Việc kinh doanh đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư đất nền nói riêng giống như là một con dao hai lưỡi. Nếu thiếu đi các kiến thức và kỹ năng quan trọng sẽ có nhiều rủi ro. Tuy nhiên, nếu có đầy đủ kiến thức kinh doanh, thành công sẽ tới đến rất dễ dàng. Do đó, trong bài viết bên dưới, Rich Nguyen Academy sẽ chia sẻ với các bạn những rủi ro khi đầu tư đất nền thường gặp nhất để tránh bị mất tiền oan.
Mục lục
1. Tìm hiểu sơ lược về đất nền
Đất nền là những thửa đất được nhiều người chọn lựa vì hầu như chưa có bất cứ tác động nào của con người, thiết bị máy móc,… Chẳng hạn như đào lấp, cào bằng, san đất, đổ đất, đổ cát,… Tất cả những tác động thay đổi và san lấp đất, cũng như việc con người tác động trực tiếp sẽ không còn được gọi là đất nền nữa.
2. Những rủi ro đầu tư đất nền các bạn nên ghi nhớ để phòng tránh
Những năm gần đây, thị trường đất nền hoạt động khá sôi động nhưng đây cũng là phân khúc tiềm ẩn nhiều rủi ro và có diễn biến thất thường. Để đưa ra những quyết định kỹ lưỡng và sáng suốt khi đầu tư đất nền, các bạn cần phải nằm lòng những rủi ro sau đây:
2.1. Những dự án đất nền ảo
Dự án đất nền ảo hay còn có tên gọi khác là dự án ảo, dự án ma. Đây là thuật ngữ phổ biến chỉ những dự án bất động sản không có thật hoặc không hề tồn tại về mặt pháp lý. Đây cũng là chiêu trò của môi giới nhà đất hoặc chủ đầu tư khi muốn dụ dỗ người mua những dự án mà họ tự vẽ nên.
Vì không có sức hấp dẫn nên những nhà đầu cơ, nhà đầu tư thứ cấp và nhà phát triển bất động sản đã di chuyển hoạt động tới các thị trường mới tại tỉnh lẻ. Đây là những nơi có sức hấp dẫn hơn cả vì giá cả và ưu đãi đầu tư, nhất là có sự đầu tư mạnh mẽ vào hệ thống hạ tầng.
Hiện nay, rất nhiều nhà đầu tư gặp phải cò đất rao bán các dự án đất nền không có thực nhằm mục đích giăng bẫy và chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Thậm chí, còn có trường hợp dự án ở một nơi nhưng môi giới lại dẫn khách hàng đi xem đất ở một nơi khác.
Do đó, để không bị dính bẫy dự án ảo, nhà đầu tư phải hết sức cẩn thận và tìm hiểu kỹ thông tin. Đặc biệt là không nên ham rẻ và lợi nhuận cao mà đầu tư vào những dự án đất nền mập mờ về pháp lý. Đây là rủi ro thường xảy ra mà nguyên nhân là do nhà đầu tư không chịu kiểm tra và tìm hiểu thông tin hoặc do người bán cung cấp thông tin sai lệch hoặc không cung cấp thông tin. Nếu mua phải đất thuộc diện quy hoạch và có quyết định thu hồi, bạn chắc chắn sẽ bị thiệt hại nặng nề, thậm chí là có thể mất trắng.
2.2. Một lô đất bán cho nhiều người là rủi ro đầu tư đất nền cần tránh
Đây không phải là chiêu thức lừa đảo mới mẻ nhưng một số nhà đầu tư không cẩn trọng vẫn bị mắc bẫy. Từ thời điểm đặt cọc cho tới lúc công chứng sang tên phải đợi vài ngày. Lợi dụng điều này, cò đất rao bán và nhận tiền cọc của nhiều người khác. Nếu không tỉnh táo, khả năng bạn bị mất trắng là rất lớn. Việc mua phải sổ chung, sổ giả và một sổ bán cho nhiều người,… xuất hiện ở rất nhiều nơi, từ đất dân cư đến đất chung cư, dự án,…
2.3. Dự án bên trong tốt nhưng bên ngoài xấu
Đây là trường hợp chủ đầu tư phát triển dự án khá bài bản. Tuy nhiên, để giảm giá đầu vào, chủ đầu tư phải lựa chọn những khu đất ở xa trung tâm. Việc thiết kế và xây dựng nội khu đồng bộ ở mức tương đối thì chủ đầu tư có thể thực hiện được. Tuy nhiên, họ không thể can thiệp vào giá trị cộng hưởng ở bên ngoài.
Môi trường xung quanh bị ngập nước, ô nhiễm, thiếu tiện ích, dân trí thấp và thưa thớt người,… chính là những yếu tố kéo giá trị của dự án đất nền xuống. An ninh trật tự là yếu tố cần phải lưu ý. Nếu sinh sống ở chung cư có bảo vệ chuyên nghiệp, an ninh sẽ tương đối bảo đảm, những khu nhà ở thấp tầng, nhất là xa trung tâm, liền kề sông, thành phần dân cư xung quanh phức tạp, “thủy tặc” là một vấn đề đáng ngại.
Đa số những dự án hiện nay, chủ đầu tư đều cố gắng làm xong phần cần bán để lấy tiền chứ không chú trọng sau khi bán xong, làm thế nào để sản phẩm của khách hàng đã mua sẽ tăng giá. Muốn tăng giá phải nghĩ tới tiện ích và giá trị kết nối những dự án xung quanh mà khách hàng thường gọi là công thức ăn theo.
Xét về tổng quan của các dự án hiện nay, chủ đầu tư đang thiếu một cái nhìn hợp nhất. Không có sự liên minh hoặc liên kết tạo nên liên kết vùng để kéo và đẩy một khu vực thành khu phức hợp.
