Thị trường bất động sản hiện nay đang trải qua giai đoạn ảm đạm, hàng loạt các “ông lớn” kêu trời bởi thiếu vốn. Tuy nhiên, chuyên gia phân tích nhận định rằng đây là thời điểm thanh lọc, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi bài toán lạm dụng sử dụng đòn bẩy tài chính, liều vay vốn ngân hàng để gom đất nền, chấp nhận dự án bất động sản chậm hoàn thiện thủ tục, đợi giá đất tăng dư sức trả lãi ngân hàng,…
Tại Hội nghị về công tác tín dụng với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức vào sáng ngày 8/2/2023, một số doanh nghiệp BĐS, trong đó có Novaland đã lên tiếng cầu cứu về khó khăn trong pháp lý và dòng tiền thực hiện dự án, gợi ý “nới thêm” room tín dụng cho lĩnh vực này. Doanh nghiệp bất động sản “kêu cứu” nhưng có lẽ vẫn chưa nhận được tín hiệu tích cực nào để giải quyết vấn đề này. Có lẽ sẽ còn nhiều điều lo ngại ẩn sau câu chuyện “CỨU” HAY “KHÔNG CỨU” BẤT ĐỘNG SẢN: “Các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản có quan hệ cộng sinh như cùng ngồi trên một chiếc thuyền”. Hãy cùng tìm hiểu cụ thể hơn câu chuyện này trong bài viết ngày hôm nay: Dư nợ tín dụng bất động sản – Ngân hàng: “CỨU” HAY “KHÔNG CỨU”?
1. Ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao?
Dư nợ tín dụng bđs đang ở mức cao nhất trong 5 năm qua. Báo cáo tài chính quý 4 năm 2022 của 11 ngân hàng cho thấy tổng dư nợ cho vay bất động sản đã tăng 25% trong vòng 1 năm. Trong số 28 ngân hàng được thống kê từ dữ liệu của FiinPro, chỉ có 11 ngân hàng hạch toán chi tiết mục cho vay bất động sản trong báo cáo tài chính quý 4 năm 2022 chưa kiểm toán. Các doanh nghiệp và ngân hàng thường công bố các khoản mục chi tiết trong báo cáo soát xét bán niên hoặc báo cáo kiểm toán.
Cụ thể, tổng dư nợ tín dụng bđs của 11 ngân hàng đạt 276,5 nghìn tỷ đồng, tăng khoảng 25% so với đầu năm. 9/11 ngân hàng hiện tăng cho vay bất động sản, trong đó, Saigonbank có tốc độ tăng cho vay bất động sản cao nhất, xấp xỉ 815, nâng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản lên hơn 1.060 tỷ đồng vào cuối năm 2022. Thế nhưng, tỷ trọng cho vay bất động sản chỉ chiếm 5,7% tổng cho vay khách hàng của ngân hàng Saigonbank.
Ngược lại, Kienlong bank và MSB đồng loạt giảm cho vay bất động sản với tỷ lệ giảm lần lượt là 13% và 14,4%, đưa dư nợ cho vay lĩnh vực này về mức 2,9 nghìn tỷ đồng và 10,4 nghìn tỷ đồng. Trong 11 ngân hàng kể trên, Techcombank là ngân hàng có dư nợ cho vay bđs cao nhất, gần 109 nghìn tỷ đồng, tăng 13,5% so với đợt đầu năm. Đây cũng là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bđs trong tổng cho vay khách hàng cao nhất, hơn 26%.
