị ảnh hưởng đáng kể về tính thanh khoản.
– Lý do thứ tư là minh bạch thông tin quy hoạch và dự. Trong thời gian vừa qua, rất nhiều nhà đầu tư và đầu cơ bất động sản đã thắng lớn vì nắm được trước thông tin về quy hoạch, hạ tầng hoặc sự xuất hiện của các dự án lớn. Họ đi gom đất giá rẻ ở địa phương và đợi công bố thông tin về quy hoạch, sau đó kéo giá bất động sản tăng cao để thu về lợi nhuận lớn. Tuy nhiên, với định hướng mới của Nghị quyết 18-NQ/TW, những nhà đầu tư này sẽ không thể sinh lời lớn từ việc đầu cơ đất đai.
Không chỉ với những nhà đầu tư BĐS cá nhân, các doanh nghiệp và chủ đầu tư bất động sản cũng sẽ không lãi đậm như giai đoạn trước vì được hưởng lợi từ sự chênh lệch địa tô, thu gom đất với giá rẻ, rồi chuyển mục đích sử dụng, phát triển dự án.
Trong thời gian sắp tới, nếu bỏ khung giá đất, việc xác định giá theo giá thị trường và giá đền bù giải phóng mặt bằng có thể sẽ tăng mạnh, đi kèm với đó là giá bán bất động sản tăng. Do đó, chủ đầu tư phải cân đối lại giá bán ra thị trường. Hiện nay, giá bất động sản đã tăng rất cao và việc tiếp tục tăng giá sẽ khiến thị trường chậm thanh khoản, kéo dài thời gian quay vòng vốn, cũng như phát triển dự án.
– Lý do thứ năm liên quan đến quy định đánh thuế tài sản những người có 2 tài sản trở lên và thu thuế sử dụng. Trước đây, nhà đầu tư BĐS thường thích mua đất nền và ăn theo sóng hạ tầng vì các bất động sản này thường chỉ mua đi bán lại nên người mua sẽ không phải xây dựng trên đất hoặc vận hành kinh doanh, cho thuê. Thực tế cho thấy, biên độ tăng giá của đất nền sẽ khá lớn nếu vào đúng thời điểm sóng thị trường. Thế nhưng, định hướng mới của Nghị quyết 18/NQ/TW sẽ hạn chế đáng kể hoạt động đầu cơ trên thị trường bất động sản. Điều này giúp làm lành mạnh hóa thị trường và hạn chế rủi ro cho những nhà đầu tư BĐS thiếu chuyên nghiệp lao vào cơn sốt đất ảo khiến chôn vốn, bị mất vốn trong suốt thời gian dài.
2. Nhà đầu tư BĐS cần phải thay đổi chiến lược
Với những sự thay đổi lớn của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới, các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư BĐS cần phải thay đổi chiến lược phù hợp ngay từ bây giờ. Thay vì đầu cơ và đất và mua đất nền để đợi tăng giá, các bạn cần phải thay đổi chiến lược theo hướng dài hạn. Đồng thời phải tập trung vào khai thác tiềm năng và giá trị của đất đai thông qua đầu tư bất động sản trên đất.
Theo đó, bất động sản dòng tiền và có khả năng khai thác kinh doanh cho thuê sẽ là những phân khúc đầu tư hấp dẫn. Cụ thể là bất động sản cho thuê ở những thành phố lớn, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng ở những điểm đến du lịch hấp dẫn,…
Đây chính là những hoạt động đầu tư BĐS mang tính bền vững được khuyến khích. Khác với đầu cơ vào đất để lướt sóng, sau đó bỏ hoang, gây lãng phí đất đai và hoạt động đầu tư trên đất, khai thác, kinh doanh trên đất không chỉ mang lại lợi nhuận bền vững, lâu dài cho nhà đầu tư BĐS mà còn cho cả xã hội. Từ đó góp phần phát triển kinh tế và thay đổi bộ mặt đô thị.
Theo đánh giá của các chuyên gia, thời điểm hiện tại là giai đoạn khó khăn với thị trường bất động sản. Rất nhiều chính sách vĩ mô như kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản, vướng mắc về pháp lý và phê duyệt thủ tục đang hạn chế sự phát triển của thị trường. Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng vọt còn thanh khoản đang có sự chững lại rõ rệt.
Hiện nay, thị trường bất động sản có tính ảo trong giá bán ở một số phân khúc vì sự đầu cơ thao túng và làm giá. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao thêm nữa và chờ đợi.
Thế nhưng, trên thực tế, thị trường bất động sản chắc chắn sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh vì mức giá đang ở trên ngưỡng giá trị thật và tính thanh khoản rất chậm. Có thể giá BĐS sẽ không xuống và về nguyên lý, giá sẽ tăng theo thời gian nhưng thị trường cần phải có thời gian dài để những yếu tố về hạ tầng, thu nhập của người dân, lãi suất và tăng trưởng kinh tế tăng theo kịp với mức giá hiện tại.
Trong khoảng thời gian này, các nhà đầu tư BĐS có thể bị đọng vốn vì dự án không có thanh khoản, đi kèm với đó là rủi ro tín dụng nếu dùng đòn bẩy tài chính quá lớn từ ngân hàng. Đây chính là bài học lớn dành cho những nhà đầu cơ vào thị trường bất động sản trong giai đoạn trước.
Trong khi đó, với những bất động sản có thể khai thác và kinh doanh trên đất, nhà đầu tư vẫn có thể thu về dòng tiền mỗi tháng. Vì vậy, ở một khía cạnh nào đó, hoạt động đầu tư bất động sản sẽ bị hạn chế do Nghị quyết 18-NQ/TW của Chính phủ nhưng đây là sự chấn chỉnh cần thiết với các nhà đầu cơ. Về lâu dài, đây là chính sách giúp hoạt động đầu tư BĐS được công khai minh bạch và thị trường phát triển bền vững, lành mạnh.
Còn về phía doanh nghiệp, các chuyên gia không phủ nhận việc bỏ khung giá đất và giá đất giải phóng mặt bằng được tính theo giá thị trường có thể khiến giá phát triển dự án tăng cao, cũng như làm tăng giá BĐS. Tuy nhiên, đây cũng là thuận lợi lớn với chủ đầu tư, giúp tháo gỡ những điểm nghẽn về đền bù giải phóng mặt bằng đang bế tắc. Rất nhiều dự án mất tới 10 – 20 năm vẫn chưa thể giải phóng mặt bằng vì mâu thuẫn với người dân khi áp mức giá theo khung giá của Nhà nước và thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Nếu bỏ khung giá đất, các chủ đầu tư có thể tự thương lượng với người dân về mức giá đền bù. Nhờ vậy, doanh nghiệp sẽ tính toán được chi phí đầu tư và giá bán, cũng như lợi nhuận để cân nhắc xem có nên phát triển dự án hay không. Nhờ vậy, các doanh nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và thu về hiệu quả cao hơn trong phát triển dự án BĐS, cũng như sớm đưa dự án ra thị trường.
——————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