Trên thực tế, có rất nhiều đất nền dự án đang gặp phải trường hợp này. Do đó, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ về tình hình quy hoạch, cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông ở xung quanh khu vực đó.
2.4. Chiến lược ăn theo của dự án đất nền bất khả thi
Có nhiều dự án đất nền quảng cáo ăn theo dự án cảng biển, sân bay,… Mới nghe qua có vẻ hay nhưng các bạn cần phải phân tích kỹ lưỡng sản phẩm. Mua bất động sản gần sân bay có thể kinh doanh gì nếu không phải là khách sạn, cây xăng, nhưng để ở thì quá ồn.
Lại có những dự án đất nền quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp. Tuy nhiên, nếu bệnh viện nằm ở bên cạnh thì vấn đề môi trường, tiếng ồn có ảnh hưởng hay không,… Hơn nữa, đây cũng không phải là dịch vụ sử dụng thường xuyên.
Khi nghiên cứu mua bất động sản, các bạn phải nghĩ ngay tới trường hợp, chợ, nhà hàng, siêu thị, khu vui chơi, khách sạn,… Tuy nhiên, nếu như có cảng biển, sân bay, bệnh viện thì đây không phải là giá trị cộng hưởng, liên kết vùng nên nhà đầu tư cần phải lưu ý.
2.5. Hứa hẹn về hạ tầng xung quanh
Nhiều chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh Nhà nước sẽ làm cầu và mở rộng đường qua dự án trong tương lai, chắc chắn giá trị bất động sản lúc đó sẽ tăng. Rất nhiều trường hợp dù mua nhà đã lâu nhưng cầu không thấy đâu.
Nhiều người thường bị môi giới bất động sản lừa vì tính hình thành ở trong tương lai. Bởi vì họ sẽ đào tạo nhân viên môi giới vẽ các bức tranh màu hồng và tô đẹp cho dự án.
Trên thực tế, không phải dự án đất nền nào cũng có các lời “mị dân” thực hiện được. Vì vậy, anh chị cần phải quan tâm tới quy hoạch của cơ quan có thẩm quyền cụ thể chính là bản vẽ 1/2000.
Nhu cầu của thị trường phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế và tiềm năng của mỗi vùng, mỗi tỉnh, được phân bố hợp lý của mỗi giai đoạn sao cho phù hợp với kế hoạch, chủ trương, tiến độ, phát triển kinh tế của các địa phương. Thế nhưng, nếu không được tính toán và nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ khiến các nhà đầu tư vượt cầu, lãng phí tài nguyên, tạo khủng hoảng thừa, dễ dẫn tới khủng hoảng kinh tế cho ngân hàng, doanh nghiệp, nền kinh tế khu vực.
3. Làm gì để hạn chế rủi ro đầu tư đất nền
Những yếu tố các nhà đầu tư phải lưu ý khi tham gia đầu tư đất nền mà Rich Nguyen Academy là:
3.1. Tìm hiểu cẩn thận và kỹ lưỡng về tính pháp lý của dự án
Pháp lý là vấn đề quan trọng nhất khi đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư đất nền nói riêng. Tuy nhiên, cũng chính là điều mà nhà đầu tư khó nhận biết hơn cả. Nếu không gặp được chuyên gia tư vấn bất động sản có tâm, chắc chắn sẽ rất dễ mua phải dự án “chết” và tính thanh khoản gần như bằng “0”.
- Với dự án đất nền có quy mô lớn hơn 5ha, hồ sơ pháp lý gồm quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (trong trường hợp dự án có quy mô nhỏ hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết 1/500.
- Với dự án đất nền có tổng số vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, hồ sơ pháp lý đầy đủ bao gồm công văn chấp thuận chủ trương đầu tư được các cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Dự án xây dựng nhà ở phải bảo đảm tuân thủ quy hoạch tổng mặt bằng 1/500 hoặc quy hoạch chi tiết 1/500. Trong quy hoạch này sẽ quy định rõ ràng về số tầng được phép xây, khoảng lùi dự án, mật độ xây dựng,…
3.2. Tìm hiểu quy hoạch và hạ tầng giao thông
Sự thật là không phải cứ có dự án, sân bay,… kinh tế địa phương sẽ phát triển ngay lập tức. Các bạn cần phải quan tâm thêm những yếu tố liên quan như kinh tế, cơ hội nghề nghiệp và những tiện ích xã hội như bệnh viện, trường học. giao thông thuận lợi,…
Để an toàn nhất, nhà đầu tư hãy lựa chọn những dự án “sống”. Đây là những dự án đất nền nằm gần các khu dân cư và được thừa hưởng các tiện ích ngoại khu như đường, điện, trường học,… Hãy bảo đảm rằng trong mọi điều kiện, lô đất của bạn sẽ dễ dàng đáp ứng được nhu cầu sống, buôn bán, kinh doanh mà không gặp bất kỳ trở ngại nào.
3.3. Hãy đánh giá thật kỹ về mảnh đất
Trước khi đầu tư đất nền, hãy nhờ chuyên gia tư vấn bất động sản hoặc người có kinh nghiệm thẩm định giá trị thật của thửa đất. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư xác định được tiềm năng tăng giá của lô đất này đến đâu và có đạt được kỳ vọng không rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.
Với những chia sẻ trên đây, Rich Nguyen Academy hy vọng các bạn đã nắm rõ những rủi ro đầu tư đất nền cần phải tránh. Trước khi tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư cần phải trang bị kiến thức và kinh nghiệm để đạt được thành công. Hãy đăng ký tham gia các khóa học đầu tư bất động sản tại Rich Nguyen Academy để được trang bị đầy đủ kiến thức từ nền tảng đến chuyên sâu, giúp bạn trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp.
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