Trong báo cáo tài chính của các ngân hàng đã được công bố, cho vay kinh doanh bất động sản chủ yếu là các khoản cho doanh nghiệp bất động sản vay để phát triển dự án. Hầu hết các khoản cho hộ gia đình, cá nhân vay mua nhà không được hạch toán vào nhóm này mà được ghi nhận ở khoản cho vay cá nhân (cho vay tiêu dùng bđs). Một phần nhỏ các khoản vay mua nhà như cho vay 1 lần trong năm, mua căn nhà thứ hai,… mới được ghi nhận như 1 khoản cho vay kinh doanh bất động sản.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, có đến gần 69% tín dụng bất động sản là cho vay tiêu dùng bđs. Tại Hội nghị tín dụng bất động sản vào ngày 8/2/2023 vừa qua, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, tín dụng với bất động sản vào cuối năm 2022 chiếm tỷ lệ khoảng 21,2% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Ngân hàng Nhà nước cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản cuối năm 2022 đã lên đến 2,58% triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với hồi năm 2021. Đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Ngành ngân hàng hiện đang có tỷ lệ nợ xấu là 1,815 – tăng nhẹ so với mức 1,67% vào cuối năm 2021. Trước tình trạng “bi đát” của lĩnh vực bất động sản và các bài toán khó xử lý lúc này, nguy cơ nợ xấu có thể sẽ “phình” lên. Trước đó, nhiều doanh nghiệp BĐS liên tục “kêu cứu” vì thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng, các kênh dẫn vốn như cổ phiếu, trái phiếu đều gặp khó khăn, còn bất động sản bị “kẹt” thanh khoản.
XEM FULL BÌNH LUẬN ĐIỂM TIN TẠI ĐÂY:
2. Chuyên gia nhận định về câu chuyện: Dư nợ tín dụng bất động sản – Ngân hàng “CỨU” HAY “KHÔNG CỨU”?
Theo ý kiến của diễn giả Rich Nguyen cùng các chuyên gia tài chính tại Rich Invest nhận định:
Thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn phát triển nóng từ 2016 – 2019. Lẽ ra, 2020 là năm để thị trường bất động sản điều chỉnh và ổn định trở lại. Tuy nhiên, ngược lại, năm 2020 và 2021, dù dịch Covid-19 và kinh tế suy thoái, GDP chỉ tăng trưởng trên dưới 2% nhưng lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục tăng trưởng.
Nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng và shophouse mở ra ở khắp nơi,… Bên cạnh đó, đất nền ở nhiều khu vực vùng sâu, vùng xa, dân cư thưa thớt và hạ tầng chưa đầu tư vẫn tăng chóng mặt. Điều này là bất thường và buộc phải tự điều chỉnh hoặc thanh lọc.
Tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống ngân hàng trong một thập kỷ qua đã hạ nhiệt quanh ngưỡng 14%/ năm thời kỳ 2012 – 2021, thay vì 30%/ năm giai đoạn 2001 – 2010 (đương nhiên quy mô cho vay nền kinh tế đã lớn hơn rất nhiều). Bên cạnh kiểm soát tín dụng chung toàn nền kinh tế ở mức tăng hợp lý hơn, NHNN cũng luôn kiểm soát tín dụng bất động sản để tránh xa kịch bản vỡ bong bóng.
Tuy nhiên, bước sang 2022, vì mặt bằng lãi suất thấp nên 1 lượng tiền nhàn rỗi lớn đổ vào lĩnh vực bất động sản. Đi kèm với đó, tăng trưởng tín dụng cho riêng bất động sản cũng đột ngột tăng trở lại xu hướng cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Cú giảm cho vay trong 6 tháng cuối năm 2022 do chính sách kiềm chế lạm phát và cạn room tín dụng cùng với sự đóng băng của thị trường trái phiếu đã khiến các doanh nghiệp BĐS xưa nay vốn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng, trái phiếu trở tay không kịp. Nhiều doanh nghiệp BĐS liên tục “kêu cứu” và dù lãnh đạo các ngân hàng khẳng định không thiếu room tín dụng hay chính sách cho vay nhưng nhiều tài sản bảo đảm của doanh nghiệp BĐS chưa thỏa mãn điều kiện pháp lý.
Theo các con số thống kê bên trên, bạn có thể thấy rằng, ngành ngân hàng hiện đang “ưu ái” cho lĩnh vực bất động sản. Đây là một trong số 1.571 ngành nghề kinh doanh nhưng chiếm đến 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Tăng trưởng bất động sản cũng ở mức cao và tỷ trọng trong cơ cấu xấp xỉ các lĩnh vực được ưu tiên như nông thôn, nông nghiệp.
Bên cạnh đó, có thể thấy khó khăn vướng mắc của thị trường bđs tập trung chủ yếu ở những vấn đề sau:
Một là hệ thống thủ tục pháp lý liên quan tới đất đai, đầu tư, quy hoạch là vướng mắc rất lớn tồn tại trong khoảng thời gian qua (chiếm đến 70% khó khăn và vướng mắc của thị trường).
Hai là thị trường bất động sản đang có sự mất cân đối cung – cầu tại các phân khúc dư thừa nhà ở cao cấp và biệt thự, trong khi nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội còn hạn chế.
Ba là năng lực tài chính của doanh nghiệp BĐS còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào trái phiếu, vốn vay, huy động của người mua nhà.
Bốn là hiện nay vẫn chưa có nguồn vốn dài hạn mang tính ổn định cho thị trường. Việc huy động vốn thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS thuộc nhóm ngành phát hành phát hành trái phiếu lớn nhất. Thế nhưng, gần đây, một số doanh nghiệp BĐS có những vi phạm trong phát hành trái phiếu đã khiến các nhà đầu tư bị mất lòng tin, ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn trên thị trường trái phiếu. Bên cạnh việc phải xử lý những trái phiếu đáo hạn, nhiều doanh nghiệp BĐS còn ứng tiền mua lại trái phiếu trước hạn. Điều này sẽ gây áp lực lên dòng tiền và tình hình tài chính tài chính của doanh nghiệp cùng dòng vốn tín dụng ngân hàng.
Năm là với cho vay nhà ở xã hội, khó khăn lớn nhất chính là nguồn vốn cho vay các chương trình vẫn còn hạn chế, nguồn cung nhà ở xã hội tại địa phương còn khan hiếm, giá nguyên vật liệu tăng cao, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch đăng ký làm ảnh hưởng tới tiến độ thực hiện công trình; nhiều đối tượng có nhu cầu mua bất động sản nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay vốn (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện xây mới nhà ở, chưa tách khẩu,…)
Ngoài ra, trong thời gian qua, về câu chuyện tín dụng, chúng ta nên nhìn nhận một cách khách quan những điểm cần lưu ý như sau:
Đầu tiên phải kể đến rủi ro chênh lệch kỳ hạn. Hiện nay có khoảng 94% dư nợ bất động sản có thời gian từ 10 – 25 năm, trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Vì vậy, nếu các tổ chức tín dụng không cân đối được kỳ hạn giữa cho vay và huy động phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro về tính thanh khoản.
Thứ 2, tình trạng tín dụng với lĩnh vực bất động sản tập trung ở một số tổ chức tín dụng với tốc độ tăng trưởng cao. Một số tổ chức tín dụng đã cấp tín dụng lớn với một số nhóm khách hàng, trong đó có rất nhiều khách hàng đầu tư dàn trải và nhiều dự án đang dở dang.
Thứ 3, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu ở mục đích tự sử dụng và tăng trưởng rất cao trong thời gian qua,… Mặc dù theo thống kê, mục đích này là hướng đến nhu cầu thực và được đánh giá rủi ro ít hơn so với mục đích kinh doanh bất động sản nhưng tiềm ẩn rủi ro khách hàng kê khai, mục đích là để phục vụ nhu cầu mua nhà ở nhưng bản chất là để đầu tư kinh doanh.
Thứ 4, tỷ lệ nợ xấu với lĩnh vực bất động sản trong năm 2022 đang có chiều hướng nhích dần lên, tới nay là 1,81% (vào năm 2021 là 1,67%).
Thứ 5, dư nợ tín dụng với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng nhỏ (0,71% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản) vì thời gian qua, nguồn cung nhà ở xã hội còn thấp. Cùng với đó, các tổ chức tín dụng được chỉ định chưa triển khai cho vay với nhà ở theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP vì chưa được bố trí nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù chênh lệch lãi suất.
Và nếu như bạn có tham dự các chương trình nhận định thị trường BĐS của Rich Nguyen Academy và Rich Invest đồng tổ chức, bạn sẽ nhận thấy rằng Sẽ có sự gia tăng nợ xấu và chi phí tín dụng trong vài quý tiếp theo vì rủi ro từ vĩ mô thế giới tác động tiêu cực đến triển vọng ngành xuất nhập khẩu, triển vọng tăng trưởng kinh tế Việt Nam, chu kỳ đi xuống của ngành bất động sản, cũng như những rủi ro về trái phiếu doanh nghiệp.Với tỷ trọng dư nợ lĩnh vực bất động sản và xây dựng chiếm tỷ lệ xấp xỉ 30% tổng dư nợ của ngành, sự suy yếu của thị trường bđs không chỉ ảnh hưởng đến tăng trưởng tín dụng mà còn là các khoản nợ tiềm ẩn thành nợ xấu.
Còn về câu chuyện Sau cuộc họp về tín dụng bất động sản của NHNN ngày 8/2, ta có thể thấy quan điểm rõ ràng: ‘Doanh nghiệp phải tự cứu mình trước’. Hiện nay bất động sản đang ảm đạm chứ chưa thực sự đóng băng. Tuy nhiên, lĩnh vực này lại đứng trước “quả bom” là trái phiếu đến kỳ đáo hạn. Ngoài ra, nhiều dự án vẫn đang nằm chờ và chưa được thông qua, cũng như thiếu nguồn vốn lớn.
Quan điểm có thể thấy ở đây: ngân hàng không đóng hầu bao đối với những doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và có phương án kinh doanh tốt. “Hiện nay dư nợ của thị trường bất động sản là rất lớn và room tín dụng lên đến 21-22%, còn room nền kinh tế chỉ có 17%. Vậy giờ phải xem nguyên nhân tại sao doanh nghiệp bất động sản khó vay tín dụng”.
Bởi vì ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp chỉ là họ kinh doanh tiền mà doanh nghiệp kinh doanh phải bảo đảm điều kiện để tránh rủi ro. Vốn đầu tư của họ cũng phải huy động rồi mới cho vay. Khi huy động phải có lãi nên khi cho vay cần phải tính toán để có lãi và tránh tối thiểu rủi ro. Do đó, ngân hàng cần phải xét đủ điều kiện mới cho vay chứ không dám vượt “rào” cho vay trái với quy định.
Trên thực tế, hoạt động bất động sản trong thời gian qua có nhiều bất cập như doanh nghiệp phát triển không có trọng tâm hay huy động vốn tràn lan, nhất là trái phiếu. Vì vậy, cần phải có những cảnh báo và phòng ngừa trước. Bản thân doanh nghiệp bất động sản cũng cần xem xét lại và tìm nhiều cách để huy động vốn. Trước mắt, chính doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cứu mình, có thể là hạ giá sản phẩm, sau đó kinh doanh hiệu quả và có phải có niềm tin thì ngân hàng nhất định sẽ cho vay.
Ngoài ra, khi xét đến câu chuyện đề xuất tái cơ cấu nợ và giãn nợ cho ngành BĐS của Hiệp hội BĐS cùng một số doanh nghiệp, cần phải hết sức cân nhắc và cẩn trọng. Chúng ta cần phải nhìn nhận lại rằng, nếu ngành bất động sản xin giãn nợ và tái cơ cấu nợ được thì những ngành khác cũng sẽ có lý do để xin giãn nợ, cũng như tái cơ cấu nợ.
Điều này cũng không bảo đảm nguyên tắc công bằng trên thị trường. Bên cạnh đó, nếu giãn nợ và tái cơ cấu nợ cho doanh nghiệp BĐS, ngân hàng sẽ không đáp ứng chuẩn basel II, từ đó những định chế nước ngoài sẽ đánh tụt điểm xếp hạng tín nhiệm của các ngân hàng nước ta.
Còn làm thế nào để có thể giải cứu thị trường bất động sản, bạn cần phải hiểu rằng, không ai có thể chống đỡ được thị trường khi nó bị suy thoái mà chỉ hỗ trợ được bằng một số chính sách tương đối. Điều thật sự giúp giải vây cho các doanh nghiệp bất động sản trong lúc này là cung – cầu gặp nhau.
Tóm lại, có thể nhận thấy rằng hỗ trợ lớn nhất và khả thi nhất của ngành ngân hàng với doanh nghiệp bất động sản là động thái giảm mặt bằng lãi suất. Còn các đề xuất khác của doanh nghiệp (như giảm hệ số rủi ro với bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp khả năng trả nợ trái phiếu, tăng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản đảm bảo khoản vay,…) đều khó có thể thực hiện vì liên quan tới đảm bảo an toàn hệ thống. Việc tháo gỡ thế kẹt dòng tiền bất động sản và tránh gia tăng nợ xấu ngân hàng hiện nay cần phải tập trung nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Nghị định số 65/2022/NĐ-CP. Đồng thời sớm tháo gỡ vướng mắc hàng loạt thủ tục pháp lý đối với bất động sản trong thời gian tới!
Ngoài ra, nếu bạn là một nhà cá nhân và cũng đang mắc phải những vấn đề về tài chính, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn trong quá trình đầu tư của mình, tôi muốn bạn hiểu rằng:
Mỗi cá nhân đi đầu tư sẽ giống hệt một doanh nghiệp thu nhỏ đi đầu tư. Trong doanh nghiệp thì tài chính là mạch máu, là bộ phận vô cùng quan trọng. Kiến thức về tài chính của một cá nhân khi đi đầu tư (đương nhiên không phức tạp như doanh nghiệp) cũng quan trọng như vậy.
Các tỷ phú trên thế giới đều là những người rất giỏi về tài chính. Bạn cũng không ngoại lệ và bất động sản cũng không ngoại lệ. Bạn phải trở thành chuyên gia về tài chính trong lĩnh vực của bạn.
Đối với bất động sản, các chiến lược tài chính là “Kim Chỉ Nam” cho công việc đầu tư của bạn, nó sẽ quyết định bạn nên mua loại hình nào, đầu tư phân khúc nào, khu vực nào (quản trị danh mục đầu tư), để xây dựng được một kết cấu tài sản (bất động sản) vững chắc, chứ không phải là việc bạn thích hay không thích một bất động sản nào đó, và cũng không phải vì bất động sản đó có đang được bán rẻ hơn thị trường tới 30% hay không.
Khi đã vững về tài chính rồi thì bạn sẽ ra các quyết định rất tự tin, chắc chắn là như vậy.
THAY VÌ VAY MƯỢN NHIỀU ĐỂ CÓ MỨC LỢI NHUẬN ĐỦ NHIỀU, HÃY HỌC TẬP ĐỂ TÌM RA CÁC TÀI SẢN TĂNG TRƯỞNG CAO
Cố vay mượn hay huy động thật nhiều tiền để có thể tạo ra mức lợi nhuận đủ nhiều là việc sẽ mang tới cho cho bạn rủi ro cao. Có một cách khác giúp bạn vẫn đạt được mức lợi nhuận đủ cao với số vốn ban đầu bỏ ra vừa phải đó chính là nâng cao tri thức để biến mình thành mẫu lao động phức tạp chứ không phải lao động giản đơn.
—————-
Hãy follow và ấn theo dõi các nền tảng Rich Nguyen Academy để cập nhật thêm nhiều thông tin thú vị:
- Youtube : RICH NGUYEN
- Fanpage : Rich Nguyen Academy
- Facebook diễn giả: Rich Nguyen
ĐỪNG BỎ LỠ
